Die Grund­erwerbsteuer

Das Wichtigste in Kürze:

• Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig und gehört zu den höchsten Kaufnebenkosten.
• Die Höhe der Grundsteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab. Darunter der Kaufpreis der Immobilie und Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes.
• Während es Möglichkeiten zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer gibt, ist die Steuer meist eine unvermeidbare Ausgabe.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig wird. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil der Kaufnebenkosten. Möchten Sie also die Kosten für den Kauf Ihrer Immobilie kalkulieren, dann spielt neben dem Kaufpreis und den Maklerkosten die Grunderwerbsteuer eine nicht unerhebliche Rolle.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

In Deutschland ist die Grunderwerbsteuer Ländersache. Das bedeutet: Die Steuer kann je nach Bundesland variieren – aktuell liegt sie zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Steuer kann also einen erheblichen Anteil des Gesamtkaufpreises ausmachen.

Der auf den Kaufpreis angerechnete Steuersatz ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Hier finden Sie eine Übersicht der Steuersätze der Grunderwerbsteuer nach Bundesland:

Bundesland	Steuersatz
Berlin	6,0%
Brandenburg	6,5%
Sachsen	3,5%
Sachsen-Anhalt	5,0%
Thüringen	6,5%
Schleswig-Holstein	6,5%
Niedersachsen	5,0%
Mecklenburg-Vorpommern	5,0%
Nordrhein-Westfalen	6,5%
Rheinland-Pfalz	5,0%
Saarland	6,5%
Hessen	6,0%
Hamburg	5,5%
Bremen	5,0%
Bayern	3,5%
Baden-Württemberg	5,0%

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist demnach relativ einfach: Sie ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie multipliziert mit dem jeweiligen Steuersatz des Bundeslandes. Dabei gibt es eine Freigrenze von 2.500 Euro.

Beispiel:

Sie kaufen eine Immobilie für 300.000 Euro in Berlin. Dort beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer würde dann 18.000 Euro betragen.

Was muss ich unbedingt über die Steuer wissen?

• Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nicht nur am Kaufpreis der Immobilie – sondern am Kaufpreis des Grundstücks. Dazu gehören auch Grund und Boden und alle „fest verbundenen Sachen“, die mit dem Erwerb in Zusammenhang stehen.
• Kauft man nur ein Grundstück und baut auf diesem ein Haus, fällt die Steuer nur für das unbebaute Grundstück an.
• Es gibt Faktoren, die nicht zu den Grundstücken gerechnet werden. Mehr dazu im Laufe des Artikels!

Wann erfolgt die Zahlung der Grunderwerbsteuer?

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt nach Kauf der Immobilie. Nach dem Notartermin und der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird dieser dem Finanzamt vorgelegt. Das Finanzamt ermittelt dann die Höhe der Grunderwerbsteuer und stellt Ihnen einen Bescheid aus. Nach Erhalt des Bescheids haben Sie in der Regel einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Sobald die Zahlung erfolgt ist, wird Ihnen das Eigentum an der Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Worauf fällt keine Grunderwerbsteuer an? 

Es gibt einige Dinge, die nicht zu den Grundstücken gerechnet werden und auf die keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Dazu gehören zum Beispiel:

• Maschinen und Vorrichtungen, die zur Betriebsanlage gehören
• Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen
• gebildete Instandhaltungsrücklage nach dem WEG
• Zubehör 

Vor allem die letzten beiden Punkte sind für Käuferinnen und Käufer interessant. 

Als Zubehör gelten laut Gesetz: 

„bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und (…) in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnisse stehen.“

Das bedeutet: Inventar, wie Einbauküchen, sonstige Möbel und alle Gegenstände, die nicht fest mit Grund und Boden oder dem Gebäude verbunden sind, werden nicht versteuert. Details dazu müssen allerdings im Kaufvertrag aufgeführt sein.

Achtung! Wichtig ist außerdem die Auslegung der finanzierenden Bank. In der Regel finanzieren Banken das aufgeführte Zubehör nicht mit, was zu einer Verringerung der Kreditsumme führen kann. Der Erwerb des Zubehörs muss dann beim Eigenkapitalanteil berücksichtigt werden.

Wie kann ich bei der Grunderwerbsteuer sparen?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Pflichtabgabe. Sie lässt sich nur schwer umgehen, doch es gibt Möglichkeiten:

• Kauf innerhalb der Familie: Wer ein Haus oder Grundstück von Ehe- oder Lebenspartnern, Eltern, Großeltern oder Kindern kauft, muss keine Grunderwerbsteuer zahlen. Das gilt allerdings nicht für den Verkauf zwischen Geschwistern.
• Teilung des Kaufvertrags: Eine gängige Methode ist die Aufteilung des Kaufvertrags in einen Grundstück- und einen Bauvertrag. Dadurch kann die Grunderwerbsteuer nur auf den Preis des Grundstücks erhoben werden und nicht auf den gesamten Kaufpreis. Diese Methode wird oft bei Neubauten angewendet.

Achtung! Wichtig bei der Teilung eines Kaufvertrags ist, dass die beiden Verträge unabhängig voneinander gelten und es weder einen zeitlichen noch sachlichen Zusammenhang gibt. So sollten Sie die beiden Verträge zum Beispiel nicht bei derselben Firma abschließen.

• Eigentumswohnungen: Beim Erwerb von Eigentumswohnungen ist die Instandhaltungsrücklage nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Diese wird von Eigentümern anteilig im Wohngeld bezahlt. Das Grundbuch zeigt den Anteil am Gemeinschaftseigentum, damit lässt sich der Anteil an der Instandhaltungsrücklage berechnen. Wird dies ordentlich im Kaufvertrag ausgewiesen, ist dieser Anteil nicht steuerpflichtig.
• Gewerbliche Nutzung: Wenn Sie Ihre Immobilie gewerblich nutzen und steuerpflichtige Einkünfte erzielen, können Sie die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen.
• Kapitalanlage: Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, können Sie die Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten mit dem Kaufpreis über die Nutzungsdauer abschreiben. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und anschließend vermieten.

Was passiert bei Erbschaft oder Schenkung? 

Wenn es sich bei dem Erhalt der Immobilie oder des Grundstückes um eine Erbschaft oder Schenkung handelt, entfällt die Grunderwerbsteuer. Dafür fällt allerdings die Erbschafts- oder Schenkungssteuer an. Hier erfahren Sie alles, was Sie über Erbschaft und Schenkung von Immobilien wissen sollten.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die Grunderwerbsteuer kann erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Hohe Grunderwerbsteuersätze können potenzielle Käufer abschrecken und das Marktwachstum bremsen. Daher wird immer wieder diskutiert, ob die Grunderwerbsteuer gesenkt oder gar abgeschafft werden sollte. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer sind für die Bundesländer allerdings eine wichtige Einnahmequelle.

Auf einen Blick – 7 häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

1. Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? 

Steuerschuldner sind der Erwerber oder Veräußerer. Die meisten Kaufverträge übertragen die Steuerschuld an den Erwerber. Wenn der Erwerber die Steuer nicht zahlt, kann das Finanzamt die Steuer aber auch vom Veräußerer verlangen.

2. Gibt es Steuerfreibeträge? 

Nein. Es gibt lediglich eine Freigrenze von 2.500 Euro. Für den unwahrscheinlichen Fall, dass der Kaufpreis Ihrer Immobilie unter 2.500 Euro liegt, müssten Sie also keine Grunderwerbsteuer zahlen.

3. Welches Finanzamt ist zuständig? 

Für alle Berliner Grundstücke ist das Finanzamt in Spandau zuständig. Ansonsten ist immer das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk sich das betreffende Grundstück befindet.

4. Wer muss Grundstückserwerbe beim Finanzamt melden?

In der Regel ist das die Aufgabe von Notaren, Gerichten oder Behörden. Ansonsten sind Erwerber und Veräußerer dazu verpflichtet, den Grundstückserwerb beim Finanzamt anzuzeigen. Beizufügen sind alle privatschriftlichen Verträge oder Vereinbarungen.

5. Bis wann muss eine Anzeige erfolgen? 

Sie haben für die Anzeige Ihres Grundstückserwerbs zwei Wochen Zeit. Selbst wenn Sie von der Grunderwerbsteuer ausgeschlossen sind, besteht diese Anzeigepflicht.

6. Wann erhalte ich die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Grundlage für die Übertragung des Grundstücks. Sie erhalten diese Bescheinigung vom beurkundenden Notar, sobald Sie die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt haben. Im Falle der Steuerfreiheit wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung sofort übersendet.

7. Was ist ein einheitliches Vertragswerk?

Ein „einheitliches Vertragswerk“ ist ein Begriff aus dem deutschen Steuerrecht. Wenn Käufer und Verkäufer mehrere rechtlich zusammenhängende Verträge abschließen, die in ihrer Gesamtheit den Kauf einer Immobilie zum Gegenstand haben, spricht man von einem einheitlichen Vertragswerk.

Beispiel: Der Erwerb eines noch zu errichtenden Gebäudes auf einem Grundstück. Der Käufer schließt in diesem Fall oft zwei Verträge ab: einen mit dem Verkäufer des Grundstücks und einen mit dem Bauunternehmen, das das Gebäude errichtet. Obwohl es sich um zwei separate Verträge handelt, werden sie steuerlich als einheitliches Vertragswerk betrachtet, da sie rechtlich und wirtschaftlich zusammenhängen.

Schlusswort 

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie. Deshalb sollten Sie sich unbedingt über die Grunderwerbsteuer informieren und diese in die Gesamtkostenkalkulation einrechnen. Egal ob Sie eine Immobilie zum Wohnen oder als Investition kaufen!

Haben Sie eine Frage zur Grunderwerbsteuer oder zu einem anderen Thema? MPW Immobilien informiert Sie gerne unverbindlich und kostenlos. Wir unterstützen Sie nicht nur bei Kauf und Verkauf oder rund um das Thema Mieten und Vermieten, sondern beraten Sie auch bei Problemen, die rund um eine Immobilie entstehen können. Wir freuen uns auf Sie!