Kaufvertrag für Immobilien: Darauf sollten Sie achten!

Alles, was sie wissen müssen

Haben Sie vor, einen Kaufvertrag für eine Immobilie zu unterzeichnen? Bevor Sie den Kauf mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags abschließen, sollten Sie einige Dinge beachten. Wir verraten Ihnen alles, was Sie zum Kauf einer Immobilie wissen müssen und worauf Sie bei Ihrem Kaufvertrag achten sollten.

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Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Kaufvertrag für Immobilien gilt als rechtliche Absicherung beider Parteien (Käufer und Verkäufer).
  • Prüfen Sie den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung gründlich – dafür haben Sie 14 Tage Zeit.
  • Zum Abschließen eines Kaufvertrags für Immobilien ist eine notarielle Beurkundung nötig.
  • Nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, können Sie nicht mehr ohne Weiteres vom Kauf zurücktreten.

Kaufvertrag für Immobilien – was steht drin?

Der Kaufvertrag ist entscheidend für den Kauf einer Immobilie. Er stellt die rechtliche Absicherung über Ihren Kauf dar und bescheinigt die Übergabe in Ihren Besitz. 

Zunächst beinhaltet der Kaufvertrag Angaben zu den Vertragsparteien, d. h. private Informationen wie Name, Geburtsdatum und Anschrift von Käuferinnen oder Käufer und Verkäuferin oder Verkäufer. Zudem werden Angaben und Daten zur Immobilie sowie die genaue Bezeichnung der Immobilie aufgeführt. Dazu gehören z. B. die Lage der Immobilie, genaue Anschrift, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer und sämtliche Angaben zum Grundbesitzer. Sie finden aber auch die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden oder etwaige Pfandrechte im Immobilienkaufvertrag.

Es wird außerdem aufgelistet, welche beweglichen Gegenstände im Haus übernommen werden. Dies kann sich auch auf Ressourcen wie Heizöl beziehen. Im Kaufvertrag wird zudem der Objektzustand festgehalten und es wird ggf. auf vorhandene Mängel hingewiesen. 

Selbstverständlich steht im Kaufvertrag auch die genaue Höhe des Kaufpreises sowie die Art der Auszahlung. 

Diese wichtigen Informationen finden Sie in einem Kaufvertrag:

  • Angaben zu Vertragsparteien
  • Beschreibung des Kaufvertragsgegenstands
  • Kaufpreis und Zahlungstermin
  • Zahlungsmodalitäten
  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und Übergabe der Immobilie
  • Gewährleistungsregelungen (z. B. Rücktrittsrecht bei versteckten Mängeln)
  • Verzugszinsenregelung
  • Besondere Vereinbarungen (z. B. Gegenstände im Haus, Renovierungen etc.)

Welche gesetzlichen Regelungen gibt es?

Beim Kauf einer Immobilie müssen gewisse gesetzlichen Regelungen im Rahmen des Kaufvertrags beachtet werden, die im BGB unter § 433 festgehalten werden.

In Deutschland muss der Kauf einer Immobilie durch einen notariellen Vertrag abgeschlossen werden. Damit wird sichergestellt, dass alle Beteiligten ihre Rechte und Pflichten klar definiert und dokumentiert haben. Das bedeutet, dass nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB eine Notarin bzw. ein Notar obligatorisch für den Kaufprozess ist. 

Die Notarin oder der Notar dient als neutraler Vermittler zwischen der Verkäuferin oder dem Verkäufer und der Käuferin bzw. dem Käufer und nimmt eine offizielle Rolle ein. Dabei kümmert sie oder er sich darum, den Eigentumsübergang nach den Vorstellungen der Vertragsparteien zu organisieren und rechtlich abzusichern.

Ein rechtsverbindlicher Grundstücksverkauf wird erst mit der Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags wirksam. Zusätzliche Vereinbarungen, die im Vorfeld mündlich oder schriftlich getroffen wurden, berechtigen oder verpflichten nicht zu bindenden Handlungen. 

Außerdem ist auf Seite der Verkäuferin oder des Verkäufers das unaufgeforderte Vorlegen des Energieausweises gegenüber den Kaufinteressenten bei dem Verkauf einer Immobilie Pflicht. Ebenso muss der Verkäufer auf bekannte Mängel aufmerksam machen. Verschwiegene Mängel können nach dem gesetzlichen Rücktrittsrecht den Verkauf auch nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags unwirksam machen. 

Was passiert vor, während und nach dem Schließen des Kaufvertrags?

Der Kaufprozess einer Immobilie besteht aus mehreren Schritten, bei denen es jeweils gewisse Dinge zu beachten gilt. Wir erklären Ihnen, was in jeder Phase des Kaufprozesses auf Sie zukommt. 

Vor dem Abschließen des Kaufvertrags

Reservierungsvereinbarung

Wenn Sie besonders interessiert sind, eine Immobilie zu kaufen, ist es ggf. sinnvoll, sich das gewünschte Objekt durch eine Reservierungsvereinbarung zu sichern. Dadurch wird die Immobilie für einen vereinbarten, festgelegten Zeitraum keinen anderen Interessenten von der Maklerin oder dem Makler angeboten. Allerdings wird dafür eine Gebühr fällig – diese liegt in der Regel zwischen 5 und 10 % des Gesamtkaufpreises. Sollte die Gebühr 10 % übersteigen, muss die Vereinbarung notariell beurkundet werden. Es gibt die Gebühr, weil sie als Entschädigung für die Immobilienmaklerin oder den Immobilienmakler gilt für den Fall, dass Sie Ihre Meinung ändern oder im weiteren Verlauf vom Kauf zurücktreten. 

Vorvertrag

Sollten Sie sicher über den Kauf sein, können Sie stattdessen auch einen Vorvertrag aufsetzen. Dabei handelt es sich um einen bindenden Vertrag für beide Parteien – das bedeutet, dass Sie sich verpflichten, die Immobilie zu kaufen. Die Verkäuferin bzw. der Verk

äufer verpflichtet sich ebenso, Ihnen das Objekt zu verkaufen. Auch hierfür ist jedoch eine Notarin oder ein Notar notwendig. Es fallen also doppelt Notarkosten an. Hinsichtlich einer gezahlten Anzahlung bringt ein notariell abgeschlossener Vorvertrag allerdings mit sich, dass diese in jedem Fall abgesichert ist. Wird ein Vorvertrag auf einer weniger rechtlichen Basis ohne Notarin oder Notar nur in schriftlicher Form oder mündlich abgeschlossen, kann es sein, dass Sie das Geld bei einem Rücktritt vom Kauf nicht erstattet bekommen. 

Finanzierungsvorschläge

Vor dem Immobilienkauf sollten Sie alles rundum Ihre Baufinanzierung klären. Dabei lohnt es sich, wenn Sie sich über einen neutralen Vermittler verschiedene Angebote einholen.

Nach der Auswahl eines Objekts stellt die Bank nach einer Bonitätsprüfung und Prüfung der Objektinformationen eine schriftliche Finanzierungsbestätigung aus. Diese Bestätigung dient als Hinweis darauf, dass die Bank die Baufinanzierung übernehmen wird und zeigt dem Verkäufer Ihre finanzielle Stabilität und Zahlungsfähigkeit. 

Aber Vorsicht: Möchten Sie den Darlehensvertrag bereits zu diesem Zeitpunkt final abschließen, sollte der Notartermin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags in nicht länger als den nächsten zwei Wochen stattfinden. Denn Sie haben nur in diesem konkreten Zeitraum noch die Möglichkeit, das Darlehen zu widerrufen. 

Vorgespräch mit einem Notar

Sobald Sie sich mit der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer der Immobilie einig sind, vereinbaren Sie ein erstes Gespräch mit einer Notarin oder einem Notar. Üblicherweise beauftragen Sie als Käuferin oder Käufer diesen oder diese, da der Sie auch die Notargebühren übernehmen. Das Vorgespräch dient dazu, dass Ihnen alle rechtlichen Fragen erläutert werden können sowie Ihre Personalien erfasst und der Grundbucheintrag geprüft werden. 

Im nächsten Schritt kümmert sich die Notarin oder der Notar um das Erstellen des Kaufvertrags für die Immobilie. Sie haben anschließend zwei Wochen Zeit, den Vertrag zu prüfen

Während dem Abschließen des Kaufvertrags

Der Kauf der Immobilie wird abgeschlossen, indem Sie bei einem weiteren Notartermin den endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen. Doch bevor dies geschieht, gehen Sie den Vertrag nochmal ausführlich gemeinsam durch. Die Notarin oder der Notar wird Ihnen die Inhalte vorlesen und bei Fragen auf alle Unklarheiten eingehen. Sollten Sie Änderungs- oder Ergänzungswünschen haben, werden diese sofort aufgenommen und der Kaufvertrag dementsprechend umgestaltet. Nun folgt das Einverständnis beider Parteien über den Verkauf und Kauf der Immobilie und die Unterzeichnung des Kaufvertrags

Der letzte Schritt ist die notarielle Beurkundung – durch sie kann der Kaufvertrag für die Immobilie nicht mehr rückgängig gemacht werden. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur unter speziellen Bedingungen möglich. Das verpflichtet Sie als Käuferin oder Käufer den Kaufpreis sowie alle weiteren Kosten wie Gebühren und Steuern zu zahlen. Der Verkäufer wiederum ist dazu verpflichtet, Ihnen die Immobilie zu übergeben. 

Nach dem Abschließen des Kaufvertrags

Wenn der Kaufvertrag unterzeichnet und notariell beurkundet ist, kümmert sich der Notar oder die Notarin um die nächsten Schritte. Zunächst wird die Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch vorgenommen. Damit wird Ihnen zugesichert, dass die Immobilie an keinen Dritten weiterverkauft werden kann und keine weiteren Kosten in Form von Schulden auf Sie zukommen können, da es dem Verkäufer nicht mehr gestattet ist, neue Schulden in das Grundbuch einzutragen. 

Im folgenden Schritt kommt Ihnen der Bescheid über die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt zu. Sobald Sie diese sowie sämtliche Notarkosten und Grundbuchgebühren beglichen haben, wird die Eigentumsüberschreibung bewilligt. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie den Kaufpreis zahlen. 

Zum Abschluss des Kaufprozesses gehört die Übergabe der Immobilie. Außerdem erhalten Sie vom Grundbuchamt die Bestätigung über die Eintragung – Sie sind damit rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

Worauf sollten Sie besonders achten?

  • Prüfen Sie die Inhalte des Kaufvertrags Ihrer Immobilie gründlich. Achten Sie dabei nicht nur auf die Richtigkeit der Vertragspunkte, sondern auch auf die korrekte Schreibweise von Namen, Anschriften usw.
  • Schauen Sie außerdem, ob mögliche erbrechtliche Regelungen und eventuelle Nutzungsrechte im Kaufvertrag festgelegt sind. 
  • Vorhandenes bewegliches Inventar sollte im Kaufvertrag aufgenommen und gesondert ausgewiesen werden, um den Kaufpreis zu reduzieren und damit Sie weniger Grunderwerbssteuer zahlen müssen.
  • erhebliche Mängel an der Immobilie muss von der Verkäuferin oder dem Verkäufer hingewiesen werden.

Schlusswort

Der notarielle Kaufvertrag für eine Immobilie ist ein wichtiges Dokument für die rechtliche Absicherung und entscheidend für den rechtmäßigen Besitz. In ihm finden Sie sämtliche wichtigen Informationen über Vertragspartner und das Objekt selbst. Sowohl Käuferin oder Käufer als auch Verkäuferin oder Verkäufer profitieren von der Regelung und Unterstützung einer Notarin oder eines Notars als neutraler Mittler und dessen Beratung. Nehmen Sie sich also Zeit während der Notartermine und zur Prüfung des Kaufvertrags, bevor Sie ihn unterzeichnen – dann kann beim Kauf nichts mehr schiefgehen.

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