Eigentümer­gemeinschaft meistern

Das Wichtigste in Kürze:

• Eine Eigentümergemeinschaft ist ein Zusammenschluss von Personen, die gemeinsames Wohneigentum besitzen. Typischerweise in einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus.
• Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile einer Immobilie, die nicht zum Sondereigentum einer Einzelperson gehören. Dazu gehören zum Beispiel Treppenhäuser, Fassaden, Dächer, Gärten und Tiefgaragen.
• Entscheidungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums werden von der Eigentümergemeinschaft demokratisch und im Konsens getroffen. So werden die Interessen aller Mitglieder berücksichtigt.
• Jedes Mitglied der Gemeinschaft verfügt über individuelle Rechte, trägt jedoch auch kollektive Verantwortlichkeiten. Vor allem im Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Eine Eigentümergemeinschaft (oder Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz: WEG) ist eine Gemeinschaft von Menschen, die gemeinsames Wohneigentum besitzen. Dies kann beispielsweise eine Wohnanlage oder ein Mehrfamilienhaus sein. Juristisch bezeichnet eine Eigentümergemeinschaft die „Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. Wenn jemand eine Wohnung in einem Gebäude mit einer Eigentümergemeinschaft kauft, wird die Eigentümerin oder der Eigentümer automatisch Teil der Gemeinschaft.

Das bedeutet vor allem: 

Bestimmte Dinge können Sie in einer Eigentümergemeinschaft nicht alleine entscheiden. Sie haben also weniger Entscheidungsfreiheit als bei einer Immobilie, die nur Ihnen gehört. – Marion Werner, Geschäftsführerin Hausverwaltung

Was entscheidet die Eigentümergemeinschaft?

Eigentlich ist es ganz einfach: Eine Eigentümergemeinschaft entscheidet alles, was mit der Gesamtimmobilie zu tun hat.

• Die Gemeinschaft entscheidet zum Beispiel über Angelegenheiten wie Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum. Zum Beispiel, wenn die Zugangswege erneuert werden sollen.
• Darüber hinaus legt die Eigentümergemeinschaft fest, wie hoch das monatliche Hausgeld oder die Rücklagenbildung sein soll. Genauso entscheidet sie auch über das Jahresbudget für die Verwaltung und Instandhaltung.
• Auch Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes werden von der Eigentümergemeinschaft getroffen. Dazu gehören zum Beispiel Fassadenrenovierungen oder Dachsanierungen.

Tipp: Vor dem Kauf einer Wohnung sollten Sie sich immer die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen durchlesen. So können Sie zum Beispiel herausfinden, ob Maßnahmen zur Haussanierung geplant oder bereits abgeschlossen sind. Außerdem bekommen Sie einen Eindruck der anderen Eigentümer. Gibt es zum Beispiel Gemeinschaftsmitglieder, die sich gerne quer stellen und Ihnen in Zukunft Kopfschmerzen bereiten könnten?

Warum gibt es Eigentümergemeinschaften?

• Gemeinschaftliches Eigentum: 

In einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage gibt es sowohl individuelles Eigentum (die einzelnen Wohnungen) als auch gemeinschaftliches Eigentum (Treppenhaus, Aufzug, Außenanlagen etc.). Damit Entscheidungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums gemeinsam getroffen werden können, ist eine organisierte Gemeinschaft hilfreich.

• Gerechte Kostenaufteilung:

Es fallen regelmäßig Kosten für die Instandhaltung, Pflege und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums an. Eine Eigentümergemeinschaft stellt sicher, dass diese Kosten fair unter den Eigentümern aufgeteilt werden.

• Klare Entscheidungsstrukturen

Bei Fragen oder Problemen mit dem Gemeinschaftseigentum sind klare Entscheidungsstrukturen hilfreich. Die Eigentümergemeinschaft legt Regelungen fest und ermöglicht Eigentümern, gemeinsam Beschlüsse zu fassen.

• Konfliktmanagement

In einer Gemeinschaft mit verschiedenen Eigentümern können Meinungsverschiedenheiten auftreten. Die Eigentümergemeinschaft bietet einen formalen Rahmen, um solche Konflikte zu lösen und Mehrheitsentscheidungen zu treffen.

• Rechtliche Grundlage

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft fest und sorgt somit für einen rechtlichen Rahmen, der den Interessen und Rechten aller Beteiligten gerecht wird.

Was zählt zum Sonder-, Gemeinschafts- und Teileigentum?

Das Eigentum innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann in verschiedene Kategorien unterteilt werden: Sonder-, Gemeinschafts- und Teileigentum. Was genau sich dahinter verbirgt, erklären wir Ihnen im Folgenden.

• Sondereigentum bezieht sich auf den individuellen Besitz einer Wohnung oder eines bestimmten Raums innerhalb eines Gebäudes. Demnach gehört in der Regel alles innerhalb der vier Wände Ihrer Wohnung zum Sondereigentum – von den Bodenfliesen über Heizkörper bis zur Deckenfarbe. Entscheidungen bezüglich des Sondereigentums liegen im Ermessen der jeweiligen Wohnungseigentümerin oder des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Wichtig: Das Sondereigentum können Sie als Eigentümerin oder als Eigentümer eigenständig erweitern oder umbauen – allerdings nur, solange es die Außenansicht der Immobilie nicht verändert oder die Miteigentümer der Gemeinschaft nicht stört.

• Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes oder Grundstücks, die den Wohnungseigentümerinnen und den Wohnungseigentümern gemeinsam gehören. Dazu zählen unter anderem das Treppenhaus, der Aufzug, das Dach, die Fassade und oft auch Garten- oder Grünflächen. Alle Entscheidungen bezüglich dieser Bereiche trifft die Eigentümergemeinschaft gemeinsam.

Wichtig: Man kann für Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrechte vereinbaren – zum Beispiel um Teile des Gartens alleine zu nutzen. Diese Teile bleiben aber trotzdem im gemeinschaftlichen Eigentum.

• Teileigentum bezeichnet Räume, die einer bestimmten Eigentümerin oder einem bestimmten Eigentümer gehören, aber nicht zu Wohnzwecken dienen. Zum Beispiel ein Ladengeschäft oder eine Arztpraxis im Erdgeschoss eines Wohngebäudes. Oft haben die Eigentümerinnen oder Eigentümer von gewerblich genutzten Flächen dieselben Rechte und Pflichten wie Eigentümerinnen und Eigentümer einer Wohnung in der Eigentümergemeinschaft.

Welche Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft trägt alle Kosten für das Gemeinschaftseigentum. So werden zum Beispiel die Renovierungskosten der Fassade auf alle Wohnungsbesitzerinnen und Besitzer verteilt (je nach Umfang ihres Sondereigentums). 

Außerdem zahlen alle Teilnehmerinnen und Teilnehmer einer Eigentümergemeinschaft monatliches Wohn- oder Hausgeld. Das wird unter anderem für folgende Kosten genutzt:

• Müll- und Abfallgebühren
• Kosten für die Hausverwaltung 
• Heizkosten bei gemeinsamer Heizanlage
• Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie
• Kosten für Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums

Welche Rechte und Pflichten gibt es?

Rechte in einer Eigentümergemeinschaft:

Als Eigentümerin und Eigentümer in einer WEG haben Sie einige Rechte. Wie bereits beschrieben, haben Sie ein Recht auf freie Nutzung und Gestaltung Ihrer Wohnung (inkl. baulichen Veränderungen und barrierefreien Aus- und Umbau) und natürlich ein Recht auf Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums.

Außerdem sind folgende Rechte wichtig:

• Stimmrecht: Jeder Eigentümer hat ein Stimmrecht, das sich nach Miteigentumsanteilen berechnet. Dieses Stimmrecht kann bei Entscheidungen von großer Bedeutung sein. Zum Beispiel, wenn es um Renovierungen oder Umbauten geht.
• Teilnahme an Versammlungen: Als Eigentümerin oder Eigentümer haben Sie das Recht, an den regelmäßigen Mieter-Versammlungen teilzunehmen. Dort können Sie Ihre Meinung äußern und über wichtige Themen mitentscheiden.
• Auskunft und Einsicht: Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer hat das Recht, von der Verwaltung Informationen zu erhalten und in relevante Unterlagen Einsicht zu erhalten. Auch bei der Hausverordnung dürfen Sie mitbestimmen.

Pflichten einer Eigentümergemeinschaft:

Wer Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, hat gewisse Pflichten zu erfüllen. So ist die WEG unter anderem dazu verpflichtet, eine „angemessene Instandhaltungsrücklage“ zu bilden. Demnach muss jedes Mitglied einen Kostenanteil (in Höhe der Stimmanteile) zahlen. Außerdem gehört die Verwaltung des Wohnungseigentums zu den Pflichten einer Eigentümergemeinschaft. Mitglieder können das entweder selbst übernehmen oder einen externen Verwalter beauftragen.

Weitere Pflichten im Überblick:

• Eigentümergemeinschaft Beschlüsse: Einmal gefasste Beschlüsse sind bindend. Das bedeutet, dass sich jede Eigentümerin und jeder Eigentümer an diese halten muss – selbst wenn er oder sie gegen den Beschluss gestimmt hat.
• Kosten: Die WEG trägt die Kosten für Instandhaltungen, Reparaturen und andere Dienstleistungen gemeinsam. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer muss seinen Anteil entsprechend seinem Miteigentumsanteil zahlen.
• Hausordnung: Eine Hausordnung dient dem friedlichen Zusammenleben. Hier kann man Regeln zum Umgang mit Gemeinschaftsflächen, Ruhezeiten und andere Punkte festhalten. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer ist verpflichtet, sich an diese Ordnung zu halten.

3 abschließende Tipps für das WEG-Zusammenleben

1. Kommunikation: Ein offener Dialog ist das A und O. Bei Unstimmigkeiten oder Problemen sollten Sie das Gespräch mit den anderen Eigentümerinnen, Eigentümern oder der Verwaltung suchen.
2. Engagement: Beteiligen Sie sich am Gemeinschaftsleben. Zum Beispiel, indem Sie an Versammlungen teilnehmen oder sich in Ausschüssen engagieren.
3. Verständnis: Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer hat eigene Interessen und Vorstellungen. Verständnis und Kompromissbereitschaft können helfen, Konflikte zu vermeiden und Lösungen zu finden.

Schlusswort

Eine Eigentümergemeinschaft spielt eine zentrale Rolle in der Verwaltung und Erhaltung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Sie stellt nicht nur sicher, dass das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß gepflegt und instand gehalten wird – sondern bietet auch einen Rahmen für die Eigentümerinnen und Eigentümer, um Entscheidungen gemeinschaftlich zu treffen und Konflikte zu lösen. Wer eine Immobilie kauft oder kaufen möchte, sollte sich vorher umfassend mit der Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen. 

Häufige Fragen zum Thema Eigentümergemeinschaft

1. Wie wird eine Eigentümergemeinschaft definiert?
   

Juristisch beschrieben ist eine Eigentümergemeinschaft “die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage”. Mit Erwerb einer Wohnung, die sich etwa in einem Mehrfamilienhaus befindet, wird man Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, die auch als Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG – bezeichnet wird.

• Welche Kosten trägt eine Eigentümergemeinschaft?

Alle Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen, trägt die Eigentümergemeinschaft. Kosten, die etwa für die Sanierung einer Fassade aufkommen, werden beispielsweise auf alle Besitzerinnen und Besitzer – je nach Umfang des Sondereigentums – verteilt.

Zudem fällt monatlich ein Wohn- oder Hausgeld an. Die Summe aus diesen Geldern wird dann genutzt, um Kosten zu decken, die etwa für die Müllgebühren, die Hausverwaltung, die Rücklagen für die Instandhaltung und – bei gemeinsamer Heizanlage – fürs Heizen anfallen.

• Welche Rechte hat man in einer Eigentümergemeinschaft?

Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft haben Sie das Recht auf die freie Gestaltung und Nutzung Ihrer eigenen vier Wände sowie das Recht auf Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Sie haben auch das Recht an Versammlungen teilzunehmen und können bei diesem von Ihrem Stimmrecht Gebrauch machen, wenn es um die Abstimmung über gemeinsame Anliegen geht. Das Stimmrecht wird anteilig des Miteigentums berechnet. Zudem haben Sie ein Recht darauf, bei Verwaltungen Informationen sowie relevante Unterlagen einzuholen. 

• Welche Pflichten hat man in einer Eigentümergemeinschaft?

Sie sind dazu verpflichtet, sich darum zu kümmern, dass eine “angemessene Instandhaltungsrücklage” gebildet wird. Auch die Verwaltung des Wohneigentums liegt in Ihrem Verantwortungsbereich. Die Verwaltung können Sie selbst übernehmen, Sie können aber auch einen externen Verwalter beauftragen.
Sie sind dazu verpflichtet, von der Mehrheit gefasste Beschlüsse zu akzeptieren. Sind die Beschlüsse gefasst, so sind diese bindend. Entsprechend Ihres Miteigentumsanteils müssen Sie Kosten für Instandhaltungen etc. tragen. Außerdem haben Sie sich an die Hausordnung zu halten.

• Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile eines Gebäudes oder eines Grundstückes, die allen Wohnungsbesitzerinnen und Besitzern gemeinsam gehören (bspw. Treppenhaus, Aufzug, Fach, Fassade, Garten- und Grünflächen).