Immobilien­finanzierung – der Weg zu Ihrer Traumimmobilie

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Riege: Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, hat meistens nicht genug Geld dafür und muss einen Kredit aufnehmen. Die Baufinanzierungen, welche Banken, Bausparkassen und auch einige Versicherungen anbieten, sind dabei günstiger als Ratenkredite für Konsumgüter, Reisen oder Ähnliches. Grund ist, dass der Wert der Immobilie der Bank als Sicherheit dient. In der Regel schließen Käufer im Laufe vieler Jahre mehrere Immobilienkredite hintereinander ab, bis das Haus oder die Wohnung vollständig abbezahlt ist. Nach der anfänglichen Erstfinanzierung kommt dann die Anschlussfinanzierung – je nachdem, wie schnell oder langsam getilgt wird, ist es auch möglich, dass es mehrere Anschlussfinanzierungen sind. Bei jeder neuen Finanzierung können Darlehensnehmende immer wieder die Bank wechseln und sich damit die günstigsten Konditionen sichern.

Wann sollte man sich um die Immobilienfinanzierung kümmern?

Riege: Wer mit dem Gedanken spielt, in die eigenen vier Wände zu ziehen, begibt sich lieber auf die Suche nach der Traumimmobilie als in die Recherche nach dem passendsten Kredit. Ich rate aber, es genau andersherum zu machen: klären Sie erst, wie viel das Haus oder die Wohnung überhaupt kosten darf, um dann innerhalb des möglichen Budgets zu suchen. Das erspart nicht nur Enttäuschungen, wenn man sich in ein zu teures Haus verliebt, sondern auch Zeit und Nerven für unnötige Besichtigungen. Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein bieten kostenfreie Budget-Beratungen an, auch ohne, dass schon eine konkrete Immobilie vorhanden ist.

Welche Bank ist die beste für eine Immobilienfinanzierung?

Riege: Die eine beste Bank für alle Immobilienfinanzierungen gibt es nicht – dafür sind die Wünsche und Rahmenbedingungen der Kaufenden zu unterschiedlich. Jede Bank hat ihre Stärken und ihre Schwächen: Nicht alle Institute bieten zum Beispiel sehr lange Laufzeiten an, wiederum andere Banken sind darauf spezialisiert. Es gibt auch bei möglichen Sondertilgungen, bestimmten Berufsgruppen oder dem erforderlichen Eigenkapital große Unterschiede. So hat die Bank, die für den einen perfekt passt, eventuell für den anderen einige Nachteile. Deshalb sollten verschiedene Angebote miteinander verglichen werden. Am einfachsten geht das bei ungebundenen Vermittlern von Baufinanzierungen.

Wie hoch ist der Kredit, den die Bank gibt?

Riege: Das hängt von vielen verschiedenen Einflussfaktoren, wie der monatlichen Belastung, dem Wert des Objektes, der Bonität der Käufer und dem Eigenkapital ab, das eingebracht werden kann. Wir haben auf unserer Website einen Rechner, mit dem man spielerisch schauen kann, was möglich ist. Allerdings ersetzt das natürlich nicht das Gespräch mit einem Berater oder einer Beraterin. In diesem Rahmen wird die individuelle Situation der Interessenten genau geprüft und auch die weitere Lebensplanung besprochen: Werden Kinder erwartet? Wann steht die Rente an? Wie hoch sind dann die Einnahmen? Besonders aus heutiger Sicht muss die Finanzierung in allen Lebensphasen gesichert sein.

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Riege: Auch hier gibt es keine pauschale Antwort, weil jedes Anliegen anders ist. Aber als Faustformel lässt sich sagen, dass die Rate maximal 35 % des Haushaltsnettoeinkommens sein sollte. 80 % von diesen 35 % gelten als idealer Wert, die übrigen 20 % als Puffer. Man kann sich auch grob an der bisher gezahlten Miete orientieren. Wenn man damit bis dato gut zurechtgekommen ist, wird das auch in Zukunft der Fall sein. Allerdings gibt es einige Unwägbarkeiten, etwa: Plant man Familienzeiten oder andere Auszeiten, in denen sich das Einkommen verringert? Eine Baufinanzierung läuft in der Regel sehr viel länger als 10 Jahre, deshalb sollte sie zur Lebensplanung passen. ⁠Ein Pluspunkt der Rate für die Baufinanzierung gegenüber der Monatsmiete: Die klassische Finanzierungsform, das Annuitätendarlehen, gibt Gewissheit, dass sich die Rate nicht ändert, solange der Zins festgeschrieben ist. Zusätzliche Flexibilität erhält man durch Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungsoptionen.

Welche Tipps gibt es für die günstigsten Zinsen?

Riege: Sinnvoll ist, genügend Eigenkapital, also mindestens die Kaufnebenkosten, einzubringen und eine ausreichende Tilgung zu wählen. Zudem wirkt sich auch die Zinsbindung auf die Zinshöhe aus. Je länger man sich die Zinsen festschreiben will, desto höher werden sie, denn: Die Bank lässt es sich bezahlen, dass sie das Risiko trägt, dass die Zinsen in der Zwischenzeit steigen. Demgegenüber steht natürlich das eigene Interesse an einer langfristig festgeschriebenen Kondition, um sich vor künftigen Zinssteigerungen, die zu einer höheren Monatsbelastung führen würden, zu schützen. Das muss man genau abwägen.

Ist allein der Zinssatz ausschlaggebend?

Riege: Für viele Menschen, die sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, gibt es neben dem Zinssatz weitere wichtige Gründe, sich für einen Finanzierungspartner zu entscheiden. Zum Beispiel ist für viele meiner Kundinnen oder Kunden Flexibilität wichtig. Sie möchten Sondertilgungen leisten oder die Rate anpassen können. Kostenfreie Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungsoptionen bieten nicht alle Institute an. Zudem ist es manchmal auch entscheidend, dass es schnell geht. Einige Banken haben lange Bearbeitungszeiten. Auch darauf sollte man achten.

Wie viel Eigenkapital ist bei einer Immobilienfinanzierung nötig?

Riege: Lapidar gesagt: So viel wie möglich. Mir ist aber bewusst, dass das gerade nicht so einfach ist. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten es schon sein. Zusätzliche 10 % helfen, einen guten Zinssatz zu bekommen. Ich spreche das immer sehr detailliert mit meinen Kundinnen und Kunden durch, denn es ist gar nicht immer bekannt, was alles zu Eigenkapital zählt. Neben Guthaben auf Konten gehören auch Bausparverträge, Geldanlagen und Wertpapiere sowie einige Versicherungen dazu. Auch sogenannte Eigenleistungen betrachten Banken als Eigenkapital. Wer also nicht so viel Geld sparen konnte, aber handwerklich begabt ist, kann hiervon profitieren. Als Eigenleistungen gelten Arbeiten an der Immobilie, die man selbst, Familie oder Freunde übernehmen, die man also nicht bezahlen muss. Darüber hinaus empfiehlt es sich – je nach familiärer Situation – innerhalb der Familie das Thema anzusprechen. Manchmal hatten die Großeltern ohnehin vor, etwas zu schenken oder die Eltern möchten vorzeitig vererben.

Ist eine kurze oder eine lange Zinsbindung besser?

Riege: Auch diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Ich biete Kundinnen und Kunden immer verschiedene Optionen. Wie bereits erwähnt, kosten längere Zinsfestschreibungen oft etwas mehr Geld – also höhere Zinsen. Dennoch minimiert man damit langfristig das Zinsänderungsrisiko und schützt sich vor steigenden Zinsen. Es lohnt sich hier, genau hinzusehen. Wenn man sich recht günstig einen guten Zinssatz für lange Zeit sichern kann, lohnt es sich. Fallen die Zinsen in der Zwischenzeit bis zum Ablauf der Finanzierung, kann man sie nach 10 Jahren kündigen. Dafür gibt es ein Sonderkündigungsrecht, das im BGB verankert ist.

Zum Abschluss noch die Frage: Jetzt kaufen oder warten?

Riege: Auch wenn die Zeiten sicherlich aufgrund des Zinsanstiegs, der Inflation und der Unsicherheiten, die sich aus gesetzlichen Veränderungen ergeben schwierig sind: Es ergibt immer noch Sinn, in die eigene Immobilie zu investieren. Die Mieten werden in den kommenden Jahren steigen. Wenn man in die eigene Immobilie investiert, legt man Geld an und schützt sich vor Mieterhöhungen. Zudem zahlt man mit der monatlichen Rate die Immobilie ab und tut etwas für die Altersvorsorge. Außerdem ist das Darlehen irgendwann – z. B. in 25 Jahren – vollständig getilgt und die Besitzerin oder der Besitzer trägt nur noch die Hausnebenkosten und den Aufwand für die Instandhaltung der Immobilie – die Miete hingegen müsste man dauerhaft aufbringen. Die Monatsmiete ist somit immer ein reiner Kostenposten und schafft nur Wert für die Vermieterin oder den Vermieter.

Kerstin Riege ist Spezialistin für Baufinanzierung und Ratenkredit. Sie berät für Dr. Klein am Standort Berlin-Friedrichshagen. Sie steht Ihnen für Fragen rund um das Thema Immobilienfinanzierung zur Verfügung.