Spekulations­steuer einfach erklärt

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist eine Form der Einkommenssteuer (Einkommensteuergesetz § 23). Sie wird auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien (und andere Güter) erhoben, – aber nur wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Dieser Zeitraum wird auch als Spekulationsfrist bezeichnet.

• So möchte der Gesetzgeber spekulative Geschäfte mit Immobilien eindämmen und Immobilienmärkte stabilisieren.
• Die Gründe für den Verkauf sind egal. Sie müssen auch Spekulationssteuer zahlen, wenn eine Zwangsversteigerung droht.
• Im privaten Bereich gibt es Ausnahmeregeln, bei denen keine Spekulationssteuer erhoben wird.

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Merken Sie sich als Faustregel:

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Sie eine Immobilie nicht selbst benutzen und innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn veräußern.

Beispiel 1: Sie haben eine Eigentumswohnung gekauft und diese nach acht Jahren mit einem Gewinn von 50.000 € verkauft. Sie haben die Wohnung nicht selbst genutzt, sondern beispielsweise vermietet. In diesem Fall wird die Spekulationssteuer auf den Gewinn von 50.000 € fällig.

Beispiel 2: Sie haben ein Haus für die Eigennutzung gekauft. Nach fünf Jahren verkaufen Sie es wieder mit einem Gewinn von 30.000 €. Da Sie das Haus selbst genutzt haben, wird keine Spekulationssteuer fällig.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Die Spekulationssteuer fällt auf den sogenannten Spekulationsgewinn an. Das ist der Betrag, um den der Verkaufspreis den Kaufpreis übersteigt.

• Wenn Sie eine Immobilie für 200.000 € kaufen und sie innerhalb der Spekulationsfrist für 300.000 € verkaufen, beträgt Ihr Spekulationsgewinn 100.000 €.
• Sie können Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Zu den Werbungskosten zählen alle getätigten Ausgaben für den Immobilienverkauf. Darunter fallen etwa Renovierungskosten, Notarkosten oder Maklergebühren.
• Wenn diese Werbungskosten in unserem Beispiel 20.000 betragen, reduziert sich Ihr zu versteuernder Gewinn auf 80.000 €.

Die Formel zur Berechnung der Spekulationssteuer lautet demnach:

Gewinn = (Verkaufspreis + AfA) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierungskosten)

Der zu versteuernde Betrag wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt also von Ihrem Einkommen ab. Je höher Ihr Einkommen, desto höher Ihre Spekulationssteuer.

Kann ich die Spekulationssteuer reduzieren oder vermeiden?

Ja, das können Sie. Dabei haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

• Frist abwarten

Wenn Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten, fällt keine Spekulationssteuer an. Selbst wenn Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Tipp: Der Stichtag für den Beginn der Frist ist das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Das Datum der Übergabe oder der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises spielen keine Rolle.

• Eigennutzung

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, lässt sich die Spekulationssteuer vermeiden. Sie müssen die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und, in den beiden vorhergehenden Jahren selbst genutzt haben, damit Sie die Steuer umgehen können. Haben Sie die Immobilie ausschließlich selbst genutzt, wird keine Spekulationssteuer fällig.

• Teilnutzung

Wenn Sie Ihre Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf teilweise selbst genutzt haben, fällt die Spekulationssteuer anteilig an. Sollten Sie ein Mehrfamilienhaus zum Beispiel zu 40 Prozent selbst nutzen und 60 Prozent vermieten, gilt die Spekulationssteuer nur für den vermieteten Anteil.

• Veräußerungskosten

Sie können die Spekulationssteuer reduzieren, indem Sie die Kosten (Werbekosten, Notarkosten, Maklergebühren) für den Verkauf der Immobilie erhöhen. Diese Kosten können Sie vom Gewinn abziehen, der versteuert wird.

• Verlust verrechnen

Wenn Sie eine Immobilie mit Verlust verkaufen, kann dies steuerlich relevant sein. Denn Verluste aus dem Verkauf einer Immobilie können mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften – wie etwa einem anderen Immobilienverkauf – verrechnet werden und die Spekulationsfrist reduzieren.

Beispiel: Sie verkaufen eine Immobilie mit einem Verlust von 20.000 €. Gleichzeitig haben Sie einen Gewinn von 30.000 € aus dem Verkauf einer anderen Immobilie erzielt. Dann können Sie den Verlust von 20.000 € mit dem Gewinn von 30.000 € verrechnen. Der zu versteuernde Gewinn reduziert sich auf 10.000 €.

• Mehrere Objekte

Wenn Sie mehrere Objekte verkaufen, können Sie die Spekulationssteuer durch geschicktes Timing optimieren. Verkaufen Sie zum Beispiel eine Immobilie mit hohem Gewinn nach der Spekulationsfrist und eine andere mit geringem Gewinn innerhalb der Frist.

Was passiert bei geerbten oder geschenkten Immobilien?

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien beginnt die Frist für die Spekulationssteuer mit dem ursprünglichen Erwerbsdatum des Schenkers oder Erblassers. Das Datum der Schenkung oder des Erbfalls spielt keine Rolle.

Beispiel: Wenn ein Elternteil eine Immobilie vor acht Jahren gekauft hat und sie dann an den Nachwuchs vererbt, beginnt die Frist für die Spekulationssteuer für das Kind nicht erneut. Es verbleiben nur noch zwei Jahre bis zum Ablauf der zehnjährigen Frist. Danach fällt auf den Gewinn bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Was sollte ich bei der Spekulationssteuer für Immobilien außerdem beachten?

• Wenn eine verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft erfolgt, wird diese immer als Verkauf betrachtet. Sollten Sie zum Beispiel ein Grundstück für 300.000 € für 100.000 € an Ihr Unternehmen verkaufen, handelt es sich um eine verdeckte Einlage von 200.000 €. Diese muss steuerlich erfasst werden.
• Entnahmen werden als Veräußerung betrachtet. Beispiel: Sie sind Eigentümer eines Unternehmens und besitzen ein betriebliches Grundstück, das zum Vermögen des Unternehmens gehört. Im Jahr 2023 entnehmen Sie das Grundstück aus dem Unternehmensvermögen für die private Nutzung. Die 10-Jahres-Frist für die Spekulationssteuer beginnt somit ab 2023. Der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Entnahme wird als Anschaffungswert betrachtet.

Fazit

Die Spekulationssteuer ist ein komplexes Thema. Als Immobilieneigentümer oder Immobilieneigentümerin sollten Sie sich die Zeit nehmen, sich umfassend über das Thema zu informieren – vor allem, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.

• Die Spekulationssteuer gilt für alle Objekte, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert werden und nicht selbst genutzt wurden.
• Die Spekulationssteuer wird immer auf den Gewinn fällig. Also auf den Betrag, um den der Verkaufspreis den Kaufpreis übersteigt.
• Mit sorgfältiger Planung lässt sich die Spekulationssteuer reduzieren oder sogar komplett vermeiden.

Dieser Artikel gibt Ihnen einen guten Überblick über das Thema der Spekulationssteuer. Bei spezifischen Fragen sollten Sie sich allerdings an einen professionellen Immobilienmakler oder Steuerberater wenden. Kontaktieren Sie uns gerne und wir helfen Ihnen, das Beste aus Ihrer Immobilie herauszuholen.