Auflassungs­vormerkung: Die Geheimwaffe im Immobilienrecht

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Auflassungsvormerkung dient in erster Linie dem Schutz der Käuferin bzw. des Käufers beim Immobilienkauf.
• Sie wird durch eine Eintragung ins Grundbuch erwirkt und dient dazu, das Recht der Käuferin oder des Käufers auf den Erwerb der Immobilie zu sichern, bevor die eigentliche Auflassung erfolgt.
• Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird in der Regel durch die Notarin oder den Notar vorgenommen, der oder die bereits den Kaufvertrag notariell beglaubigt hat.
• Die Gültigkeitsdauer der Auflassungsvormerkung ist nicht begrenzt und bleibt bestehen, bis die endgültige Auflassung erfolgt.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Im Wesentlichen beinhaltet die Auflassungsvormerkung, dass das Recht der Käuferin oder des Käufers auf den Kauf der Immobilie im Grundbuch festgehalten wird, bevor die endgültige Eigentumsübertragung stattfindet. Daraus folgt, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer die Immobilie nicht mehr anderweitig veräußern kann.
Es handelt sich also vor allem um eine rechtliche Absicherung für die Käuferin oder den Käufer. Die Auflassungsvormerkung kann bereits im Kaufvertrag vereinbart werden und wird nach Abschluss dieses Vertrags von einer Notarin oder einem Notar in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Im Grundbuch von Immobilien finden sich verschiedene Abteilungen, die für verschiedene Zwecke vorgesehen sind. Die erste Abteilung des Grundbuchs dient zur Registrierung der Eigentümerin bzw. des Eigentümers oder der Person, die erbbauberechtigt ist. Die zweite und dritte Abteilung hingegen sind vorbehalten für die Eintragung von etwaigen Belastungen und Rechten, die das jeweilige Grundstück oder die Immobilie betreffen.
Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange im Grundbuch bestehen, bis die endgültige Eigentumsübertragung erfolgt ist und die neue Besitzerin oder der neue Besitzer der Immobilie im Grundbuch eingetragen wurde. Das geschieht erst dann, wenn der Kaufpreis der Immobilie vollständig übernommen wurde und von der Käuferin bzw. des Käufers finanziert wird.

Auflassung vs. Auflassungsvormerkung

Im Gegensatz zur Auflassungsvormerkung ist die Auflassung ist der Schritt, der die tatsächliche Eigentumsübertragung einer Immobilie markiert. Hier werden die Rechte an der Immobilie von der Verkäuferin bzw. des Verkäufers auf die Käuferin oder den Käufer übertragen. Das geschieht in der Regel durch die Unterzeichnung einer notariell beglaubigten Urkunde, die auch als Auflassungsurkunde bezeichnet wird. Die Auflassung ist abgeschlossen, wenn alle vertraglichen Verpflichtungen, einschließlich der Zahlung des Kaufpreises und anderer vereinbarter Bedingungen, erfüllt sind.
Nach der Auflassung wird die Käuferin oder der Käufer als neue Eigentümerin bzw. neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im Vergleich dazu ist die Auflassungsvormerkung eher ein vorbereitender Schritt, der vor der eigentlichen Auflassung stattfindet.

Wieso braucht man eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung schützt vordergründig die Interessen der Käuferin oder des Käufers und sorgt generell betrachtet für einen reibungslosen Ablauf des Immobilienverkaufs.

• Eine Auflassungsvormerkung schützt das Kaufinteresse der Käuferin bzw. des Käufers, noch bevor diese endgültig in das Grundbuch eingetragen wurden. Dadurch wird verhindert, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer die Immobilie doch an eine andere Person verkauft.
• Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird also auch Doppelverkäufen vorgebeugt.
• Die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch schafft ganz einfach Transparenz. Jeder, der das Grundbuch einsehen kann, wird über die bestehende Vereinbarung informiert. Unklarheiten und eventuellen Streitigkeiten wird damit effektiv vorgebeugt.
• Die Auflassungsvormerkung ist rechtlich bindend und bietet den Beteiligten damit eine klare rechtliche Grundlage.

Auflassungsvormerkung: die rechtliche Grundlage

Die Auflassungsvormerkung findet ihre rechtliche Grundlage im deutschen Immobilienrecht und ist in den §§ 883 und 888 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Diese Bestimmungen legen fest, wie die Vormerkung im Grundbuch eingetragen wird und welchen Zweck sie erfüllt.

• § 883 BGB – Eintragung im Grundbuch: Dieser Paragraph regelt die formale Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Abs. 1 lautet wie folgt: „Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden.“ Die Auflassungsvormerkung wird hier als eine Art Recht eingestuft, das im Grundbuch festgehalten wird und den Anspruch der Käuferin bzw. des Käufers auf die Immobilie dokumentiert. Durch diese Eintragung wird die Vormerkung rechtlich verbindlich und öffentlich einsehbar.
• § 888 BGB – Zweck der Auflassungsvormerkung: Dieser Paragraph legt den Zweck der Auflassungsvormerkung fest. Sie dient dazu, die Käuferin bzw. den Käufer vor dem Risiko zu schützen, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer die Immobilie anderweitig verkauft. Es wird festgelegt, dass die Käuferin bzw. der Käufer das Recht hat, die Eintragung der Auflassung im Grundbuch zu verlangen, sobald die Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt sind. So wird dafür gesorgt, dass die Käuferin oder der Käufer das Eigentum an der Immobilie rechtsverbindlich übertragen bekommt.

Worauf sollte man bei einer Auflassungsvormerkung achten?

Die Auflassungsvormerkung ist eine rechtliche Vorsichtsmaßnahme, die für die Sicherung des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie wichtig ist. Richtig eingesetzt, trägt sie zum Schutz der Interessen beider Parteien bei und gewährleistet einen reibungslosen Verkaufsprozess. Dabei gibt es allerdings auch einige Dinge zu beachten.

• Die Auflassungsvormerkung muss im Grundbuch eingetragen werden, um ihre Rechtswirksamkeit zu erlangen. Dieser Schritt muss von einer Notarin oder einem Notar durchgeführt werden.
• Im Immobilienrecht ist ein Verzicht auf die Auflassungsvormerkung in der Regel nicht möglich. Das ergibt sich aus der Sorgfaltspflicht der Notarin oder des Notars, der bzw. die den Kaufvertrag beurkundet. Notarinnen und Notare sind dazu verpflichtet, darauf Acht zu geben, dass alle rechtlichen Anforderungen und Verfahren ordnungsgemäß eingehalten werden.
• Nach Abschluss des Verkaufs und der Eigentumsübertragung muss die Auflassungsvormerkung im Grundbuch gelöscht werden, um Platz für die Auflassung zu schaffen.
• Offene und klare Kommunikation zwischen Käuferin/Käufer und Verkäuferin/Verkäufer ist generell sehr wichtig. Beide Parteien sollten Vertrauen in den Verkaufsprozess haben und bereit sein, eventuelle Fragen oder Unklarheiten zu klären.
• Auch im Falle der Insolvenz des Verkäufers bzw. der Verkäuferin wird die Käuferin bzw. der Käufer durch die Vormerkung abgesichert. Sie verhindert, dass auf die Immobilie im Rahmen einer Zwangsvollstreckung zugegriffen werden kann.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Die Kosten für eine Auflassungsvormerkung sind nicht einheitlich festgelegt und richten sich stattdessen nach dem Kaufpreis der Immobilie. Eine Orientierung für die Kosten bietet die Höhe der Kosten für den Grundbucheintrag: Meist belaufen sich die Kosten für die Vormerkung auf etwa die Hälfte des Betrags für den Eintrag in das Grundbuch. Das sind in der Regel etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Da die Kosten für die Vormerkung zu den Kaufnebenkosten zählen, müssen diese auch vom Käufer bzw. der Käuferin selbst übernommen werden.

Here ein paar Rechenbeispiele zur Orientierung:

• Bei einem Kaufpreis von 200.000 € liegen die Kosten für die Auflassung bei etwa 1.000 €. Die Kosten für die Vormerkung betragen also ungefähr bei 500 €.
• Bei einem Kaufpreis von 500.000 € liegen die Kosten für die Auflassung bei etwa 2.500 €. Dementsprechend kann man für die Vormerkung mit Kosten um 1.250 € rechnen.

So veranlassen Sie eine Auflassungsvormerkung

• Der erste Schritt ist der Abschluss eines Kaufvertrags für die Immobilie. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet sein.
• Um die Vormerkung im Grundbuch einzutragen, muss ein Antrag gestellt werden. Dieser basiert auf den Bestimmungen der Grundbuchordnung (GBO) § 13.
• Normalerweise wird dieser Antrag von dem Notar bzw. der Notarin gestellt, der oder die den notariell beurkundeten Kaufvertrag erstellt hat.

Wann wird die Vormerkung eingetragen?

Die Auflassungsvormerkung unmittelbar nach Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags eingetragen. Das geschieht, um von Anfang an die Interessen des Käufers bzw. der Käuferin zu schützen und sicherzustellen, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig oder gleich mehrfach verkauft. 

Schlusswort

Die Auflassungsvormerkung mag auf den ersten Blick etwas komplex erscheinen, sie spielt aber eine entscheidende Rolle beim Verkauf von Immobilien. Sie ist das Bindeglied zwischen dem Abschluss eines Kaufvertrags und der tatsächlichen Eigentumsübertragung. Mit der Auflassungsvormerkung können Käufer und Käuferinnen ihre Rechte schützen und sichergehen, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft wird, bevor alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind. 

Häufige Fragen

Ist man mit Auflassungsvormerkung Eigentümer?

Nein, die Auflassungsvormerkung allein macht Sie nicht zur Eigentümerin oder zum Eigentümer einer Immobilie. Sie dient dazu, Ihr Recht auf den künftigen Erwerb der Immobilie zu schützen und im Grundbuch zu vermerken. Die eigentliche Eigentumsübertragung erfolgt erst mit der Auflassung, die in der Regel nach Erfüllung der im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen stattfindet. 

Ist eine Auflassungsvormerkung bindend?

Ja, die Auflassungsvormerkung ist rechtlich bindend. Sobald sie im Grundbuch eingetragen ist, hat die Käuferin oder der Käufer ein vertraglich gesichertes Recht auf den Erwerb der Immobilie. 

Wie lange gilt eine Auflassungsvormerkung?

Die Gültigkeitsdauer einer Auflassungsvormerkung ist in der Regel nicht begrenzt. Sie bleibt so lange bestehen, bis die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind und die endgültige Eigentumsübertragung, die sogenannte Auflassung, durchgeführt wird. Die Auflassungsvormerkung wird dann im Grundbuch gelöscht. 

Was passiert mit der Auflassungsvormerkung, wenn der Käufer nicht zahlt?

Wenn die Käuferin bzw. der Käufer die im Kaufvertrag vereinbarten Zahlungen nicht leistet, kann die Verkäuferin bzw. der Verkäufer in der Regel von ihren/seinen vertraglichen Rechten Gebrauch machen, um den Verkauf rückgängig zu machen und die Vormerkung zu löschen. Die Auflassungsvormerkung allein verpflichtet die Käuferin oder den Käufer nicht zur Zahlung.