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Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer die beim Kauf (Erwerb) eines Grundstücks oder Grundstückanteils vom Käufer gezahlt werden muss. Als Grundlage dient das Grunderwerbsteuergesetz. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Das bedeutet, dass Sie an einen Vorgang des Rechtsverkehrs anknüpft. In der Regel ist das ein Kaufvertrag über ein Grundstück. Die Grunderwerbsteuer macht in etwa 1,8% des Steueraufkommens in Deutschland aus, was in 2017 ca. 13,15 Milliarden Euro waren.

Voraussetzung für die Steuerbarkeit (Pflicht) der Grunderwerbsteuer sind 3 Faktoren:

  • eine inländische Immobilie,
  • ein Erwerbsvorgang,
  • ein Wechsel des Rechtsträgers,

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Höhe der Steuer bemisst sich in der Regel am Kaufpreis des Grundstücks. Zu dem Grundstück gehören neben dem Grund und Boden auch die fest verbundenen Sachen. Die Steuer wird also beim Kauf eines Hauses mit Grundstück auf den kompletten Kaufpreis und nicht nur auf den Grundstückswert erhoben. Kauft man dagegen ein Grundstück und baut darauf selber ein Haus, fällt die Steuer nur auf das unbebaute Grundstück an. Es gibt Faktoren, die nicht zu den Grundstücken gerechnet werden. Dazu später mehr. Die Freigrenze liegt übrigens bei 2.500,00€. Bedeutet, dass ein Erwerb in Höhe von 2500,00€ steuerfrei ist. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig.

Der auf den Kaufpreis angerechnete Steuersatz ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Hier finden Sie eine Übersicht der Steuersätze der Grunderwerbsteuer nach Bundesland:

BundeslandSteuersatz
Berlin6,0%
Brandenburg6,5%
Sachsen3,5%
Sachsen-Anhalt5,0%
Thüringen6,5%
Schleswig-Holstein6,5%
Niedersachsen5,0%
Mecklenburg-Vorpommern5,0%
Nordrhein-Westfalen6,5%
Rheinland-Pfalz5,0%
Saarland6,5%
Hessen6,0%
Hamburg4,5%
Bremen5,0%
Bayern3,5%
Baden-Württemberg5,0%

Je nach Höhe des Kaufpreises und Bundesland ergibt sich eine konkrete Summe der Grunderwerbsteuer. Ein Beispiel:

BundeslandGrunderwerbsteuer bei Kaufpreis von 500.000,00€
Berlin30.000,00€
Brandenburg32.500,00€

Grunderwerbsteuer sparen?

Wie bereits erwähnt, gibt es Eigenschaften die nicht zu den Grundstücken gerechnet werden und auf die somit keine Grunderwerbsteuer anfällt. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Maschinen und Vorrichtungen, die zur Betriebsanlage gehören,
  • Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen,
  • gebildete Instandhaltungsrücklage nach dem WEG,
  • Zubehör,

Vor allem die letzten beiden Punkte sind für Käufer/innen interessant. Als Zubehör gelten laut Gesetz: „bewegliche Sachen,die, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und (…) in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnisse stehen“. Auf gut Deutsch: Inventar, wie Einbauküchen, sonstige Möbel und alle Gegenstände die nicht fest mit Grund und Boden oder dem Gebäude verbunden sind. Details dazu müssen im Kaufvertrag aufgeführt sein, wobei hier ein besonderes Augenmerk auf die Formulierung gelegt werden muss. Hinweis: Wichtig ist auch die Auslegung der finanzierenden Bank. In der Regel finanzieren Banken das aufgeführte Zubehör nicht mit, was zu einer Verringerung der Kreditsumme führen kann. Der Erwerb des Zubehörs muss dann beim Eigenkapitalanteil berücksichtigt werden.

Beim Erwerb von Eigentumswohnungen ist die Instandhaltungsrücklage nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Diese wird von Eigentümer/innen anteilig im Wohngeld bezahlt. Das Grundbuch zeigt den Anteil am Gemeinschaftseigentum, damit lässt sich der Anteil an der Instandhaltungsrücklage berechnen. Wird dies ordentlich im Kaufvertrag ausgewiesen, ist dieser Anteil nicht steuerpflichtig (Grunderwerbsteuer).

Kritik

Die Grunderwerbsteuer steht in der öffentlichen Kritik. Hier wird vor allem die wiederholte Erhöhung genannt. Diese wirkt sich auch auf alle der Steuer zugehörigen Leistungen aus und verteuert diese. Das wirkt sich vor allem auf das Wohnen beziehungsweise das Mieten aus. Auch bremst die Grunderwerbsteuer die Mobilität der Käufer/innen und verlangsamt die Dynamik im Immobilienmarkt. Gerade jüngere Käufer/innen werden dadurch im Erwerb von Eigentum behindert.

Aktuell wird die Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit der geplanten Einführung des Bestellerprinzip diskutiert. Branchenkenner befürchten, dass hieraus eine Erhöhung der Kaufpreise am Markt resultieren könnte. Dies würde auch die Summe der Grunderwerbsteuer und damit die Nebenkosten erhöhen. Was ein Erwerb für bestimmte Käuferschichten deutlich erschweren würde.

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Dieser Artikel dient zu Ihrer Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.