Ein Grundstück in Berlin verkaufen

Erstgespräch mit Ihrem Makler

Im ersten Schritt nach der Kontaktaufnahme wird ein unverbindliches und kostenfreies Kennenlernen vereinbart. Im besten Fall findet dieses Treffen bereits auf Ihrem Grundstück statt, damit der Makler sich gleich ein optimales Bild von der zu verkaufenden Immobilie machen kann. Das erste Gespräch kann aber auch an einem anderen Ort (z.B. im Büro des Maklers) stattfinden, wenn das Grundstück beispielsweise verpachtet ist.

Als Immobilienmakler in Berlin wissen wir: Diskretion und Fingerspitzengefühl sind alles. Bei dem Termin lernen wir uns zunächst in aller Ruhe kennen. Es ist sehr wichtig, eine Vertrauensbasis aufzubauen – es geht schließlich um Ihre Immobilie. Ein seriöser Makler, der die Marktsituation gut kennt, kann Ihnen einen verlässlichen Marktwert der Immobilie ermitteln und diesem Wert sollten Sie unbedingt vertrauen können. Es wird auch ein Gespräch über die Hintergründe des Verkaufes geführt. Wir wollen Sie etwas kennenlernen, um genau den passenden Käufer für Sie zu finden. Besonders am Anfang müssen viele Dinge geklärt und Abläufe besprochen werden. Für die Beantwortung all Ihrer Fragen nehmen wir uns viel Zeit.

Idealerweise bringen Sie uns gleich diese notwendigen Unterlagen der Immobilie mit:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Bebauungsplan (wenn vorhanden)
• Auskunft aus dem Baulastenkataster
• Auskunft aus dem Bodenbelastungskataster
• Bodengutachten

Aber keine Sorge! Sollten Ihnen diese oder noch nicht alle Dokumente vorliegen, kümmern wir uns natürlich gern um die Beschaffung der für den Verkauf erforderlichen Unterlagen.

Wir nehmen erste Eckdaten zu dem Grundstück auf. Grundstücksgröße, Schnitt, Bewuchs und Erschließungsstand sind für uns von Interesse. Einiges ergibt sich erst im Laufe der nun folgenden Besichtigung. Sie führen uns über Ihr Grundstück und zeigen uns jeden Winkel. Sie kennen die Immobilie in der Regel am besten – erzählen Sie uns gern alles, was Ihnen einfällt. Berichten Sie uns bitte auch von größeren Mängeln, da hier sonst eventuell eine Haftung droht. Mängel, von denen Sie Kenntnis haben, müssen Sie offenbaren, es sei denn, diese sind offensichtlich erkennbar.

Kaufpreisermittlung

Nachdem wir uns alles angesehen haben, setzen wir uns erneut zusammen und besprechen die weitere Vorgehensweise. Wir prüfen gemeinsam, ob wir alle relevanten Daten für die Bewertung und Kaufpreisermittlung vollständig aufgenommen haben.

In der Regel vereinbaren wir dann direkt einen zweiten Termin, bei dem wir Ihnen das Ergebnis unserer Immobilienbewertung präsentieren und erläutern. Die Bewertung von Immobilien ist komplex und muss entsprechend vorbereitet werden. Das Ergebnis können  wir am besten in einem persönlichen Gespräch verständlich vermitteln.

Wenn Sie bereits vorab wissen wie hoch der Kaufpreis sein soll, teilen Sie uns Ihren Wunschpreis mit. Im Idealfall deckt sich das Ergebnis unserer Bewertung genau mit Ihren Vorstellungen. Besonders erfreulich ist es natürlich, wenn Ihre Erwartungen noch übertroffen werden. Sollten Ihre Vorstellungen über dem von uns geschätzten Marktwert liegen, setzen wir uns besonders intensiv mit Ihnen auseinander, erklären Ihnen die Gründe und erläutern die unterschiedlichen Herangehensweisen beim Immobilienverkauf. Gemeinsam werden wir uns ganz bestimmt einig.

Kann die Immobilie sofort verkauft werden?

Toll! Dann können wir gleich damit beginnen, den Inhalt des Verkaufsauftrages zu besprechen oder wir vereinbaren dazu einen dritten Termin.

Kann die Immobilie noch nicht sofort verkauft werden?

Kein Problem. Wir stimmen uns ab, zu welchem Zeitpunkt wir wieder in Kontakt treten.

Vorbereitung des Verkaufes

In der Regel handelt es sich beim Kauf einer eigenen Immobilie um ein besonders wichtiges Ereignis im Leben der Käufer. Entsprechend sorgfältig wird die Immobilie ausgewählt und sollte dafür bestmöglichst, jedoch gleichzeitig realistisch, präsentiert werden.

Unsere individuellen und sehr aussagekräftigen Exposés erstellen wir auf Grundlage von Informationen, aus uns zur Verfügung gestellten Unterlagen, sowie aus Ergebnissen diverser Recherchen. Welche Art von Bebauungen lässt das Grundstück beispielsweise zu? Ist es teilbar? Gibt es sonstige Auflagen, die die Bebaubarkeit einschränken? Hier halten wir gegebenenfalls auch Rücksprache mit den zuständigen Behörden.

Neben den Fakten, den Objekt- und Geodaten, müssen mit dem Exposé natürlich auch Emotionen beim Käufer geweckt werden. Wir legen großen Wert auf hochwertige und professionelle Fotos Ihrer Immobilie. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Qualität unserer Fotos und durchstöbern Sie hier unsere aktuellen Immobilienangebote.

Um einen möglichst authentischen Eindruck vom Grundstück zu erhalten, bieten unsere virtuellen 360° Besichtigungen eine tolle Möglichkeit, sich vorab bestens mit der Immobilie vertraut zu machen. Unsere hochwertige Infrarotkamera erstellt einen virtuellen Rundgang, mit dem der Interessent über das Grundstück schreiten kann.

Des Weiteren holen wir aktuelle Flurkarten und Bebauungspläne ein, die das Exposé vervollständigen. Nach Fertigstellung des Exposés erhalten Sie als Verkäufer dieses zur Prüfung und Freigabe, bevor es den ersten Interessenten ausgehändigt wird. Bringen Sie gern Ihre Änderungswünsche und Vorstellungen ein – niemand kennt Ihre Immobilie besser als Sie.

Beginn der Vermarktung

Zunächst schreiben wir unseren internen Kundenstamm an und veröffentlichen Ihre Immobilie auf unserer Homepage. Die Suchkriterien zahlreicher, solventer Kaufinteressenten sind bei uns hinterlegt. Oftmals ist der perfekte Käufer bereits in unserem Netzwerk gelistet.

Anschließend werden wir, einige Tage später, mit der Bewerbung im Internet starten. Dazu nutzen wir folgende bekannte Portale:

• Immobilienscout24
• Immowelt
• Immonet
• ebay

Dort präsentieren wir Ihre Immobilie auf den ersten Seiten und mit Hilfe von Sonderplatzierungen. So stellen wir sicher, dass Ihre Immobilie leicht gefunden wird. Farblich und größer hervorgehoben zeigen wir die nötige Präsenz und setzen Ihr Grundstück in den Fokus. Zu diesem Zeitpunkt finden Interessenten lediglich eine gekürzte Beschreibung vor und die exakte Adresse der Immobilie wird noch nicht bekannt gegeben. Erst nachdem sich die Interessenten mit vollständigem Namen, Anschrift, Telefonnummer und Mailadresse bei uns registriert haben, erhalten sie das ausführliche Exposé. Wir möchten schließlich genau nachweisen, in welche Hände wir die vertrauensvollen Daten Ihres Grundstückes geben.

Sie erhalten von uns automatisch und alle 14 Tage eine Auswertung der Aktivitäten zu Ihrem Angebot per E-Mail zugeschickt. Zudem wird sich Ihr Betreuer regelmäßig und persönlich bei Ihnen melden, insbesondere, sobald es Neuigkeiten gibt. Sollten die Verkaufsaktivitäten nicht den gewünschten Erfolg erzielen, setzen wir uns persönlich mit Ihnen zusammen und werten die Absagegründe der Interessenten aus und erarbeiten zielführende Alternativstrategien.

Nicht jeder Interessent wird direkt zu einer Besichtigung eingeladen. Durch geschickte und gezielte Fragestellungen prüfen wir bereits vorab, ob der Grundstückskauf für den Kaufinteressenten finanziell realisierbar ist. Jahrelange Erfahrung hilft uns dabei, im angemessenen Rahmen die Liquidität der Interessenten zu prüfen, ohne jemandem zu nahe zu treten. Weitere Voraussetzung für einen Besichtigungstermin ist, dass sich der Interessent mit der Lage der Immobilie genau vertraut gemacht hat. Kennt er das Umfeld? Möchte er dort wohnen? Viele Interessenten vereinbaren Besichtigungen, ohne sich vorab mit der Lage auseinandergesetzt zu haben. Wenn diese allerdings nicht passt, muss erst gar keine Besichtigung auf Ihrem Privatgelände vereinbart werden.

Durch diese Vorauswahl werden zwar weniger, dafür aber qualitativ bessere Besichtigungen durchgeführt. Die Interessenten kennen die Immobilie bereits sehr gut durch Bilder, unsere 360° Tour und Flurkarten. Aber auch wir haben bereits einen ersten guten Eindruck von den Interessenten. Das sind die optimalen Voraussetzungen für einen effektiven Besichtigungstag.

Die Besichtigung

Wir führen ausschließlich ausführliche Einzelbesichtigungen durch. Massen- und Gruppenbesichtigungen sind für uns ein Fremdwort. Wir wollen die Interessenten bestmöglich betreuen, ihnen Rede und Antwort stehen und sensibel auf alle Fragen eingehen. Wir sind davon überzeugt: das ist nur im Einzeltermin möglich.

Ist die Immobilie bereits leer, gestalten sich die Besichtigungstermine völlig unkompliziert. Sie können uns bedenkenlos einen Schlüssel anvertrauen. Wir verlassen die Immobilie stets so, wie wir sie vorgefunden haben. Sollten Sie Ihre Immobilie noch nutzen, stimmen wir uns selbstverständlich eng mit Ihnen ab. Häufig begrüßen Verkäufer es, wenn sie bei den Erstbesichtigungen nicht dabei sind, doch da richten wir uns ganz nach Ihnen. Gern erläutern wir Ihnen die Vor- und Nachteile Ihres Beiseins bei den ersten Besichtigungen.

Wir haben stets Schutz-Füßlinge dabei, die die Interessenten tragen müssen, wenn sich auf dem Grundstück noch ein Gebäude (beispielsweise ein Bungalow) befindet. So ist sichergestellt, dass kein Schmutz hinterlassen wird und keine Böden beschädigt werden. Wir behandeln fremdes Eigentum mit größter Sorgfalt und Obacht.

Nach den Besichtigungen

Erst einmal heißt es: abwarten. Erhalten wir keine Rückmeldung nach dem Termin, rufen wir die Kaufinteressenten nach einem angemessenen Zeitraum an und fragen nach, ob die Immobilie weiterhin von Interesse ist. Gibt es eventuell noch offene Fragen? Sollten wir eine Absage erhalten, erfragen wir die Hintergründe. Dies ist besonders wichtig für die Auswertung mit Ihnen.

Bei bestehendem Kaufinteresse holen wir Bewerbungen der Interessenten ein, die uns ein transparentes und konkretes Bild zu den jeweiligen Personen liefern. Liegen mehrere Interessenbekundungen vor, vereinbaren wir mit Ihnen einen persönlichen Termin und sprechen bereits eine Empfehlung aus. Nachdem Sie sich für einen Interessenten entschieden haben, wird die Finanzierung final eingereicht, geprüft und zum Abschluss gebracht.

Kaufvertrag und Notartermin

Immobilienkaufverträge müssen immer notariell beurkundet werden, damit sie rechtskräftig sind. Wir arbeiten seit vielen Jahren erfolgreich mit guten Notaren zusammen, die wir auch für den Kaufvertrag Ihres Grundstückes bedenkenlos empfehlen können. Die Notargebühren werden üblicherweise vom Käufer getragen. Haben außer Ihnen noch Dritte Personen Rechte an dem Grundstück? Dann müssten Sie als Verkäufer eventuell anfallende Kosten für die Lastenfreimachung, also die Freistellung von Rechten Dritter und Löschung von “Belastungen” aus dem Grundbuch, tragen.

Wir stellen dem Notar alle nötigen Informationen zur Verfügung, die dieser für die Erstellung des Kaufvertrages benötigt und unterstützen Verkäufer, Käufer und Notar bei der Kommunikation und falls die Beteiligten Änderungswünsche in den Kaufvertrag einbringen möchten. Vor der Unterschrift erhalten Verkäufer und Käufer einen Vertragsentwurf zur Prüfung. Sind alle Unklarheiten beseitigt, koordinieren wir den Notartermin. Sollte es einer Partei nicht möglich sein an der Beurkundung teilzunehmen, können wir diese vollmachtlos vertreten. Der Vertretene kann den Vertrag dann anschließend bei einem Notariat an seinem Wohnort genehmigen.

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages kümmert sich der Notar um die weitere finanzielle Abwicklung. Nun warten alle Beteiligten darauf, dass die Zahlungsvoraussetzungen vorliegen. Welche das sein können führen wir hier auf:

Lastenfreiheit der Immobilien muss gewährleistet sein

Ist die Immobilie beispielsweise noch mit Grundschulden (Darlehen) oder Wohnrechten Dritter belastet, müssen die jeweiligen eingetragenen Berechtigten (z.B. die Bank) ihr Einverständnis zur Löschung der Belastungen erklären.

Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Hierbei handelt es sich um eine vorläufige Eintragung im Grundbuch, die den Käufer absichert. Wir nennen es immer umgangssprachlich die „Reservierung“ des Käufers im Grundbuch. Sie sichert beispielsweise dahingehend ab, dass der Verkäufer die Immobilie nicht nach dem Verkauf ein zweites Mal verkaufen kann. Auch weitere Eintragungen, die nach der Auflassungsvormerkung erfolgen, sind für den Käufer unschädlich.

Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde

In Deutschland haben Gemeinden gesetzliche Vorkaufsrechte, die allerdings nur selten ausgeübt werden. Dennoch muss die Gemeinde offiziell auf Ihr Vorkaufsrecht verzichten. Erst danach kann der Kaufpreis fällig gestellt werden.

Dies sind wesentliche Zahlungsvoraussetzungen, die nahezu immer erfüllt sein müssen. Darüber hinaus kann es noch weitere „Hürden“ geben, die die Vertragsabwicklung in die Länge ziehen können. Wir klären jedoch meist im Vorfeld alles, sodass die spätere Abwicklung reibungslos verläuft.

Die Übergabe

Ist der Kaufpreis dann fällig gestellt und bezahlt, vereinbaren wir gemeinsam mit Ihnen die Übergabe des Grundstücks. Diese begleiten wir gern mit einem vorbereiteten Protokoll und unterstützen Sie bei der ordnungsgemäßen Abwicklung vor Ort. Es werden Zählerstände notiert, sämtliche Schlüssel übergeben und es wird geprüft, ob die Immobilie in einem vertragsgerechten Zustand ist, z.B. ob Sie wie vereinbart beräumt wurde.

Die Übergabe stellt oft den Abschluss unserer gemeinsamen „Reise“ dar. Sie haben den Kaufpreis erhalten, die Schlüssel übergeben und haften nun nicht mehr für die Immobilie. Wir sind jedoch auch noch lange nach dem Verkauf für unsere Kunden da, zum Beispiel wenn es darum geht, einen Teil des Geldes in eine neue Immobilie zu investieren. Aus Verkäufern werden dann nicht selten Käufer. Auch zu diesem Vorhaben beraten wir Sie natürlich gern ausführlich.