Mietvertrag kündigen

Das Wichtigste in Kürze:

• Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieterinnen und Mieter beträgt in Deutschland standardmäßig drei Monate, unabhängig von der Mietdauer. Das Kündigungsschreiben muss bis spätestens dem dritten Werktag des Monats beim Vermieter ankommen.
• Kündigungsfristen für Vermieterinnen und Vermieter variieren je nach Mietdauer. Unter 5 Jahre: 3 Monate; 5–8 Jahre: 6 Monate; über 8 Jahre: 9 Monate. Und für Verträge vor 2001 mit über 10 Jahren gibt es eine Frist von 12 Monaten.
• Vermieterinnen und Vermieter können nur aus bestimmten Gründen kündigen. Zum Beispiel bei Eigenbedarf oder schwerwiegenden Vertragsverletzungen durch die Mieterin oder den Mieter.
• Kündigungen müssen immer schriftlich (nicht elektronisch) und von allen im Vertrag genannten Parteien unterschrieben sein.

Teil 1: Mietvertrag kündigen für Mieter

Das Leben in einer Stadt wie Berlin kann sich schnell ändern – sei es wegen eines neuen Jobs, der Familie oder einfach nur durch den Wunsch, die Umgebung zu wechseln. Für viele ist die Kündigung ihres Mietvertrags ein dann notwendiger Schritt in einen neuen Lebensabschnitt. Doch wie genau gehen Sie dabei vor? Welche Fristen sind zu beachten? Welche Rechte und Pflichten haben Sie als Mieter oder Mieterin?

Die Kündigungsfristen im Überblick

Bevor Sie Ihren Mietvertrag kündigen, sollten Sie die Kündigungsfristen beachten:

• Gesetzliche Kündigungsfrist: In der Regel beträgt die Kündigungsfrist für Mieterinnen und Mieter in Deutschland drei Monate. Diese Frist gilt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.
• Zeitpunkt der Zustellung: Das Kündigungsschreiben muss Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter bis spätestens dem dritten Werktag des Monats vorliegen. Wenn Sie das Schreiben am 3. September (dritter Werktag) überreichen, dann ist das Mietverhältnis am 30. November vorbei. Es zählt immer der Zeitpunkt, wann die Vermieterin oder der Vermieter das Schreiben bekommt – nicht wann es abgeschickt wurde!
• Individuell vereinbarte Kündigungsfrist: In manchen Fällen kann im Mietvertrag eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Frist festgelegt sein. Es ist daher wichtig, den eigenen Mietvertrag sorgfältig durchzulesen. Individuelle Kündigungsfristen sind nur erlaubt, wenn sie kürzer als drei Monate sind.

So kündigen Sie Ihren Mietvertrag

Natürlich können Sie Ihren Mietvertrag nicht einfach kündigen. Es gibt rechtliche Formalitäten, die Sie beachten sollten:

• Schriftform: Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. E-Mails oder SMS sind nicht zulässig. Ein handgeschriebenes und unterschriebenes Schreiben ist erforderlich.
• Einschreiben: Versenden Sie das Kündigungsschreiben per Einschreiben. So erhalten Sie als Mieterin oder Mieter den Nachweis, dass Ihre Kündigung auch wirklich angekommen ist.
• Unterschrift: Alle im Mietvertrag aufgeführten Mieterinnen und Mieter müssen die Kündigung unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift, kann die Kündigung unwirksam sein.

Diese Stolperfallen sollten Mieter vermeiden

• Zusätzliche Vereinbarungen: Manchmal enthalten Mietverträge Sonderklauseln oder Vereinbarungen, die für die Kündigung relevant sind. Zum Beispiel kann es eine Mindestmietdauer geben, während der eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.
• Kündigungsgrund: Bei befristeten Mietverträgen benötigen Mieterinnen und Mieter meist einen berechtigten Grund für eine vorzeitige Kündigung. Dies können zum Beispiel ein Jobwechsel in eine andere Stadt oder gesundheitliche Gründe sein.

Tipp: Sollte es Mängel in der Wohnung geben, die Sie zur Kündigung bewegen, sollten Sie die Mängel detailliert im Kündigungsschreiben aufführen. Am besten dokumentiert durch Fotos oder andere Beweismittel!

Teil 2: Mietvertrag kündigen als Vermieter

Als Vermieterin oder Vermieter in Berlin sind Sie häufig mit wechselnden Mieterinnen oder Mietern und unterschiedlichen Situationen konfrontiert. Das Kündigen eines Mietverhältnisses als Vermieterin oder Vermieter kann komplex und mit vielen rechtlichen Anforderungen verbunden sein. Schließlich ist das Mietverhältnis nicht nur für die mietende Person, sondern auch für die Vermieterin oder den Vermieter bindend.

Welche Fristen gibt es?

Die Kündigungsfristen für Vermieterinnen und Vermieter sind von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig – und gemäß § 573 c Abs. 1 BGB geregelt. Spätestens am dritten Werktag muss der Mieterin oder dem Mieter die schriftliche Kündigung zugestellt werden.

Es gelten folgende Fristen:

• Mietdauer unter 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer über 10 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist*

* gilt nur für Mietverträge, die vor Herbst 2001 abgeschlossen wurden.

Wann darf ein Vermieter kündigen?

Eine Vermieterin oder ein Vermieter darf nicht einfach ohne Grund kündigen.

Es gibt bestimmte Gründe, die eine Kündigung rechtfertigen:

• Eigenbedarf: Die Vermieterin oder der Vermieter oder ein Familienmitglied benötigt die Wohnung selbst.
• Vertragsverletzung durch die Mieterin oder den Mieter: Zum Beispiel bei wiederholten Zahlungsverzügen oder anderen Vertragsverletzungen.
• Wirtschaftliche Verwertung: Die Vermieterin oder der Vermieter kann nachweisen, dass er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil hätte.

Wie kündigen Vermieter richtig?

Um bei einer Kündigung rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie als Vermieterin oder als Vermieter vor allem folgende Aspekte beachten:

• Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich und mit einer klaren Begründung erfolgen. Auch hier sind elektronische Formen nicht zulässig.
• Fristen beachten: Je nach Dauer des Mietverhältnisses variieren die Kündigungsfristen. Achten Sie darauf, Ihre Fristen korrekt einzuhalten.
• Beweissicherung: Insbesondere bei Kündigungen aufgrund von Vertragsverletzungen sollten Sie Beweise sichern. Heben Sie zum Beispiel Mahnungen bei verspäteten Zahlungen auf.

Diese 3 Fehler sollten Vermieter vermeiden

• Begründung: Eine Kündigung muss immer begründet sein. Insbesondere bei Eigenbedarfskündigungen ist eine klare und nachvollziehbare Begründung erforderlich.
• Falsche Fristen: Die Kündigungsfrist muss korrekt eingehalten werden. Ein zu frühes Kündigungsdatum kann die Kündigung unwirksam machen.
• Sozialklausel: In bestimmten Fällen kann die Mieterin oder der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Vor allem, wenn die Kündigung für ihn eine Härte darstellen würde, die nicht gerechtfertigt ist.

4 häufige Fragen

Was muss in einer Mietkündigung stehen?

• Adressat & Absender: Vollständiger Name und Anschrift des Vermieters oder der Vermieterin bzw. des Mieters oder der Mieterin.
• Datum: Das aktuelle Datum, an dem das Kündigungsschreiben verfasst wird.
• Mietobjekt: Eine genaue Beschreibung der Mietsache (zum Beispiel Adresse der Wohnung, Stockwerk, Anzahl der Zimmer oder Keller- / Stellplatznummer).
• Kündigungsgrund: Bei ordentlicher Kündigung ist die Angabe eines Grundes nicht zwingend erforderlich. Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung muss der konkrete Kündigungsgrund genannt werden.
• Kündigungsfrist und Beendigungstermin: Der genaue Termin, zu dem das Mietverhältnis beendet werden soll. Unter Beachtung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist.
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht: Bei einer Kündigung durch die Vermieterin oder den Vermieter aufgrund eines berechtigten Interesses (z.B. Eigenbedarf) sollte die Vermieterin oder der Vermieter die Mieterin oder den Mieter auf dessen Widerspruchsrecht hinweisen.
• Unterschrift: Das Kündigungsschreiben muss handschriftlich unterschrieben werden. Bei mehreren mietenden oder vermietenden Personen müssen alle Vertragspartnerinnen und Partner das Schreiben unterschreiben.
• Weitere Hinweise: Eventuell muss die Rückgabe der Schlüssel oder die Übergabe der Wohnung koordiniert werden. Auch eine schriftliche Bestätigung des Kündigungseingangs durch die Empfängerin oder den Empfänger kann empfehlenswert sein.

Ist eine Kündigung trotz Kündigungsausschluss möglich?

Ja, eine Kündigung kann unter bestimmten Umständen trotzdem möglich sein:

• Außerordentliche (fristlose) Kündigung: Sowohl die Mieterin oder der Mieter als auch die Vermieterin oder der Vermieter können den Mietvertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Dafür muss es einen erheblichen Grund geben. Beispielsweise können Mieterinnen oder Mieter dann kündigen, wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist und unzumutbar ist. Vermieterinnen oder Vermieter können bei schweren Pflichtverletzungen durch die mietende Person, wie wiederholte verspätete Mietzahlung, kündigen.
• Härtefallregelung: Wenn Mieterinnen oder Mieter aufgrund unvorhergesehener und schwerwiegender Lebensumstände wie Krankheit, Jobverlust oder familiäre Notfälle die Wohnung nicht mehr halten können, können sie trotz Kündigungsausschluss kündigen. Das gilt allerdings nur, wenn das Festhalten am Vertrag für die mietende Person eine unzumutbare Härte darstellen würde.
• Zeitliche Begrenzung des Kündigungsausschlusses: Kündigungsausschlüsse sind in der Regel nur für einen bestimmten Zeitraum gültig. Ist dieser Zeitraum abgelaufen, können Sie ganz normal kündigen.
• In einigen Fällen kann ein vereinbarter Kündigungsausschluss unwirksam sein. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn dieser die Mieterin oder den Mieter übermäßig benachteiligt oder die im Vertrag festgelegte Zeitspanne des Ausschlusses zu lang ist.

Gibt es besondere Kündigungsfristen bei einer Trennung?

Bei einer Trennung von Lebenspaaren oder Eheleuten gelten grundsätzlich die im Mietvertrag vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen. Eine Trennung allein führt nicht zu besonderen Kündigungsfristen oder zu einem Sonderkündigungsrecht.

Wann können Mieter außerordentlich kündigen?

Mieterinnen und Mieter können außerordentlich kündigen, wenn sich wesentliche Aspekte ihres Mietverhältnisses ändern. Dies gilt etwa, wenn die Vermieterin oder der Vermieter große Renovierungsarbeiten oder eine Mieterhöhung ankündigt. Dann können Sie häufig bis zum Abschluss des Monats kündigen, wodurch der Mietvertrag am Ende des übernächsten Monats beendet wird. Erhalten Sie im März die Mitteilung über anstehende Modernisierungsmaßnahmen, können Sie demnach bis Ende April das Mietverhältnis zum 31. Mai auflösen.