Mieterhöhung – Alles zum Thema

Das Wichtigste auf einen Blick 

• Mieterhöhungen können aus verschiedenen Gründen erfolgen, einschließlich wegen Modernisierungsmaßnahmen. Dabei gibt es bestimmte Ober- und Kappungsgrenzen, die eingehalten werden müssen.
• Für Mieterinnen/Mieter bedeutet eine Erhöhung vor allem eine finanzielle Mehrbelastung, die gut überlegt sein muss. Sie haben das Recht, die Gründe für die Erhöhung zu prüfen und Widerspruch einzulegen.
• Für Eigentümerinnen/Eigentümer und Vermieterinnen/Vermieter ist es wichtig, die gesetzlichen Grundlagen für Mieterhöhungen genau zu kennen und die Mieterinnen/Mieter transparent und fair zu informieren.

Was ist eine Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhung ist die Erhöhung der Miete für eine bestehende Mietwohnung durch den Vermieter. Sie ist an bestimmte gesetzliche Vorgaben und Fristen gebunden und muss der Mieterin oder dem Mieter  in der Regel schriftlich mitgeteilt werden. Die Möglichkeit einer Erhöhung und die dabei zu beachtenden Regeln sind in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt – insbesondere in den §§ 557 bis 561.

Wichtig: Eine Vermieterin oder ein Vermieter kann die Miete nicht eigenmächtig erhöhen – es ist immer die Zustimmung des Mieters/der Mieterin oder der Mieter nötig. Der Vermieter/die Vermieterin kann aber die Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter bestimmten Bedingungen und Einhaltung der gesetzlichen Obergrenzen einfordern – und notfalls gerichtlich durchsetzen. Sollten die zur Miete lebenden Personen die Zustimmung nicht rechtzeitig erteilt haben, dann sind sie in der Pflicht dem Mieter Verzugsschaden zu zahlen.

Häufige Gründe für Mieterhöhungen:

• Ortsübliche Vergleichsmiete: Wenn der Mietpreis für eine Wohnung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann die Eigentümerin oder der Eigentümer  eine Anpassung verlangen. Hierbei müssen jedoch diverse Faktoren wie Ausstattung, Lage und Alter der Wohnung passen.
• Modernisierung: Modernisierungsmaßnahmen können den Wohnwert erhöhen. Ist das der Fall, dann ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung möglich.
• Betriebskosten: Eine Anpassung der Miete ist auch aufgrund gestiegener Betriebskosten möglich (§ 560 BGB). Allerdings muss diese Anpassung vertraglich vereinbart sein.
• Indexmiete oder Staffelmiete: Bei diesen Mietvertragsformen sind Mieterhöhungen bereits vertraglich festgelegt. Sie erfolgen in einem bestimmten Turnus oder in Anlehnung an den Verbraucherpreisindex. Nachträgliche Mieterhöhungen sind nur in Ausnahmefällen möglich. Es kann zum Beispiel eine Erhöhung erfolgen, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Auch eine Anpassung der Betriebskosten ist weiterhin möglich. 

Übrigens: Rund ein Viertel der Mieterhöhungen ist rechtlich nicht haltbar. Oftmals setzen Vermieterinnen oder Vermieter den Mietspiegel falsch ein oder stützen ihre Forderungen auf ungültige Daten. Ein Mieterhöhungsverlangen ist zum Beispiel von Anfang an ungültig, wenn es nicht an alle im Mietvertrag genannten Mieterinnen/Mieter adressiert ist.

Für Mieter: Was bedeutet eine Erhöhung?

Eine Mieterhöhung bedeutet für Mieterinnen und Mieter zunächst einmal eine finanzielle Belastung. Es kann passieren, dass die erhöhte Miete das persönliche Budget übersteigt und ein Umzug in Erwägung gezogen werden muss. Zudem können Mieterhöhungen auch psychologische Auswirkungen haben, da sie Stress und Unsicherheit erzeugen – vor allem, wenn Mieterinnen oder Mieter nicht wissen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist oder wie sie darauf reagieren sollten.

• Als Mieter haben Sie das Recht, die Begründung der Erhöhung kritisch zu prüfen. Sie können Widerspruch einlegen, wenn die Erhöhung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht oder wenn Sie der Meinung sind, dass die erhöhte Miete nicht mehr angemessen ist. 
• Am besten holen Sie sich juristische Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt, bevor Sie auf das Schreiben der Vermieterin oder des Vermieters zur Mieterhöhung reagieren. Laien können oft nur schwierig einzuschätzen, ob eine Mieterhöhung rechtlich einwandfrei ist. 
• Beachten Sie die gesetzliche Frist von zwei Monaten. Versäumen Sie diese Frist, gilt die Erhöhung in der Regel als akzeptiert.

Tipp: Wenn die Vermieterin oder der Vermieter ein fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen verschickt hat, antworten Sie am besten erstmal gar nicht. Denn solange die Vermieterin oder der Vermieter den Fehler nicht erkennt, kann sie oder er ihn auch nicht beheben. Das bedeutet: Die Miete bleibt zunächst unverändert.

Für Eigentümer: Wie eine Erhöhung rechtssicher durchführen?

Eigentümerinnen und Eigentümer müssen Formalien und gesetzliche Bestimmungen beachten, um eine Mieterhöhung rechtssicher durchzuführen:

• Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete. Diese können Sie meistens dem Mietspiegel entnehmen, der von vielen Städten und Gemeinden veröffentlicht wird.
• Dann müssen Sie die Mieterhöhung schriftlich mitteilen und begründen. Sie müssen sicherstellen, dass die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und  Sie die Kappungsgrenzen beachten.
• Die Mieterinnen oder die Mieter müssen zudem eine Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten erhalten.

Tipp: Sie sollten vermeiden, Mieterinnen oder Mieter durch übermäßige oder ungerechtfertigte Erhöhungen zu verärgern. Dies kann zu zeitaufwändigen Widersprüchen und zu einem schlechten Verhältnis zwischen Ihnen und den Mieterinnen/Mietern führen. Wenn Sie die Kappungsgrenzen überschreiten, wird die Erhöhung außerdem unwirksam.

Mieterhöhung & Widerspruch: Was ist zu beachten? 

Mieterinnen und Mieter haben in der Regel zwei Monate Zeit, um Widerspruch gegen eine Erhöhung einzulegen. Diese Frist beginnt dann, wenn die zur Miete lebenden Personen die schriftliche Mieterhöhungserklärung erhalten haben. Ein Widerspruch muss immer schriftlich erfolgen und sollte gut begründet sein. Dabei kann auf Mietspiegel, Gutachten oder vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden.

Was sind die Folgen eines Widerspruchs?

• Mieterinnen und Mieter: Ein erfolgreicher Widerspruch kann die Mieterhöhung verhindern oder reduzieren. Scheitert der Widerspruch, bleibt die ursprünglich geforderte Erhöhung bestehen.
• Eigentümerinnen und Eigentümer: Wenn ein Widerspruch erfolgreich ist, muss die Eigentümerin oder der Eigentümer die Mieterhöhung entsprechend anpassen. Dies kann zeit- und kostenintensiv sein.

Mieterhöhung & Modernisierung: Was ist zu beachten?

Bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen übernimmt die Eigentümerin oder der Eigentümer Maßnahmen, die…

• die Wohnverhältnisse verbessern,
• den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen
• Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. 

Die Kosten für solche Modernisierungen dürfen anteilig auf die mietenden Personen umgelegt werden – es gibt aber Obergrenzen und Kappungsgrenzen, die hierbei zu beachten sind. Demnach dürfen Mieterinnen und Mieter 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr tragen. Innerhalb von sechs Jahren dürfen sie allerdings nicht mehr als 3 € pro Quadratmeter zahlen müssen.

Mieterinnen und Mieter:

Als Mieterin oder Mieter haben Sie das Recht, über geplante Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich informiert zu werden. In dieser Mitteilung muss auch eine Berechnung der voraussichtlichen Erhöhung enthalten sein. Sie haben das Recht, diese Angaben zu prüfen und bei Bedarf Widerspruch einzulegen.

Eigentümerinnen und Eigentümer:

Eigentümerinnen und Eigentümer müssen nicht nur die geplanten Maßnahmen klar und transparent kommunizieren. Sie müssen auch sicherstellen, dass diese Maßnahmen tatsächlich zu einer Verbesserung des Wohnwerts führen. Zudem muss die Mieterhöhung im gesetzlich zulässigen Rahmen bleiben.

Mieterhöhung: 4 abschließende Tipps 

Für Mieterinnen und Mieter:

• Informieren Sie sich: Nutzen Sie den Mietspiegel oder beauftragen Sie ein Gutachten, um die geforderte Erhöhung zu prüfen.
• Fristen beachten: Achten Sie darauf, innerhalb der gesetzlichen Fristen zu reagieren.
• Schriftlicher Widerspruch: Formulieren Sie einen schriftlichen und begründeten Widerspruch, wenn Sie die Mieterhöhung für ungerechtfertigt halten.
• Sozialwohnung: Wer in einer Sozialwohnung lebt, kann von der Vermieterin oder vom Vermieter Details zur Berechnung und Aufschlüsselung der Kostenmiete verlangen und die behördliche Genehmigung dafür einsehen. Falls die vermietende Person nicht oder nur unvollständig antwortet, können Sie sich an die zuständige lokale Behörde wenden.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer:

• Transparente Kommunikation: Informieren Sie die Mieterin oder den Mieter frühzeitig und umfassend über geplante Mieterhöhungen.
• Gesetzliche Vorgaben einhalten: Prüfen Sie, ob die Erhöhung im gesetzlich zulässigen Rahmen liegt.
• Fairness: Versuchen Sie, die Mieterhöhung so zu gestalten, dass sie für beide Seiten akzeptabel ist. Vermeiden Sie Erhöhungen, die zu Konflikten führen könnten.
• Formalitäten: Formale Fehler führen zur Unwirksamkeit des Forderungsschreibens. Eine Mieterhöhung sollte demnach gut vorbereitet sein.. Das Schreiben kann auch von Juristen eines Vermieter- oder Hausbesitzer-Verbands oder einem Vermieteranwalt geprüft werden.

Schlusswort

Das Thema der Mieterhöhung ist komplex – und eine fundierte Kenntnis der gesetzlichen Grundlagen ist für beide Parteien unerlässlich. In diesem Artikel haben Sie einen Überblick über die verschiedenen Aspekte von Erhöhungen erhalten – von den gesetzlichen Voraussetzungen bis zu den Rechten und Pflichten für beide Seiten. Kontaktieren Sie uns gerne, wenn Sie weitere Fragen haben.

FAQ zum Thema Mieterhöhung 

Ist eine Mieterhöhung jederzeit möglich? 

Nein! Gesetzliche Regelungen bestimmen, wann und wie oft Mieterhöhungen zulässig sind. In der Regel dürfen Mieterhöhungen nur einmal alle 15 Monate durchgeführt werden.

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen? 

Die Mieterhöhung muss sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen und darf innerhalb von drei Jahren nicht höher sein als 20 % („Kappungsgrenze“). In vielen Städten liegt diese Grenze sogar bei 15 Prozent.

Muss die Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt werden?

Ja, die Mitteilung muss immer schriftlich (Brief/E-Mail) und mit einer ausreichenden Begründung erfolgen. Mündliche Vereinbarungen sind nicht zulässig.

Kann eine Mieterhöhung rückwirkend durchgeführt werden?

Nein, eine Mieterhöhung darf in der Regel nicht rückwirkend verlangt werden. Sie tritt erst nach Ablauf der Überlegungsfrist und nach Zustimmung der Mieterin oder des Mieters in Kraft. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Eine rückwirkende Erhöhung ist bei einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten möglich.

Was passiert, wenn ich als Mieterin oder Mieter der Mieterhöhung nicht zustimme?

Wenn Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen und Widerspruch einlegen, kann die Eigentümerin oder der Eigentümer versuchen, die Mieterhöhung gerichtlich durchzusetzen. Sie sollten in einem solchen Fall rechtlichen Rat einholen.