Vergleichs­wert­verfahren einfach erklärt

Das Wichtigste auf einen Blick

• Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Marktwert einer Immobilie basierend auf Verkaufspreisen ähnlicher Objekte. Es spiegelt also das aktuelle Marktgeschehen wider.
• Das Vergleichswertverfahren ist vor allem für Immobilien mit ähnlichen Marktobjekten geeignet. Zum Beispiel Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen.
• Wenn es keine vergleichbaren Objekte gibt, ist ein indirekter Vergleich möglich. Während direkte Vergleichswerte auf ähnlichen Immobilien und deren kürzlich erzielten Verkaufspreisen basieren, stammen indirekte Vergleichswerte aus historischen Daten.

Was ist das Vergleichs­wert­verfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist eine der gängigsten Methoden zur Immobilienbewertung. Es wird vor allem für Wohnimmobilien genutzt.

Das Prinzip ist schnell erklärt:

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte abgeleitet.

Dies unterscheidet das Vergleichswertverfahren beispielsweise vom Sachwertverfahren. Dort wird der Wert einer Immobilie anhand ihrer Herstellungskosten (Gebäudesachwert + Bodenwert) ermittelt.

Warum kann das Vergleichs­wert­verfahren sinnvoll sein?

• Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert einer Immobilie durch das Marktgeschehen und die damit verbundenen Angebot- und Nachfrageverhältnisse bestimmt. Schließlich kann auch ein Haus mit hohem Gebäudesachwert einen geringen Marktwert haben, wenn es keine Käufer gibt. Genauso kann ein simpler Bau aufgrund starker Nachfrage einen Marktwert haben, der über den Herstellungskosten liegt.
• Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem für Objekte, für die es ähnliche Immobilien auf dem Markt gibt. Es dient zum Beispiel als Grundlage für viele Immobilienwert-Rechner. Zu den typischen Anwendungsfällen zählen die Bewertung von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern. Aber auch bei der Bewertung von Eigentumswohnungen und Garagen kann das Vergleichswertverfahren sinnvoll sein.

Vergleichs­wert­verfahren Berechnung

1. Auswahl vergleichbarer Immobilien Im ersten Schritt erstellt man eine Liste von ähnlichen Immobilien, die in jüngerer Vergangenheit verkauft wurden.
2. Anpassung der Vergleichswerte Nicht alle Immobilien sind gleich. Es kann Unterschiede in Größe, Zustand, Ausstattung und anderen Faktoren geben. Bei Bedarf werden die Verkaufspreise der vergleichbaren Immobilien deshalb angepasst.
3. Berechnung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises Nach den Anpassungen ermittelt man den durchschnittlichen Quadratmeterpreis der vergleichbaren Immobilien.
4. Ermittlung des Vergleichswertes Multipliziert man den durchschnittlichen Quadratmeterpreis mit der Größe der zu bewertenden Immobilie, erhält man den Vergleichswert.

Vergleichs­wert­verfahren Beispiel:

Nehmen wir für unser Beispiel an, Sie möchten den Wert einer 100 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin bestimmen:

1. Auswahl vergleichbarer Immobilien

• Wohnung A: 90 Quadratmeter, verkauft für 450.000 €.
• Wohnung B: 105 Quadratmeter, verkauft für 520.000 €.
• Wohnung C: 95 Quadratmeter, verkauft für 475.000 €.

2. Anpassung der Vergleichswerte
Sie stellen fest, dass Wohnung B eine neu renovierte Küche hat. Diese hat den Preis um etwa 20.000 Euro erhöht. Deshalb reduzieren Sie den Preis von Wohnung B auf 500.000 Euro.

3. Durchschnittlicher Quadratmeterpreis je Wohnung

• Wohnung A: 450.000 € ÷ 90 m² = 5.000 €/m²
• Wohnung B (angepasst): 500.000 € ÷ 105 m² = 4.761,90 €/m²
• Wohnung C: 475.000 € ÷ 95 m² = 5.000 €/m²

4. Durchschnittlicher Quadratmeterpreis insgesamt
(5.000 € + 4.761,90 € + 5.000 €) ÷ 3 = 4.920,63 €/m²

5. Ermittlung des Vergleichswertes
4.920,63 €/m² x 100 m² = 492.063 €

Basierend auf dem Vergleichswertverfahren ist der Wert der 100 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin also ungefähr 492.063 €.

Was sind direkte Vergleichswerte

Im Idealfall bietet das Vergleichswertverfahren direkte Vergleichsmöglichkeiten zwischen Immobilien, die aufgrund ihrer Eigenschaften und Merkmalen sehr ähnlich sind. So kann man zum Beispiel den kürzlich erzielten Verkaufspreis eines vergleichbaren Nachbargrundstücks als direkten Vergleichswert heranziehen.

In der Praxis gibt es aber nicht immer genug solcher direkten Vergleichsmöglichkeiten. Deshalb gibt es das indirekte Vergleichswertverfahren…

Was ist das indirekte Vergleichs­wert­verfahren?

Beim indirekten Vergleichswertverfahren stammen die Vergleichsdaten aus der Vergangenheit und werden vom Gutachterausschuss einer Gemeinde bereitgestellt. Dieser Ausschuss sammelt und kategorisiert die Verkaufspreise von Immobilien nach verschiedenen Kriterien – zum Beispiel Baujahr, Art und Lage der Immobilie. Auf Basis dieser Daten wird für jede Kategorie ein Durchschnittspreis berechnet. Diese Durchschnittswerte dienen als indirekte Vergleichswerte.

Wichtig: Abhängig von den spezifischen Merkmalen und Besonderheiten des zu bewertenden Objekts können individuelle Zu- oder Abschläge nötig werden.

Was sind die Vor- und Nachteile des Vergleichs­wert­verfahrens?

Das Vergleichswertverfahren ist eine der bekanntesten Verfahren in der Immobilienbewertung. Doch wie bei jeder Methode gibt es Vor- und Nachteile, die wir Ihnen im Folgenden vorstellen.

Vorteile:

• Leicht nachvollziehbar: Das Verfahren basiert auf realen Verkaufsdaten. Dies macht die Methode transparent und für Laien sowie Fachleute leicht verständlich.
• Zuverlässigkeit: Da es sich auf tatsächliche Verkäufe stützt, liefert das Vergleichswertverfahren oft genaue und zuverlässige Ergebnisse. Solange geeignete Vergleichsdaten verfügbar sind!
• Berücksichtigung des aktuellen Marktgeschehens: Das Verfahren spiegelt das aktuelle Marktgeschehen wider, da es auf kürzlich erfolgten Immobilientransaktionen basiert. Es ermöglicht eine realitätsnahe Abbildung von Angebot und Nachfrage.

Nachteile:

• Fehlende Vergleichswerte: In bestimmten Gebieten kann es schwer sein, geeignete Vergleichswerte zu finden. Dann kann man das Verfahren nur eingeschränkt anwenden.
• Nicht für alle Gebäudetypen: Einzigartige oder ungewöhnliche Immobilien lassen sich schwer mit anderen Objekten vergleichen. Dann können andere Bewertungsmethoden präzisere Ergebnisse liefern.

Welche Faktoren beeinflussen den Vergleichswert?

Jede Immobilie ist einzigartig. Selbst wenn sie auf den ersten Blick mit anderen Immobilien vergleichbar erscheint: Zu- oder Abschläge sind im Vergleichswertverfahren deshalb häufig nötig. 

Zu den wichtigsten Faktoren, die den Vergleichswert beeinflussen, gehören:

• Mikrolage: Hier geht es um Aspekte wie die Verkehrsanbindung, den Verkehrslärm oder die Nähe zu öffentlichen Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten.
• Zustand der Immobilie: Hier wird berücksichtigt, ob und in welchem Maße Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind.
• Grundrisse: Ein gut durchdachter, moderner Grundriss kann den Wert einer Immobilie steigern.
• Belichtung: Ein lichtdurchflutetes Objekt kann wertvoller sein als eine dunkle Immobilie. Ebenso ist ein nach Süden ausgerichtetes Grundstück oft begehrter als eines, das nach Norden zeigt.
• Nutzungsrechte: Dazu gehören z.B. Wegerechte oder Erbpachtverhältnisse. Diese können den Wert einer Immobilie ebenfalls beeinflussen.

Wichtig: Zu- und Abschläge im Vergleichswertverfahren sollten nicht zu extrem sein. Laut aktueller Rechtsprechung sollten sie nicht mehr als 30% bis 35% der Durchschnittswerte betragen.

Schlusswort

Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf echte Verkaufsdaten und gibt deshalb einen Wert nahe am Markt wieder. Die Genauigkeit hängt stark von den genutzten Vergleichsdaten ab. Man sollte sorgfältig und kompetent handeln, um eine realistische Bewertung zu bekommen. Bei Unsicherheiten oder besonders komplexen Immobilien kann es ratsam sein, einen Experten hinzuzuziehen.