Energetische Sanierung von A bis Z

Das Wichtigste im Überblick

• Energetische Sanierungen umfassen Maßnahmen wie Wärmedämmung, Fenstererneuerung und Heizungssanierung. Das Ziel: Die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und den Energieverbrauch (bzw. CO2-Emissionen) zu reduzieren.
• Ab 2030 tritt in Deutschland eine energetische Sanierungspflicht für bestimmte Gebäudetypen in Kraft. Betroffen sind bewohnte Häuser und Wohnungen der EU-Energieeffizienzklasse G und F, die bis zur Klimaneutralität energetisch saniert werden müssen.
• Eine energetische Sanierung ist nicht nur für das Klima sinnvoll. Sie verbessert auch den Wohnkomfort und kann den Immobilienwert steigern.

Energetische Sanierung: Definition

Was ist eine energetische Sanierung? Bei der energetischen Sanierung (auch thermische Sanierung genannt) geht es um die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden – und um die Senkung von CO2-Emissionen. Zu den wichtigsten Maßnahmen der energetischen Gebäudesanierung gehören unter anderem:

• Neue Heizungsanlagen: Altanlagen werden durch moderne, effizientere Systeme ersetzt. Dabei kommen oft Technologien wie Brennwertkessel und Wärmepumpen zum Einsatz. Die Wahl des Heizsystems hängt dabei von verschiedenen Faktoren wie dem Standort des Gebäudes, vorhandenen Anschlüssen und individuellen Bedürfnissen ab.
• Erneuerbare Energien: Technologien wie Solarthermieanlagen, Photovoltaik oder Biomasseheizungen können die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen verringern und CO2-Emissionen reduzieren.
• Wärmedämmung: Eine effektive Dämmung reduziert Wärmeverluste. Besonders bei älteren Gebäuden kann eine nachträgliche Dämmung mit Materialien wie Mineralwolle, expandiertes Polystyrol (EPS) oder natürliche Dämmstoffe den Energieverbrauch senken. Wärmedämmung ist zum Beispiel bei einer energetischen Sanierung beim Dach sinnvoll.
• Lüftungstechnik: Moderne Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung sorgen für ein angenehmes Raumklima und reduzieren den Energiebedarf für das Heizen.
• Neue Fenster: Alte und undichte Fenster sind oft eine Hauptquelle für Energieverluste. Die energetische Sanierung von Fenstern mit Mehrfachverglasung und verbesserten Rahmen minimiert den Wärmeverlust (und kann zusätzlich Lärm reduzieren).

Was kostet eine energetische Sanierung?

Die Kosten einer energetischen Sanierung variieren stark – je nach Umfang der Maßnahmen und dem Zustand des Gebäudes. Im Durchschnitt können die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche mehrere hundert Euro betragen. Eine sorgfältige Planung und Kalkulation im Vorfeld ist daher wichtig. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Fachfirmen und nutzen Sie verfügbare Fördermittel und steuerliche Vorteile (mehr dazu im Laufe des Artikels).

Tipp: Eine energetische Sanierung kann zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen und dadurch auch eine Mieterhöhung rechtfertigen. Dies muss jedoch im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erfolgen. Vermieter dürfen einen Teil der Sanierungskosten auf die Mieter umlegen, was jedoch transparent und nachvollziehbar sein muss. Für Mieter bedeutet dies in der Regel höhere Mietkosten, die jedoch durch niedrigere Nebenkosten ausgeglichen werden können.

Was ist die energetische Sanierungspflicht 2030?

Ab dem Jahr 2030 wird in Deutschland eine energetische Sanierungspflicht für bestimmte Gebäudetypen eingeführt. Das bedeutet: Eigentümer von Immobilien müssen bestimmte Standards erfüllen, um den Energieverbrauch ihrer Gebäude zu senken. Diese energetische Sanierung ist per EU-Gesetz festgeschrieben. Es ist ein wichtiger Schritt gegen den Klimawandel und soll dazu beitragen, die nationalen und internationalen Klimaziele zu erreichen.

• Bis 2030 müssen bewohnte Häuser und Wohnungen der EU-Energieeffizienzklasse G und F bis zur Klimaneutralität energetisch saniert werden. Für öffentliche Gebäude läuft die Frist bereits 2027 ab; ab 2050 sollen dann alle Gebäude klimaneutral sein.
• Die Energieeffizienz von Immobilien wird innerhalb der EU mit Hilfe eines einheitlichen Energie-Ausweises gemessen – das sogenannte „Energy Performance Certificate“ (EPC). So werden Häuser und Wohnungen in verschiedene Kategorien von A bis G eingeteilt. Bis 2033 müssen Wohnbauten mindestens Kategorie E entsprechen.
• Ab 2030 sind nur noch emissionsfreie Neubauten möglich. Subventionen für Heizkessel fossiler Brennstoffe werden ab 2027 voraussichtlich verboten. Auch ein Verbot für Ölheizungen ist geplant.

Exkurs: Energetische Sanierungspflicht 2030 & Enteignung

Bei Immobilienbesitzern wächst die Sorge vor einer möglichen Enteignung, die mit der energetischen Sanierungspflicht 2030 verbunden ist. Wie es dazu kommt? Ursprünglich sah der Entwurf der EU-Richtlinie bei Nichterfüllung der Sanierungspflicht drastische Strafen vor, die durch die hohen Kosten quasi zur Enteignung geführt hätten. Mit dem neuen Verordnungsentwurf vom 07.12.2023 ist diese Zwangssanierung nun entfallen.

Gibt es bereits eine energetische Sanierungspflicht?

Vermieter sind verpflichtet, ihre Immobilien energetisch zu sanieren und die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Dies betrifft aktuell vor allem ältere Gebäude, die häufig nicht den aktuellen Energiestandards entsprechen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) spielt dabei eine wichtige Rolle. Demnach müssen ineffiziente Heizungen bei einem Eigentümerwechsel ausgetauscht werden. Beim Hauskauf kann es also durchaus nötig sein, die Heizung zu erneuern.

Tipp: Für Mieter kann eine energetische Sanierung kurzfristig Unannehmlichkeiten und höhere Mieten bedeuten; langfristig profitieren sie jedoch von niedrigeren Nebenkosten und einem verbesserten Wohnkomfort.

Energetische Sanierung & Steuern

Wer seine Immobilie energetisch sanieren möchte, kann neben den Fördermöglichkeiten bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Dabei geht es nicht nur um energetische Maßnahmen am Haus, sondern auch um Heizungstausch / Heizungsoptimierung. Handwerkerkosten können Sie ebenfalls steuerlich absetzen.

Folgende Kriterien müssen erfüllt sein:

• Sie bewohnen die Immobilie selbst
• Die Immobilie liegt im Europäischen Wirtschaftsraum 
• Die Immobilie ist mindestens 10 Jahre alt

Insgesamt darf der Betrag maximal 40.000 Euro betragen und ist über 3 Jahre zu verteilen. Das bedeutet: Die ersten zwei Jahre dürfen Sie jeweils sieben Prozent (maximal 14.000 Euro) pro Jahr absetzen; im dritten Jahr dann sechs Prozent (maximal 12.000 Euro). Wenn Sie eine Steuerermäßigung möchten, müssen Sie eine Bescheinigung Ihrer energetischen Sanierung beim Finanzamt vorlegen. Diese wird vom Fachbetrieb ausgestellt, der die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Beim Bundesfinanzministerium (BMF) gibt es dafür zwei Musterformulare.

Achtung! Wichtig ist, dass alle Maßnahmen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und von einem Fachunternehmen bis spätestens 31. Dezember 2030 durchgeführt werden. Zudem sollten Eigentümer alle Belege und Nachweise für die Steuererklärung sorgfältig aufbewahren.

Wie läuft eine Sanierung normalerweise ab?

Eine energetische Sanierung ist aufwändig. Deshalb sollten Sie sich genügend Zeit nehmen, alle Maßnahmen zu planen und sich fachmännische Hilfe holen. Folgende Schritte sind wichtig:

1. Als allererstes sollten Sie die gesetzlichen Vorgaben zur energetischen Sanierung Ihres Gebäudes verstehen.
2. Finden Sie dann einen Experten für energetische Sanierung und Beratung. Der Experte ist auch nötig, damit Sie Fördermittel beantragen können.
3. Erhalten Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) von Ihrem Experten oder Expertin. Dieser Plan listet alle geplanten Maßnahmen auf und kann Ihre Fördermittel erhöhen. 
4. Nun beantragen Sie Finanzierung und Förderung Ihrer Maßnahmen. Wichtig ist, dass Sie das tun, bevor Sie Aufträge für die Arbeiten vergeben.
5. Holen Sie sich verschiedene Angebote für Ihre geplanten Sanierungsmaßnahmen ein und wählen Sie das beste Angebot aus. Ihr Energie-Effizienz-Berater kann Ihnen dabei helfen.

Sie können Ihre Sanierung entweder Schritt für Schritt oder alles zusammen umsetzen. Sollten Sie es schrittweise machen, sollten Sie unbedingt auf die richtige Reihenfolge achten. Zum Beispiel sollten Sie Fenster nicht in eine ungekämmte Fassade einbauen, da so Schimmel entstehen kann. Lassen Sie sich deshalb gut beraten.

Tipp: Die energetische Sanierung von Altbauten ist eine besondere Herausforderung – vor allem, wenn es sich um denkmalgeschützte Gebäude handelt. In solchen Fällen müssen die Sanierungsmaßnahmen den Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechen. Dies kann die Auswahl der Maßnahmen und Materialien einschränken und erfordert oft eine enge Abstimmung mit den zuständigen Behörden.

Schlusswort

Die energetische Sanierung ist ein komplexes Thema. Von gesetzlichen Vorgaben bis zu finanziellen Überlegungen – es gibt viel zu bedenken. Die gute Nachricht? Energetische Sanierungen bringen Vorteile, die sich auszahlen – ob Klimaneutralität, reduzierte Energiekosten oder ein erhöhter Immobilienwert. Ein Experte oder Expertin in Energieeffizienz ist sinnvoll, damit das Projekt erfolgreich wird und Sie alle verfügbaren Fördermöglichkeiten nutzen können. Lassen Sie sich von uns gerne beraten!