Berlin ist sehr beliebt und das führt auf Dauer zu einem grundlegenden Problem. Der vorhandene Wohnraum ist knapp und die Mieten werden immer teurer. Im Berliner Senat hat man das Problem erkannt und will gegen steigende Mieten und Wohnungsnot vorgehen. Im Juni 2019 wurden die Eckpunkte für einen Mietendeckel beschlossen. Doch dieser Ansatz steht bereits in der Kritik. Erfahren Sie was es mit dem Mietendeckel auf sich hat und was er wirklich bringt.

Was genau ist geplant?

Laut den Eckpunkten für ein „Berliner Mietengesetz“ soll der Anstieg der Mieten gebremst und der Mietmarkt somit, zumindest vorübergehend, entlastet werden. Geplant ist ein gesetzlich angeordneter Aufschub für Mietsteigerungen. Ein sogenanntes Mietenmoratorium. Das bedeutet, in bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete fünf Jahre lang nicht erhöht werden. Zu diesem Zweck soll eine allgemein gültige Mietobergrenze definiert werden. Auch bei Neuvermietung soll dann höchstens die Miete angesetzt werden, die der vorherige Mieter zuletzt bezahlt hat. Die folgende Liste zeigt eine Übersicht aller geplanten Eckpunkte. Diese wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung gestellt.

  • Für fünf Jahre werden die Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen eingefroren.
  • Es wird eine generelle Mietobergrenze eingeführt. Eine Festlegung zur Höhe der Mietobergrenze gibt es noch nicht. Die Mietobergrenze könnte als ein einheitlicher einkommensorientierter Wert oder differenziert, z.B. entsprechend den Baualtersklassen im Berliner Mietspiegel, ausgestaltet werden.
  • Bei Wiedervermietung dürfen die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden.
  • Liegen bestehende Mieten deutlich oberhalb der Mietobergrenze, können Mieter*innen einen Antrag auf Absenkung stellen. Fällt die amtliche Überprüfung positiv aus, wird die Miete auf die zulässige Obergrenze abgesenkt.
  • Erstvermietungen in Neubauwohnungen werden vom Berliner Mietengesetz ausgenommen.
  • Modernisierungen, die zu einer Umlage von maximal 50 Cent pro Quadratmeter auf die Miete führen, müssen lediglich angezeigt werden. Höhere Umlagen sind möglich, müssen aber vorher genehmigt werden.
  • Vermieter*innen, die durch die neuen Regelungen in eine wirtschaftliche Unterdeckung geraten, kann nach Antragstellung und Überprüfung eine Erhöhung der Miete genehmigt werden. Es können dann im Einzelfall abweichend Mieterhöhungen und höhere Mietvereinbarungen genehmigt werden.
  • Vermieter*innen, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, müssen mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen.
  • Das Gesetz soll rückwirkend zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte im Senat gelten.

Ab wann gilt der Mietendeckel?

Nach dem Beschluss des Berliner Senats muss bis Ende August 2019 ein Gesetzesentwurf erarbeitet werden, der dann in das parlamentarische Verfahren geht. Hierbei kann sich an den genannten Eckpunkten noch eine Menge ändern. Geplant ist, das neue Gesetz bis Januar 2020 an den Start zu bringen. Damit es bis dahin nicht zu einer Welle von Mieterhöhungen kommt, soll das geplante Mietenmoratorium rückwirkend zum 18. Juni 2019 (Tag des Beschlusses) gültig sein. Mieter*innen die bis dahin keine Mieterhöhung erhalten haben, dürften in der Theorie fünf Jahre lang verschont bleiben. Allerdings wirft der genannte Stichtag Fragen auf. Offen ist, ob der Zeitpunkt der Zustellung der Mieterhöhung entscheidend ist oder der Zeitpunkt der Zustimmung des Mieters. Auch strittig ist, ob sich eine rückwirkende Gültigkeit überhaupt rechtlich durchsetzen lässt. Fakt ist, dass viele Mieter*innen in den letzten Wochen bereits Mieterhöhungen erhalten haben.

Welche Ausnahmen sind geplant?

Der Mietendeckel soll grundsätzlich für alle nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Berlin gelten. Als Ausnahme werden allgemein Neubauwohnungen genannt. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die nach ihrer Errichtung zum ersten Mal bezogen werden. In diesen Fällen können weiterhin die Mieten verlangt werden, die der Markt hergibt. Auch bei Staffelmieten soll die neue Regelung gelten. Die Miete welche zum Zeitpunkt des Beschlusses am 18. Juni 2019 gezahlt wurde, soll dann eingefroren werden. Für Gewerbemietverträge gilt der geplante Mietendeckel nicht.

Welchen Schutz gibt es für Eigentümer*innen?

Die Mehrheit der Wohnungsbesitzer sind keine Immobilienkonzerne oder Großvermieter. Viele Wohnungen gehören privaten Eigentümern und diese „kleinen Vermieter“ müssen, genau wie Mieter*innen, vor finanzieller Not die aus der Wohnung resultiert geschützt werden. Viele dieser Eigentümer*innen haben die Abbezahlung ihres Kredites mit den zu erwartenden Mieteinnahmen kalkuliert. Im schlimmsten Fall können die geplanten Regelungen dazu führen, dass Vermieter*innen Ihre Kredite nicht mehr bezahlen können. Die Eckpunkte sehen eine Ausnahmeregelung für wirtschaftliche Härtefälle vor. Diese sollen auf Antrag von der Investitionsbank Berlin geprüft und genehmigt werden. Bei genehmigten Anträgen ist es den Vermieter*inne dann gestattet, die Mieten entsprechend zu erhöhen. Mieterinnen und Mieter, die von einer solchen Ausnahme betroffen wären, sollen einen Ausgleich erhalten, wenn sie selbst über eine WBS-Berechtigung) verfügen.

Mietendeckel? – Geht das rechtlich überhaupt?

Der sogenannte Mietendeckel ist juristisches Neuland. Ob der Mietendeckel verfassungswidrig ist? – Dazu konkurrieren verschiedene Rechtsgutachten.

Der Senat ist nach vertiefter Prüfung zu der Auffassung gelangt, dass die Bundesländer auf Grundlage des Art. 70 Abs. 1 des Grundgesetzes befugt sind, gesetzliche Regelungen zum Wohnungswesen zu treffen. Dabei ergibt sich vor allem aus der Rechtshistorie, dass zu den Regelungen des Wohnungswesens stets auch solche des öffentlichen Mietpreisrechts zählten. Lediglich für das zivilrechtliche Mietpreisrecht ist weiterhin der Bundesgesetzgeber nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zuständig. Die vom Land Berlin getroffenen Regelungen müssen deshalb öffentlich-rechtlicher Natur sein, also behördlich durchgesetzt werden.

Das sieht der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages anders. In einem eigenen Gutachten wird die geplanten Regelungen als rechtlich fragwürdig bewertet. Hier heißt es: „Nach wohl herrschender Meinung wurde das Zivilrecht durch den Bund bereits so umfassend geregelt, dass für landesrechtliche Regelungen auf diesem Gebiet kaum mehr Möglichkeiten bestehen“, heißt es in dem Gutachten. „Die Regelungen des Mietpreisrechts sind daher grundsätzlich als abschließend anzusehen.“

Weiter heißt es: „Die Möglichkeit eines generellen Verbots von Mieterhöhungen für einen bestimmten Zeitraum sieht das BGB nicht vor“, Gleichzeitig wird eingeschränkt: „Eine Zuständigkeit der Länder für ein Verbot von Mieterhöhungen könnte sich aber aus der Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen ergeben.“

Im Grunde ist es ein Streit um die Zuständigkeit von Bund und Ländern und die Wirksamkeit bereits bestehender Regelungen. Die Kompetenz für Mietrecht liegt eigentlich beim Bund und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Kritiker zweifeln an, dass das Land Berlin hier überhaupt eine Gesetzgebungskompetenz hat. Der Berliner Senat argumentiert, beim Mietendeckel handle es sich um eine Regelung des Öffentlichen Rechts, die mit dem Mietrecht nichts zu tun habe. Wer nun zuständig ist, wird, genau wie die Frage nach der Verfassungswidrigkeit, wohl erst in höchster Instanz entschieden.

Kritik am Mietendeckel

Der Mietendeckel ist ein Eingriff in das Eigentumsrecht, kritisiert vor allem die Wohnungswirtschaft. Auch städtische Wohnungsunternehmen und sogar Genossenschaften üben Kritik an dem Modell. Hier würde die Grundlage für moderate und vertretbare Mieterhöhungen genommen. Was somit Sanierungen und Neubau bremst oder sogar verhindert. Eine Deckelung der Mieten hätte direkten Einfluss auf die Entwicklungen am Wohnungsmarkt. Der Erwerb oder Neubau von Immobilien die man durch Vermietung dem Wohnungsmarkt zuführen möchte wird folglich weiter unattraktiv.

Doch was ist die Lösung? Sicher keine weiter Regulierung am Wohnungsmarkt. Das Problem liegt im vorhandenen Angebot. Die Nachfrage ist hoch und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum ist knapp. Nur durch das Bauen von neuem Wohnraum und die Verdichtung vorhandener Flächen kann man die Lage entspannen. Doch auch das Bauen wird zunehmend unattraktiv. Denn Bauen ist ein langwieriges und teures Verfahren. Zahlreiche Bauvorschriften und Genehmigungsverfahren verlangsamen den Prozess. Die Lösung ist eine Reform der Baugesetze und Vorschriften. Denn wenn mehr und günstiger gebaut wird, können auch günstigere Mieten angeboten werden.

Ergänzung: Koalitionsausschuss vom 18. August 2019

Am 18. August 2019 fand ein Koalitionsausschuss mit dem Leitbild „Wohnungsbau voranbringen und bezahlbares Wohnen sichern – Maßnahmen zur Wohnungspolitik“ statt. Folgende Punkte wurden u.a. in dem Ausschuss besprochen:

  1. Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll von vier auf sechs Jahre erweitert werden. Der entsprechende Gesetzentwurf des Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz soll Ende August 2019 vorliegen.
  2. Die Koalitionspartner einigen sich über eine Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre.
  3. Im Falle eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse soll der Mieter zu viel gezahlte Miete rückwirkend für einen Zeitraum von 30 Monaten einfordern können, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses meldet.
  4.  Die Koalition strebt an, die Nebenkosten für den Erwerb selbstgenutzten Wohnraums deutlich zu senken. Bei dem Kauf von Wohnimmobilien welche durch einen Makler vermittelt werden soll die Provisionszahlung geregelt werden. Geplant ist, dass die Person welche den Maler nicht direkt beauftragt hat, nur die Summe an Provision zahlen muss, welche die beauftragende Partei zahlt. Käufer und Verkäufer sollen also zu gleichen Teilen Provision zahlen. Die hälftige Teilung soll vorgesehen werden, wenn beide Vertragsparteien den Makler beauftragt haben.
  5. Die Möglichkeiten zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen sollen reduziert werden.

Bei den aufgeführten Punkten handelt es sich um eine Auswahl mit Bezug auf das Thema. Weitere Informationen zu den Ergebnissen des Koalitionsausschusses vom 18. August 2019 sind auf der Seite der CDU-Fraktion veröffentlicht.

Fragen zum Thema?

Aktuell wird häufig über die verschiedensten Instrumente zur Entlastung des Wohnungsmarktes gesprochen. Manche sind schon in Kraft, andere nur eine Idee. Es kann eine Herausforderung sein, hier den Überblick zu behalten. In unserer täglichen Arbeit beraten wir Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter bei Fragen rund um das Thema Immobilien. Haben Sie Fragen? Zögern Sie nicht und rufen Sie uns an. Wir beraten Sie gerne und unverbindlich.

Dieser Artikel dient zu Ihrer Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.