Vorkaufsrecht bei Immobilien

Darauf sollten Sie achten

Beim Kauf einer Immobilie geht es nicht nur um das passende Objekt und um einen guten Kaufpreis. Es gibt auch zahlreiche rechtliche Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten. Einer dieser wichtigen Aspekte ist das Vorkaufsrecht – doch was bedeutet das genau und für wen ist es relevant?

Auszug aus dem BGB zeigt Abschnitt zum Vorkaufsrecht

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Das Vorverkaufsrecht erlaubt es jemandem, die Immobilie vor anderen kaufen zu dürfen. Dabei besteht kein Kaufzwang. Es handelt sich um ein “Erstzugriffsrecht” auf die Immobilie oder das Grundstück.
  • Das Vorkaufsrecht kann Mieter oder Mieterinnen, Erben, Erbinnen oder Gemeinden betreffen. Während Mieter oder Mieterinnen ihre Wohnung kaufen können, haben Erben oder Erbinnen in einer Erbengemeinschaft Erstzugriffsrecht. Gemeinden können Grundstücke für öffentliche Zwecke sichern.
  • Das Vorkaufsrecht wird vertraglich festgehalten und definierte Fristen sind dabei zentral. Sie können sich rechtlich beraten lassen, um Unklarheiten und Streitigkeiten zu vermeiden. Das Rechtsgeschäft muss vertraglich vereinbart werden.

Vorkaufsrecht bei Immobilien: Was ist das?

Das Vorkaufsrecht gibt einer Person das Recht, eine Immobilie vor anderen potenziellen Käufern oder Käuferinnen zu erwerben. Das bedeutet: Wenn ein Eigentümer eine Immobilie verkaufen möchte, muss er sie zuerst dem Inhaber den Vorkauf anbieten. Das Vorkaufsrecht wird meist im Rahmen eines Mietvertrages oder eines anderen Vertrages festgelegt.

Wichtig: Das Vorkaufsrecht ist keine Verpflichtung zum Kauf. Es gibt der begünstigten Person lediglich das „erste Zugriffsrecht“ auf das Objekt.

Welche Vorkaufsrechte gibt es?

1) Dingliches Vorkaufsrecht

  • Dieses Recht bezieht sich speziell auf Grundstücke und Immobilien.
  • Eine Registrierung im Grundbuch gewährleistet den Schutz des Berechtigten.
  • Werden die Vorverkaufsberechtigten nicht über den Kauf informiert, dann kann ein getätigter Verkauf an Dritte für unrechtmäßig erklärt werden.
  • Diese Option wird häufig von Familienmitgliedern der Immobilienbesitzer oder -besitzerinnen genutzt.

2) Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

  • Hier geht es um Rechte im Zusammenhang mit beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerten.
  • Während Grundstücke als unbeweglich gelten, zählen Wohnungen oder Häuser als beweglich.
  • Dieses Recht wird nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern durch einen Vertrag festgelegt.
  • Eine Überschreibung ohne Benachrichtigung des Vorkaufsberechtigten macht den Verkauf nicht ungültig, kann aber zu Schadensersatzansprüchen führen.
  • Diese Option lohnt sich zum Beispiel für Mieter, die ihre Wohnung renovieren und später eventuell erwerben möchten. Es ist ratsam, solch einen Vertrag notariell beglaubigen zu lassen.

3) Gesetzliches Vorkaufsrecht

  • Beim Umwandeln einer Immobilie in Wohnungseigentum hat der aktuelle Mieter das Recht, die Wohnung zu erwerben, bevor Dritte dies tun.
  • Hintergrund ist der Mieterschutz. So soll der Mieter vor einer Mieterhöhung oder dem Verlust seiner Wohnung durch einen Eigentümerwechsel bewahrt werden.
  • Der ursprüngliche Eigentümer bzw. Eigentümerin muss das Angebot zuerst dem Mieter oder der Mieterin machen, bevor anderen Interessenten das Objekt angeboten werden darf. Spätestens nach Abschluss eines Kaufvertrags mit einem anderen Käufer oder einer anderen Käuferin muss dem Mieter oder der Mieterin das Angebot vorgelegt werden.
  • Der Mieter erhält die Option, die Immobilie zu denselben Konditionen zu kaufen, wie sie einem Dritten angeboten wurden. Mieter und Verkäufer müssen jedoch einen neuen Kaufvertrag abschließen.

4) Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

  • Hierbei handelt es sich um ein Recht, das Gemeinden in bestimmten Situationen zusteht.
  • Es wird in Fällen angewendet, in denen der Kauf dem Wohl der Allgemeinheit dient, wie beim Bau neuer Einrichtungen oder Wohngebieten.
  • Ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht hat Vorrang vor privaten Interessenten.
  • Die Gemeinde hat eine Frist von zwei Monaten, um dieses Recht auszuüben. Verkäufe innerhalb der Familie können dieses Vorkaufsrecht jedoch umgehen.
  • Eine Registrierung im Grundbuch ist dafür nicht erforderlich.

Vorkaufsrecht: 3 konkrete Anwendungsfälle

Vorkaufsrecht für Mieter und Mieterinnen

Das Vorkaufsrecht für Mieter und Mieterinnen ist in vielen Ländern und Rechtsordnungen gesetzlich verankert. Es gibt den mietenden Personen eine bevorzugte Position, wenn die von ihnen gemietete Immobilie verkauft wird.

  • Für Mieter und Mieterinnen bedeutet das Vorkaufsrecht eine Chance, ihre gemietete Wohnung oder ihr gemietetes Haus zu erwerben, bevor es an Dritte verkauft wird.
  • Das Recht auf Vorkauf des Mieters oder der Mieterin tritt in Kraft, sobald der Vermieter oder die Vermieterin die Immobilie verkaufen möchte. Die vermietende Person muss dem Mieter oder der Mieterin den geplanten Verkauf mitteilen – und ihnen die Möglichkeit geben, das Objekt zu den gleichen Konditionen zu erwerben, zu denen es einem Dritten angeboten werden würde.

Vorkaufsrecht für Erben und Erbinnen

Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb einer Erbengemeinschaft liegt, kann das Vorkaufsrecht für Erben eine bedeutende Rolle spielen.

  • Das Vorkaufsrecht für Erben und Erbinnen bezieht sich auf das Recht eines oder mehrerer Erben oder Erbinnen, eine Immobilie oder ein Grundstück vor dem Verkauf an Dritte zu erwerben. Es kann sowohl durch ein Testament als auch durch gesetzliche Regelungen eingeräumt werden.
  • Das Vorkaufsrecht für Erben und Erbinnen wird besonders dann relevant, wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft seinen Erbanteil an Dritte verkaufen möchte. Dann haben die übrigen Erben und Erbinnen das Recht, den Anteil unter gleichen Bedingungen zu erwerben.
  • Das Vorkaufsrecht kann zu Spannungen innerhalb der Erbengemeinschaft führen. Nicht alle Erben oder Erbinnen haben das finanzielle Vermögen, einen Erbanteil zu erwerben. Es kann auch zu Unstimmigkeiten über den Wert der Immobilie oder des Grundstücks kommen. Zudem kann dies den Verkauf komplizieren und verlängern, da die Erben und Erbinnen eine festgelegte Frist haben, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben.

Vorkaufsrecht bei Grundstücken

Während sich das Vorkaufsrecht bei Immobilien auf bereits bebaute Flächen bezieht, geht es bei Grundstücken meist um unbebaute Flächen. Dieses Recht kann durch Verträge, gesetzliche Regelungen oder lokale Vorschriften eingeräumt werden.

  • Sowohl bei Immobilien als auch bei Grundstücken hat der Inhaber oder die Inhaberin des Vorkaufsrechts die erste Option zum Kauf, wenn der Eigentümer oder die Eigentümerin verkaufen möchte.
  • Das Vorkaufsrecht für Grundstücke kann aus verschiedenen Gründen eingeräumt werden. In einigen Fällen möchten Gemeinden oder Städte sicherstellen, dass sie ein Grundstück für öffentliche Zwecke erwerben können– zum Beispiel für den Bau von Schulen oder Parks.

Vorkaufsrecht im Vertrag

In der Regel wird das Vorkaufsrecht in einem separaten Abschnitt des Vertrages festgehalten. Dieser Abschnitt sollte die genauen Bedingungen enthalten, sowie Fristen und die Art und Weise der Benachrichtigung des oder der Begünstigten. Die Vertragsklausel sollte klar und unmissverständlich formuliert sein, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

Hier sind 4 Tipps für die Vertragsgestaltung:

  • Klarheit: Die Klausel sollte so klar und präzise wie möglich formuliert sein. Unklare oder vage Formulierungen können zu Streitigkeiten und rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
  • Fristen: Es sollte eine klare Frist festgelegt werden, innerhalb derer das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann. Dies gibt beiden Parteien Sicherheit und Klarheit über den Zeitrahmen.
  • Benachrichtigung: Legen Sie fest, wie der Inhaber oder die Inhaberin des Rechts über den geplanten Verkauf benachrichtigt werden soll.
  • Preisbestimmung: Wie wird der Preis bestimmt, zu dem das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann? Ist es der Marktpreis? Ein vorher festgelegter Preis? Oder eine Kombination aus beidem?

Worauf sollten Verkäufer und Käufer achten?

Für Verkäufer und Verkäuferinnen

Seien Sie sich der Bindungswirkung des Vorkaufsrechts bewusst. Ein Vorkaufsrecht kann den Verkaufsprozess verlängern – schließlich ist man verpflichtet, dem Inhaber oder der Inhaberin des Vorkaufsrechts eine bestimmte Frist zur Ausübung seines/ihres Rechts einzuräumen. Außerdem kann es den potenziellen Verkaufspreis beeinflussen, wenn man an die im Vertrag festgelegten Bedingungen gebunden ist.

Für Käufer und Käuferinnen

Überprüfen Sie immer, ob es bereits bestehende Vorkaufsrechte in Bezug auf Ihre gewünschte Immobilie oder das Grundstück gibt. Dies kann den Kaufprozess beeinflussen und möglicherweise dazu führen, dass man die Immobilie oder das Grundstück nicht erwerben kann –und das obwohl Sie bereits eine Einigung mit dem Verkäufer oder der Verkäuferin erzielt haben.

7 abschließende Fragen

Was ist eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung?

Eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung ist ein rechtliches Dokument, in dem eine Partei mit Vorkaufsrecht offiziell auf das Vorkaufsrecht verzichtet. Das entbindet den Verkäufer oder die Verkäuferin von der Pflicht, der Partei ein vorangestelltes Kaufangebot zu machen. Der Verzicht kann dauerhaft oder für einen festgelegten Zeitraum gelten.

Die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung kann zum Beispiel abgegeben werden, wenn der Vorkaufsberechtigte derzeit nicht die finanziellen Mittel für den Kauf hat. Oder wenn die Partei feststellt, dass kein Interesse mehr an der Immobilie besteht.

Welche Fristen gibt es beim Vorkaufsrecht?

Es gibt bestimmte Zeitfenster für das Vorkaufsrecht. Gemäß § 469 Abs. 1 BGB muss der Veräußerer den Inhaber oder die Inhaberin des Rechts zeitnah über die Details des mit einem Dritten getroffenen Abkommens benachrichtigen. Der Vorkaufsberechtigte hat nur eine begrenzte Zeit, um zu entscheiden, ob er dieses Recht ausübt. Nach § 469 Abs. 2 BGB beträgt diese Zeitspanne für Grundstücke zwei Monate, sofern der Verkäufer keine andere Dauer festgelegt hat. Für andere Angebote beschränkt sich das Zeitfenster für die Ausübung des Vorkaufsrechts auf lediglich eine Woche.

Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?

Beim Veräußern eines Grundstücks oder einer Liegenschaft an nahe Verwandte oder rechtliche Erben entfällt das Vorkaufsrecht. Ebenfalls sind Schenkungen und Verkäufe im Rahmen einer Zwangsvollstreckung von diesem Recht ausgenommen.

Wichtig: Dritte können ein Vorkaufsrecht nicht erwerben. Das Recht endet, wenn die berechtigte Person verstirbt. Eine Vererbung dieses Rechts ist nur durch eine letztwillige Verfügung möglich.

Ein Vorkaufsrecht kann auch aus folgenden Gründen enden:

  • Die berechtigte Person überschreitet die festgelegte Frist zur Rechtsausübung.
  • Beide Parteien, sowohl die verpflichtete als auch die berechtigte Person, legen notariell fest, das Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch zu entfernen.

Gibt es ein Rücktrittsrecht vom Vorkaufsrecht?

Für alle Varianten des Vorkaufsrechts gibt es eine Rücktrittsoption. Am besten wird diese vertraglich fixiert. Bei Immobilientransaktionen ist es erforderlich, einen solchen Rücktritt dem Grundbuchamt notariell zu melden. Anschließend wird die vermerkte Beschränkung entfernt und der Verkauf für andere Käufer und Käuferinnen ermöglicht.

Wie lässt sich ein Vorkaufsrecht umgehen?

Wenn ein Vorkaufsrecht im Grundbuch verzeichnet ist, kann der Vorkaufsberechtigte in der Regel nicht umgangen werden. Bei der Durchsicht des Grundbuchauszugs würde ein Notar erkennen, dass ein solches Recht vorliegt. Wenn jedoch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht durch einen Vertrag besteht und der Notar dieses Abkommen nicht zur Kenntnis hat, könnte man dieses Recht theoretisch umgehen. Der Vorkaufsberechtigte kann keine Annullierung des Kaufvertrags fordern. Es besteht jedoch Anspruch auf Schadensersatz.

Was, wenn ein Verkäufer sich nicht an das Vorkaufsrecht hält?

Dann kann die Person mit dem Vorkaufsrecht Schadensersatz verlangen. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs richtet sich die Höhe nach dem entgangenen Gewinn. Der Gewinn bezeichnet normalerweise die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem Preis, zu dem sie verkauft wurde.

Was sind die Kosten für ein Vorkaufsrecht?

Mit einem Vorkaufsrecht gehen indirekte Ausgaben einher. Die Eintragung dazu im Grundbuch verursacht Gebühren, die sich am Wert der Immobilie orientieren. Bei einem geschätzten Immobilienwert von 300.000 € betragen die derzeitigen Kosten etwa 600 €.

Schlusswort

Das Vorkaufsrecht ist ein rechtliches Instrument, das in vielen Immobilien- und Grundstücksverträgen eine Rolle spielt. Es kann sowohl für Käufer und Käuferinnen als auch für Verkäufer und Verkäuferinnen einer Immobilie erhebliche Auswirkungen haben.

  • Für Verkäufer und Verkäuferinnen kann ein Vorkaufsrecht den Verkaufsprozess komplizieren und den Verkaufspreis beeinflussen.
  • Für Käufer und Käuferinnen bietet es die Möglichkeit, eine bevorzugte Position beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks zu erhalten.

Bei der Einräumung eines Vorkaufsrechts ist es von größter Bedeutung, die Vertragsbedingungen genau zu prüfen und sich der rechtlichen Auswirkungen und Verpflichtungen bewusst zu sein. Rechtlicher Rat kann sinnvoll sein, damit alle Parteien die Bedingungen und Auswirkungen des Vorkaufsrechts vollständig verstehen.

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