Definition: Grundstücksteilung

Eine Grundstücksteilung nennt man nach Grundstücksrecht die Aufteilung eines bestehenden Grundstückes in ein oder mehrere Teile. Ein im Grundbuch eingetragenes Grundstück muss nicht stets in der eingetragenen Größe erhalten bleiben, sondern kann seine Grundstücksfläche ändern. Dabei darf sich die ursprüngliche Fläche sowohl vergrößern als auch verkleinern.

Warum teilen? 

Teilen oder nicht teilen das ist hier die Frage. Eine Frage die sich immer mehr Grundstückseigentümer in Berlin und Brandenburg stellen. Es gibt diverse Gründe ein Grundstück aufzuteilen. Ist die Bewirtschaftung eines großen Grundstückes im Alter nicht mehr realisierbar? Möchte ich dennoch weiterhin in meinem Haus wohnen bleiben? Hier ist die Grundstücksteilung eine gute Alternative zum Gesamtverkauf. Zudem schaffen sich Eigentümer*innen mit der Veräußerung einer Teilfläche zusätzliches Kapital um sich andere Wünsche zu erfüllen. Die Belastung wird geringer und der Geldbeutel größer.

Aber auch Eigentümer*innen die das gesamte Grundstück veräußern wollen, sollten über den Verkauf von Teilfläche nachdenken, denn so optimieren Sie den Verkaufserlös. Desto kleiner die verkaufte Fläche, desto höher der umgerechnete Quadratmeterpreis. Das Gute: Das Grundstück muss vor einem Verkauf nicht geteilt werden. Dies kann im Zuge der Verkaufsabwicklung geschehen. So veräußert man beispielsweise zwei noch zu vermessende Teilflächen an zwei unterschiedliche Erwerber*innen. Hierbei gibt es zwar diverses in den Kaufverträgen zu beachten und zu regeln - aber es kann sich wirklich lohnen.

Nur wann macht es Sinn über eine Grundstücksteilung nachzudenken? Generell gilt, egal ob Berlin oder Brandenburg, die zu veräußernde Teilfläche muss dann auch bebaubar sein. Genau in dieser Thematik liegt nicht selten die Problematik. Für nicht bebaubares Gartenland erhalten Sie nur einen Bruchteil des Preises, welchen Sie für baureifes Land erzielen würden.

Arten der Grundstücksteilung

Es gibt verschiedene Wege ein Grundstück zu teilen. Alle Arten haben Ihre Vor- und Nachteile beziehungsweise passen auf verschiedene Situationen besser.

Kostentechnisch nehmen sich die Varianten meist nicht viel. Zwar spart man bei einer "Teilung nach WEG" Kosten für die Vermessung und Teilung, hat aber auf der anderen Seite Mehrkosten beim Notar wegen der Teilungserklärung. Wir verraten Ihnen, welche Arten es gibt und wofür sie verwendet werden.

Realteilung - Was ist das?

Unter einer Realteilung versteht man die Teilung eines Grundstückes in mehrere, kleine Grundstücke. Hierbei entstehen beispielsweise aus einem Grundstück - zwei neue Flurstücke, die durch eine Grundstücksgrenze voneinander getrennt werden. Vor Ort erscheint ein Vermesser, der die Grundstücke vermisst und die neuen Grenzen festlegt. Bei der Umsetzung gilt es nun natürlich zu beachten, dass ein "hinten" liegendes Grundstück dennoch eine privatrechtliche und öffentlich rechtliche Anbindung an das öffentliche Straßenland erhält. Im Regelfall wird das vordere Grundstück dann auf einem etwa 3 Meter breiten Streifen mit einem Geh/-Fahr/ - und Leitungsrecht zu Gunsten des hinteren Grundstückes belastet. Der Eigentümer der hinteren Fläche hat dann das Recht auf diesem Streifen Versorgungsleitungen zu verlegen, ihn zu begehen sowie diesen zu befahren.

Teilung nach WEG - Wohnungseigentumsgesetz

Sollen auf einem Grundstück mehrere Wohneinheiten entstehen, es können Wohnungen aber auch Häuser sein, besteht auch die Möglichkeit eine Realteilung zu vermeiden. Dabei bleibt das ursprüngliche Grundstück als großes und ganzes bestehen. Es werden keine neuen Flurstücke und Grundstücksgrenzen gebildet. Die Zuordnung der Gärten erfolgt hier über sogenannte Sondernutzungsrechte (alleinige Nutzungsrechte an einer fest definierten Fläche). Die Teilung nach WEG wird beispielsweise bei größeren Anlagen bevorzugt. Wird ein Wohngebiet mit 20 Doppelhaushälften bebaut, so gibt es häufig gemeinschaftliche Flächen wie Wege, Spielplätze, Heizhäuser, Gartenanlagen usw. Die rechtlichen Gegebenheiten der Haus- oder Wohnungseigentümer in Form einer Realteilung untereinander abzubilden ist nur schwer umsetzbar. Die einzelnen Grundbücher müssen mit langen und komplexen Regelungen belastet werden. Bei der Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz bildet die Teilungserklärung das Regelwerk, bzw. eine umfassende Hausordnung der Gemeinschaft untereinander. Diese gilt für immer und für jeden Rechtsnachfolger. Häufig wird auch die Bebaubarkeit von Grundstücken gegenüber einer Realteilung vereinfacht und auf ein Maximum ausgereizt.

Diese Flurkarte zeigt beide Varianten der Grundstücksteilung in einer Wohngegend.

Flurkarte mit Grundstücksteilung.
1) Realteilung in grün / 2) Teilung nach WEG in blau

Grundstücksteilung - Regelung in Berlin 

Zunächst gilt es herauszufinden, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt oder ob der Paragraph 34 des Baugesetzbuch gilt. Im sogenannten FIS-Broker (internetbasiert) findet sich eine Antwort. Entgegen des Bebauungsplans, der genau, klar und deutlich darlegen sollte was geht und was nicht, lässt der Paragraph 34 viel Ermessensspielraum zu. Hierbei muss sich das geplante Gebäude in die nähere Umgebung einfügen. Dabei geht es im Wesentlichen nicht um die Optik, sondern vielmehr um die Größe und Geschossigkeit. Generelle Faustformel in Berlin ist, dass ein Grundstück etwa 800 qm haben sollte, um eine zweite Bebauung und somit eine Teilung zu realisieren. Je nach Umgebungsbebauung sind auch noch etwas kleinere Grundstücke geteilt und zweifach bebaut worden. Dies hängt meist von der Entscheidung des zuständigen Stadtplanungsamts ab. Oft ist ein Kompromiss der richtige Weg. Schauen Sie also in das Umfeld und Sie finden oft schon die Lösung.

Grundstücksteilung - Regelung in Brandenburg

Viele Brandenburger Gemeinden haben ein sogenanntes Leitbild. Hier beschließt die Gemeinde was sie sich vorstellen und wünschen. Um den dörflichen Charakter beizubehalten stellen sich viele Orte Grundstücksgrößen von mindestens 500 qm vor. Dies aber auch nur wenn eine Bebauung in zweiter Reihe von der Straße überhaupt zulässig wäre. Befindet sich in der gesamten Straße keine Wohnbebauung in zweiten Reihe, so rückt der Wunsch bzw. der Sinn einer Teilung in weite Ferne. Denn hier gilt im Regelfall wieder der Paragraph 34 des Baugesetzbuches. Nur wenn eine zweite Baureihe historisch gewachsen erkennbar ist, besteht eine Chance. Ausnahme: Es gibt einen Bebauungsplan der genau das zulässt.

Der Wunsch den großzügigen Charakter des Grundstücks zu erhalten, ist aber nur ein Pfeiler der Überlegung und Entscheidung. Das Leitbild einer Gemeinde ist, wie das Wort schon sagt, nur ein Leitbild. Gesetz ist der oben beschriebene Paragraph 34 BauGb oder der Bebauungsplan. Ein wesentlicher Grund dafür, dass sich Gemeinden häufig gegen die zweite Baureihe entscheiden ist oft ein anderer. Es besteht die Befürchtung, dass nach der Genehmigung des ersten Vorhabens, viele weitere nachziehen würden. Denn das eine genehmigte Vorhaben ist dann Bezugspunkt für viele andere. Nun könnte man sagen: Das sei doch gut. Es bringe mehr Einwohner und spüle somit mehr Geld in die Kassen der Gemeinde. Das ist richtig, nur wird dabei vergessen, dass die Infrastruktur gar nicht dafür ausgelegt ist. Es fehlt heute schon an Kita Plätzen, Schulen und ärztlicher Betreuung. Auch der öffentliche Nahverkehr ist häufig überfüllt.  Eine Gemeinde kann nur gesund wachsen, wenn die Infrastruktur auf Wachstum ausgelegt ist.

Aufgrund des immer weiter steigenden Bedarfs an Baugrundstücken und der zunehmenden Verdichtung in Berlin, wurden die Stimmen lauter die zweite Reihe in Brandenburg mehr und mehr zuzulassen. Doch die Gemeinden stehen vor dem oben geschilderten Problem.

Die Lösung liegt in der Schaffung von neuen, großen Bau-Arealen. Hier könnten zum Beispiel ehemalige Felder zu Bauland erklärt werden. Bauträger und Investoren würden verpflichtet auf dem neuen Gelände Schulen und Kitas zu errichten. Hier jedoch steht sich Deutschland selbst im Weg. Verfahren zur Planung ziehen sich oft über viele Jahre. Alle Interessen werden gegeneinander abgewogen und nahezu jeder darf bei der Entscheidung mitmischen.

Zwei Häuser weerden auf Grundstück nach Grundstücksteilung gebaut.

Fazit

Ob eine Grundstücksteilung für Sie wirklich Sinn macht sollten Sie mit einem Profi besprechen. Denn dieser kennt die ortsüblichen Gepflogenheiten und die zuständigen Entscheider. Profitieren Sie von Tipps & Tricks aus der täglichen Erfahrung. 

Die normalen Kosten einer Grundstücksteilung liegen im Schnitt bei etwa 3.000,00€ bis 4.000,00€ für einen Vermesser und für die Fortführung im Liegenschaftskataster. Ob diese Kosten von Verkäufer*in oder Käufer*in getragen werden ist Verhandlungssache und sehr oft von der jeweiligen Marktsituation abhängig.

Bei MPW Immobilien erhalten Sie unverbindliche Beratung rund um das Thema Grundstücksteilung. Nehmen Sie Kontakt auf. Sie erhalten Beratung und eine individuelle Lösung für Ihre Situation. 

Dieser Artikel dient zu Ihrer Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.