Vermietete Wohnung verkaufen

Vermietete Wohnung verkaufen: Welche Steuern fallen an? 

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte die steuerlichen Folgen frühzeitig prüfen. Denn je nach Haltedauer und Verkaufserlös kann beim Wohnung veräußern Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. 

Spekulationssteuer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Die wichtigste Steuer beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Spekulationssteuer. Sie greift, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie mit dem Verkauf einen Gewinn erzielen. In diesem Fall wird der Gewinn grundsätzlich mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. 

Entscheidend ist dabei nicht der Verkaufspreis allein, sondern der sogenannte Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem heutigen Verkaufspreis, abzüglich bestimmter Kosten. 

Wann kann ich eine vermietete Wohnung steuerfrei verkaufen? 

Ein steuerfreier Verkauf ist in der Regel möglich, wenn Sie die Immobilie bereits länger als zehn Jahre besitzen. Dann gilt die Spekulationsfrist als abgelaufen und der Gewinn bleibt normalerweise steuerfrei. Für viele Eigentümer ist das ein wichtiger Faktor, um den optimalen Verkaufszeitpunkt zu wählen, insbesondere dann, wenn der Marktpreis aktuell hoch ist, aber die Zehnjahresfrist kurz bevorsteht. 

Welche Rechte hat der Mieter, wenn die Wohnung verkauft wird? 

Wenn eine Mietwohnung verkauft wird, bleiben die Rechte des Mieters grundsätzlich bestehen. Für Eigentümer ist eine transparente Kommunikation wichtig, damit der Wohnungsverkauf mit Mieter reibungslos abläuft und Besichtigungen planbar bleiben. 

Erfahrungsgemäß läuft der Verkauf deutlich schneller, wenn der Mieter frühzeitig informiert wird und Besichtigungen gebündelt stattfinden. 

1. Mietvertrag bleibt bestehen („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB) 

Der Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag inklusive aller Rechte und Pflichten. 

2. Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) 

In bestimmten Fällen (z. B. nach Umwandlung in Wohnungseigentum) kann der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben und die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben. 

3. Kündigungsschutz und Eigenbedarf 

Eine Kündigung ist nicht automatisch möglich. Eigenbedarf kann erst nach dem Eigentümerwechsel und nur unter gesetzlichen Voraussetzungen sowie mit den geltenden Kündigungsfristen ausgesprochen werden. 

4. Besichtigungen müssen abgestimmt werden 

Besichtigungen sind zulässig, müssen aber rechtzeitig angekündigt und mit dem Mieter koordiniert werden. Dabei ist Rücksicht auf die Lebenssituation des Mieters zu nehmen. 

Wie lang besteht der Kündigungsschutz von Mietern beim Verkauf?  

Kündigungsfristen bei Anmeldung von Eigenbedarf nach § 573c BGB richten sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses: 

• Mietdauer bis zu 5 Jahre: Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. 
• Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren: Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. 
• Mietdauer über 8 Jahre: Die Kündigungsfrist beträgt 9 Monate. 

In einigen Bundesländern (z. B. in Berlin und Bayern) gilt zudem eine Umwandlungsschutzfrist. Wurde die Wohnung vor dem Verkauf in Eigentum umgewandelt, darf der neue Eigentümer erst nach 3-10 Jahren, je nach Region, kündigen.  

Wer kauft vermietete Wohnungen? 

Drei Käufergruppen kommen für den Kauf einer vermieteten Wohnung in Frage:  

Mieter 

In einigen Fällen ist der Mieter selbst ein potenzieller Käufer, insbesondere dann, wenn er langfristig in der Wohnung bleiben möchte. Teilweise besteht sogar ein gesetzliches Vorkaufsrecht (z. B. bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 577 BGB). Das bedeutet: Der Mieter kann die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen wie ein externer Käufer. 

Warum Mieter die Wohnung kaufen: 

• Wunsch nach langfristiger Sicherheit („nicht mehr abhängig vom Vermieter“) 
• Schutz vor späteren Kündigungen wegen Eigenbedarf 
• Aufbau von Vermögen statt Mietzahlungen 
• Emotionaler Bezug zur Wohnung und zur Nachbarschaft 

Selbstnutzer 

Für Selbstnutzer ist der Wohnungsverkauf mit Mieter oft weniger attraktiv. Der Grund: Käufer können die Wohnung nicht sofort beziehen, sondern müssten, falls geplant, nach dem Kauf eine Eigenbedarfskündigung rechtlich korrekt umsetzen. Das ist an klare Voraussetzungen und Kündigungsfristen gebunden. 

Warum Selbstnutzer vermietete Wohnungen kaufen: 

• Sie planen den Einzug langfristig (z. B. in 1-3 Jahren) 
• Die Wohnung passt perfekt zur Lebensplanung (Lage, Größe, Grundriss) 
• Sie akzeptieren die Wartezeit und das rechtliche Vorgehen 
• Es besteht Hoffnung auf eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter 

Kapitalanleger 

Kapitalanleger sind die häufigste Käufergruppe, wenn Eigentümer eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen oder sogar ein Mietshaus verkaufen möchten. Für Anleger steht weniger die Eigennutzung im Fokus, sondern die Rendite und die Stabilität der Mieteinnahmen. 

Was Kapitalanleger besonders interessiert: 

• Höhe der Miete und Entwicklungspotenzial (z. B. Anpassung an Marktmiete) 
• Zuverlässigkeit des Mieters und Mietdauer 
• Hausgeld und nicht umlagefähige Kosten 
• Zustand der Wohnung und Instandhaltungsrisiken 
• Rücklage und geplante Maßnahmen der WEG (z. B. Dach, Heizung, Fassade) 

Tipps für den Verkauf einer vermieteten Wohnung 

1. Realistische Preisvorstellungen ermitteln 

Der Verkaufspreis hängt nicht nur von Lage und Zustand ab, sondern auch von Miethöhe, Mietdauer und Nutzungsmöglichkeiten. Eine professionelle Bewertung hilft, den optimalen Angebotspreis festzulegen und unnötige Preisabschläge zu vermeiden. 

2. Ihre Mieter rechtzeitig informieren 

Wenn ein Vermieter die Wohnung verkaufen will, sollte der Mieter frühzeitig Bescheid wissen. Das sorgt für ein besseres Miteinander und erleichtert die Zusammenarbeit bei Besichtigungen. 

3. Verkaufsunterlagen vollständig vorbereiten 

Käufer erwarten bei vermieteten Wohnungen zusätzliche Unterlagen wie Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen und Nachweise zur Miete. Je vollständiger die Dokumente, desto schneller kann eine Finanzierung geprüft und der Kauf abgeschlossen werden. 

4. Eigentümergemeinschaft einbeziehen (falls WEG) 

Bei Eigentumswohnungen interessieren sich Käufer stark für Protokolle, Rücklagen und geplante Sanierungen. Diese Informationen schaffen Transparenz und stärken Ihre Verhandlungsposition. 

5. Besichtigungen gut koordinieren 

Besichtigungstermine müssen angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden. Am besten werden Termine gebündelt, um den Aufwand für alle Seiten gering zu halten. 

6. Mit Experten den besten Verkaufspreis erzielen 

Ein Makler sorgt für marktgerechte Preisfindung, professionelle Vermarktung und sichere Käuferauswahl und begleitet den Verkauf bis zum Notartermin. 

Über den Autor:  Christian Werner ist Diplom Immobilienwirt mit mehr als 10 Jahren Branchenerfahrung und Geschäftsführer von MPW Immobilien. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung berät er Kundinnen und Kunden beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien und begleitet sie bei allen Fragen rund um Bewertung und Vermarktung.