Verkehrswert von Immobilien

Verkehrswert von Immobilien- Das Wichtigste im Überblick:

• Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Marktwert einer Immobilie unter normalen Marktbedingungen.
• Die wichtigsten Einflussfaktoren sind Lage, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktsituation.
• Der Verkehrswert wird unter anderem für den Verkauf von Immobilien, die Finanzierung, Erbschaft oder Scheidung benötigt.
• Zur Ermittlung kommen vor allem das Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie? 

Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den realistischen Marktwert, der zum Zeitpunkt der Bewertung unter normalen Bedingungen erzielt werden kann. Er ergibt sich aus Angebot und Nachfrage, sowie aus objektiven Faktoren, wie Lage, Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie. Eigentümer, Banken und Gerichte nutzen den Verkehrswert als verlässliche Grundlage für Verkaufsentscheidungen, Finanzierungen oder rechtliche Bewertungen.

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

§ 194 Verkehrswert BauGB

Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie? 

Drei zentrale Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie besonders stark: die Lage, objektbezogene Merkmale und wirtschaftliche & rechtliche Rahmenbedingungen.

Lage: Die Lage umfasst sowohl die Makro- als auch Mikrolage, etwa die Region, Infrastruktur und Nachbarschaft.

Objektbezogene Merkmale: Zu den Objektmerkmalen zählen Eigenschaften wie Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung und energetische Qualität der Immobilie.

Wirtschaftliche & rechtliche Rahmenbedingungen: Zu den wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen gehören die aktuelle Marktlage, Angebot und Nachfrage, sowie bestehende Mietverhältnisse oder die Rechte und Belastungen der Immobilie.

Wofür wird der Verkehrswert einer Immobilie benötigt? 

Der Verkehrswert einer Immobilie dient als objektive Grundlage für finanzielle und rechtliche Entscheidungen. Er spielt eine zentrale Rolle beim Verkauf, um einen marktgerechten Angebotspreis festzulegen.

Banken nutzen den Verkehrswert außerdem zur Absicherung von Immobilienfinanzierungen. Darüber hinaus ist der Verkehrswert bei Erbschaften, Schenkungen oder Scheidungen wichtig, um Vermögenswerte fair zu bewerten.

Auch das Finanzamt nutzt den Verkehrswert einer Immobilie für steuerliche Einschätzungen.

Wie ermittelt man den Verkehrswert einer Immobilie? 

Sachverständige und Immobilienexperten ermitteln den Verkehrswert mithilfe anerkannter Bewertungsverfahren, die je nach Art und Nutzung der Immobilie zum Einsatz kommen. Ziel ist es, einen realistischen Marktwert auf Basis nachvollziehbarer Kriterien zu bestimmen, wobei in der Praxis insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren angewendet werden.

Vergleichswertverfahren 

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert anhand realer Verkaufspreise ähnlicher Immobilien ermittelt. Dafür werden vergleichbare Objekte hinsichtlich Lage, Größe, Zustand und Ausstattung analysiert und Unterschiede werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Dieses Verfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern eingesetzt, da hier ausreichend Marktdaten vorliegen. Es eignet sich besonders für Eigentümer und Verkäufer, die einen marktgerechten Angebotspreis für den Verkauf erzielen möchten.

Sachwertverfahren 

Beim Sachwertverfahren berechnen Experten den Bodenwert und die Herstellungskosten des Gebäudes, wobei Alter, Abnutzung und baulicher Zustand berücksichtigt werden, um den aktuellen Substanzwert zu bestimmen.

Es wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder besonderen Objekten ohne ausreichende Vergleichswerte angewendet und richtet sich insbesondere an Eigentümer, die den materiellen Wert ihrer Immobilie nachvollziehen möchten.

Ertragswertverfahren 

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert auf Grundlage der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen berechnet, indem Erträge und Bewirtschaftungskosten gegenübergestellt und kapitalisiert werden.

Dieses Verfahren kommt hauptsächlich bei vermieteten Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz und ist besonders relevant für Kapitalanleger und Investoren, da die Rendite im Fokus der Bewertung steht.

In der Praxis werden die genannten Bewertungsverfahren häufig im Rahmen eines professionellen Verkehrswertgutachtens angewendet, bei dem ein Sachverständiger die passende Methode auswählt und die Ergebnisse fachgerecht kombiniert. Dadurch wird sichergestellt, dass alle relevanten Faktoren berücksichtigt werden und der ermittelte Verkehrswert eine verlässliche Grundlage für Verkauf, Finanzierung oder rechtliche Zwecke bietet.

Was benötigt man für die Ermittlung des Verkehrswerts?  

Für eine Immobilienbewertung benötigen Eigentümer verschiedene Unterlagen und Informationen, da nur auf dieser Basis eine realistische und fundierte Bewertung möglich ist.

• Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Lageplan
• Baupläne und Grundrisse
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Baujahr der Immobilie
• Angaben zum Zustand und zu Modernisierungen
• Energieausweis
• Bodenrichtwert des Grundstücks
• Bei Vermietung: Mietverträge und Übersicht der Mieteinnahmen

Diese Unterlagen bilden die Grundlage für eine präzise und marktgerechte Immobilienbewertung. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto genauer lässt sich der Verkehrswert bestimmen.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?  

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten hängen vom Umfang der Bewertung und der Art der Immobilie ab, liegen aber in der Praxis meist zwischen etwa 500 und 5.000 Euro.

Ein Kurzgutachten, das sich für eine erste marktgerechte Einschätzung eignet, kostet in der Regel zwischen 500 und 1.000 Euro.

Während ein ausführliches Vollgutachten durch einen zertifizierten Sachverständiger deutlich umfangreicher ist. Preise für ein volles Verkehrsgutachten liegen zwischen 2.500 und 5.000 Euro, diese sind meist nur bei gerichtlichen, steuerlichen oder komplexen Fällen erforderlich.

Hinweis: Eine erste Wertermittlung ist häufig kostenfrei über Maklerbüros verfügbar. Viele Immobilienmakler bieten eine unverbindliche Ersteinschätzung an, sowohl online, als auch im persönlichen Gespräch vor Ort. Dies bietet Eigentümern eine realistische Orientierung zum möglichen Verkaufspreis.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis? 

Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis liegt vor allem in der Art der Ermittlung und im tatsächlichen Ergebnis am Markt. Der Verkehrswert ist eine objektive, rechnerisch ermittelte Marktwertschätzung ist, während der Kaufpreis der tatsächliche Preis beim Verkauf einer Immobilie ist.

Der Verkehrswert gibt also an, welcher Kaufpreis unter normalen Marktbedingungen erzielt werden könnte und der Kaufpreis entspricht dem erzielten Preis aus dem Verkauf.

In der Praxis kann der Kaufpreis vom Verkehrswert abweichen, da Faktoren wie Verhandlungsgeschick, emotionale Entscheidungen oder eine besonders hohe oder geringe Nachfrage den finalen Verkaufspreis beeinflussen. Je nach Marktsituation und Immobilie können Abweichungen von 5 bis 15 Prozent vorkommen.