Teilverkauf Haus: Geld aus der Immobilie nutzen, ohne auszuziehen

Autor: Christian Werner

Teilverkauf von einem Haus  – Das Wichtigste im Überblick: 

• Beim Teilverkauf wird ein prozentualer Anteil der Immobilie an einen Käufer verkauft, während der Eigentümer weiterhin darin wohnen bleibt.
• Ein Teilverkauf ermöglicht schnelle Liquidität, ohne aus der eigenen Immobilie ausziehen zu müssen.
• Neben dem Nutzungsentgelt können zusätzliche Kosten, wie Durchführungsgebühren oder Beteiligungen am späteren Verkauf entstehen.
• Verträge für einen Teilverkauf sind oft komplex und regeln u. a. Nießbrauchrechte, Mitspracherechte des Käufers und den späteren Gesamtverkauf.
• Ein Teilverkauf kann wirtschaftlich sinnvoll für Eigentümer mit kurzfristigem Kapitalbedarf und langfristiger Planung sein.

Was ist ein Teilverkauf einer Immobilie?  

Ein Teilverkauf bedeutet, dass der Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie an einen Abnehmer verkauft. Der Verkäufer erhält für den prozentualen Anteil Geld ausgezahlt und kann weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben, da er ein dauerhaftes Nutzungsrecht behält.

Ein Teilverkauf einer Immobilie bietet die Möglichkeit gebundenes Vermögen freizusetzen, ohne das eigene Zuhause verlassen zu müssen.

Wie funktioniert ein Teilverkauf eines Hauses?  

Bei einem Teilverkauf verkauft ein Hausbesitzer einen Anteil zwischen 10 und 50 Prozent der Immobilie an einen Käufer und erhält eine sofortige Auszahlung. Potenzielle Käufer sind meist gewerbliche Investoren oder gewerbliche Anbieter, die sich auf den Teilverkauf spezialisiert haben.

Der Verkäufer zahlt nach dem Verkauf ein Nutzungsentgelt und den neuen Miteigentümer und bleibt dafür weiterhin in der Immobilie wohnen.

Wie läuft der Teilverkauf Schritt für Schritt ab? 

Ein Teilverkauf folgt einem klaren Ablauf von der ersten Prüfung bis zur Auszahlung.

1. Persönliche Situation prüfen: Zu Beginn klären Eigentümer, ob ein Teilverkauf zur eigenen Lebenssituation passt. Viele Eigentümer entscheiden sich aufgrund der versprochenen Liquidität zu einem Teilverkauf Ihrer Immobilie.

2. Immobilie bewerten lassen: Ein Gutachten zur Wertermittlung der Immobilie gibt Auskunft über den aktuellen Marktwert und bildet die Grundlage für den späteren Verkaufspreis der Immobilie.

3. Verkaufsanteil festlegen: Der Eigentümer verständigt sich mit dem Käufer, welcher Anteil verkauft werden soll. Meist liegt der prozentuale Anteil zwischen 10-50 Prozent, einige Unternehmen setzen einen Mindestanteil voraus.

4. Angebot prüfen und Vertrag abschließen: Ein Anbieter unterbreitet ein konkretes Angebot. Dabei werden Kaufpreis, Nutzungsentgelt und Vertragsbedingungen festgelegt. Dieser Schritt ist besonders wichtig, da hier auch nachträgliche Kosten definiert werden.

5. Notarielle Beurkundung: Wie bei einem regulären Verkauf, wird der Teilverkauf notariell beurkundet. Ein Notar trägt den neuen Miteigentümer im Grundbuch ein und das Wohn- und Nutzungsrecht des Verkäufers wird festgehalten.

6. Auszahlung: Nach Vertragsabschluss wird der vereinbarte Vertrag an den Verkäufer ausgezahlt, welcher darüber frei verfügen kann.

Welche Kosten entstehen beim Teilverkauf einer Immobilie? 

Beim Teilverkauf eines Hauses entstehen sowohl einmalige als auch laufende Kosten, die sich je nach Anbieter und Vertragsgestaltung unterscheiden können.

Zu den wichtigsten einmaligen Kosten zählen Notarkosten und Grundbuchkosten, da der Verkauf rechtlich abgesichert und im Grundbuch eingetragen werden muss.

Ein besonders wichtiger Kostenpunkt ist das sogenannte Nutzungsentgelt. Dieses fällt regelmäßig an und wird dafür gezahlt, dass der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben kann. 

In der Praxis liegt das Nutzungsentgelt meist zwischen etwa 2,5 und 6 Prozent pro Jahr auf den verkauften Immobilienanteil.

Auch für die Instandhaltung der Immobilie können weitere Kosten für den Immobilienbesitzer anfallen.

Was ist das Nutzungsentgelt? 

Das Nutzungsentgelt ist eine regelmäßige Zahlung, die der Eigentümer nach dem Teilverkauf an den Käufer leistet. Es wird dafür erhoben, dass der Verkäufer die Immobilie weiterhin vollständig nutzen darf.

Die Höhe richtet sich in der Regel nach dem verkauften Anteil und wird als prozentualer Satz von etwa 2,5 bis 6 Prozent pro Jahr berechnet. Das Nutzungsentgelt funktioniert ähnlich wie eine monatliche Gebühr und kann sich im Laufe der Jahre zu einer erheblichen Summe entwickeln.

Was kommt nach dem Teilverkauf von einem Haus?  

Nach dem Teilverkauf bleibt der ursprüngliche Alleineigentümer regulär in der Immobilie wohnen und nutzt diese wie gewohnt.

Im Vertrag werden auch Nutzungsrechte für den Verkäufer festgehalten. Der Verkäufer zahlt für die Nutzungsrechte des verkauften Anteils ein Nutzungsentgelt an den neuen Miteigentümer, ähnlich wie eine Miete.

Wichtig ist, dass der Eigentümer in vielen Fällen weiterhin für Instandhaltung und laufende Kosten verantwortlich bleibt. Das wird häufig unterschätzt.

Wenn die Immobilie später vollständig verkauft wird, erhält der Teilkäufer seinen prozentualen Anteil am Verkaufserlös. Je nach Vertrag können zusätzliche Kosten oder Gebühren anfallen. Zudem hat der Teilkäufer häufig ein Vorverkaufsrecht, welches ihm ermöglicht, den verbleibenden Anteil zuerst zu übernehmen.

Warum entscheiden sich Eigentümer für einen Teilverkauf? 

Viele Eigentümer entscheiden sich für einen Teilverkauf, weil sie schnell Liquidität benötigen. Besonders im Alter oder bei finanziellen Engpässen bietet dieses Modell die Möglichkeit, gebundenes Vermögen aus der Immobilie freizusetzen und gleichzeitig weiterhin darin wohnen zu bleiben.

Ein weiterer Grund ist die finanzielle Flexibilität. Das freigesetzte Kapital kann beispielsweise für die Altersvorsorge, Renovierungen oder zur Unterstützung der Familie genutzt werden.

Gleichzeitig bleibt ein Teil des Eigentums erhalten, was für viele eine wichtige emotionale Sicherheit darstellt. Allerdings sollte diese Entscheidung gut abgewogen werden, da langfristige Kosten und Verpflichtungen für viele Immobilieneigentümer entstehen, die oft unterschätzt werden.

Wann lohnt sich ein Teilverkauf? Und für wen?

Ein Teilverkauf lohnt sich vor allem für Eigentümer, die kurzfristig Kapital benötigen, aber weiterhin in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten. Besonders häufig ist dieses Modell für ältere Menschen interessant, die ihre Rente aufbessern wollen, ohne ihr gewohntes Umfeld aufzugeben.

Auch für Eigentümer von Häusern mit hohem Immobilienwert, aber wenig verfügbarem Einkommen, kann ein Teilverkauf eine sinnvolle Lösung sein. So lässt sich gebundenes Vermögen nutzen, ohne einen kompletten Verkauf in Betracht ziehen zu müssen.

Weniger geeignet ist ein Teilverkauf eines Hauses hingegen für Personen, die langfristig möglichst geringe Kosten haben möchten oder maximale Kontrolle über ihre Immobilie behalten wollen. In solchen Fällen können alternative Modelle, wie ein klassischer Immobilienverkauf oft sinnvoller sein.

Welche Steuern fallen bei einem Teilverkauf an? 

Beim Teilverkauf eines Hauses können je nach Situation unterschiedliche Steuern anfallen, insbesondere die sogenannte Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer: Die Spekulationssteuer ist umgangssprachlich eine Einkommensteuer auf Gewinne aus dem privaten Verkauf von Immobilien. Sie fällt an, wenn zwischen Kauf und Teilverkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht durchgehend selbst bewohnt wurde.

Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer ist eine einmalige Steuer, welche auf den Kauf von Immobilien oder Grundstücken anfällt. Diese zahlt in der Regel der Käufer auf den gekauften Anteil und liegt in Deutschland zwischen 3,5 – 6,5 Prozent.

Der Verkauf ist grundsätzlich steuerfrei, wenn die Immobilie in den letzten zwei Jahren selbst bewohnt oder länger als 10 Jahre gehalten wurde.

Welche Alternativen gibt es zum Teilverkauf?  

Es gibt mehrere Alternativen zum Teilverkauf, die Eigentümer in Betracht ziehen sollten. Die wichtigsten Optionen unterscheiden sich vor allem darin, ob die Immobilie behalten wird und wie die Auszahlung erfolgt.

Klassischer Immobilienverkauf: Die Immobilie wird vollständig veräußert. Die Eigentümer erhalten den vollständigen Verkaufspreis und haben keine weiteren Verpflichtungen, jedoch auch keinen Anspruch mehr auf die Immobilie.

Immobilienkredit: Ein Immobilienkredit ermöglicht es, Kapital zu erhalten, ohne die Immobilie ganz oder teilweise zu verkaufen. Jedoch wird die Immobilie als Sicherheit für die Bank hinterlegt.

Leibrente: Bei der Leibrente wir die Immobilie verkauft, die Eigentümer erhalten dafür lebenslange monatliche Zahlungen und meist ein Wohnrecht, um in der Immobilie weiterhin zu leben.

Umkehrhypothek: Eine Umkehrhypothek ähnelt dem Prinzip eines Kredits. auf Basis des Immobilienwerts, des Alters der Eigentümer und weiterer Faktoren wird festgelegt, wie viel Geld ausgezahlt wird. Die Rückzahlung erfolgt jedoch meist erst nach dem Verkauf oder Auszug.

Die beste Alternative hängt stark von der persönlichen Situation ab.

Wer maximale Flexibilität und keine laufenden Kosten möchte, ist mit einem klassischen Verkauf oft besser beraten.

Wer hingegen in der Immobilie bleiben möchte und finanzielle Liquidität benötigt, kann von Modellen wie dem Teilverkauf profitieren.

Letztendlich zeigt sich, dass jede Option eigene Chancen und Risiken mit sich bringt, weshalb Eigentümer ihre persönliche Situation sorgfältig analysieren und alle finanziellen, sowie langfristigen Auswirkungen genau gegeneinander abwägen sollten.