Scheidung mit Haus: Was passiert mit dem Haus?

Was ist der Zugewinnausgleich? 

Ehepartner die bei der Eheschließung keinen Ehevertrag abschließen, befinden sich in einer Zugewinngemeinschaft. Wenn sich die Ehepartner entschließen, zukünftig getrennte Wege zu gehen, kommt im Laufe der Scheidung die Vermögensaufteilung durch den Zugewinnausgleich auf sie zu. Beim Zugewinnausgleich wird der Vermögenszuwachs beider Ehepartner gegenübergestellt, um einen gerechten finanziellen Ausgleich zu schaffen.

Ehepartner können mit ihrer Eheschließung auch einen Ehevertrag vereinbaren, in diesem können sie die Vermögensverteilung im Falle einer Scheidung bereits festlegen. Das Ehepaar kann Vereinbarungen über Gütertrennung oder auch die Berücksichtigung bestimmter Vermögensgegenstände treffen. Der notarielle Vertrag kann das Vermögen beider Ehegatten im Falle einer Scheidung schützen. 

Beim Zugewinnausgleich vergleichen Gerichte das Vermögen beider Parteien zu Beginn und zum Ende der Ehe und die Differenz ergibt den Vermögenzuwachs der jeweiligen Ehepartner.

Die Differenz aus den Zugewinnen der jeweiligen Ehepartner wird durch zwei geteilt, um den Ausgleichsbetrag zu ermitteln. Der Ausgleich wird grundsätzlich in Geld ausgezahlt. 

Wenn der Vermögenszuwachs bei beiden Partnern gleich ist, ist ein Ausgleich nicht notwendig. Wenn der Vermögenszuwachs unterschiedlich ist, hat der Partner mit dem geringeren Zuwachsbetrag Anspruch auf eine Ausgleichszahlung. 

Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung? 

Grundsätzlich gilt: Jedes Vermögen, welches während der Ehe erworben wurde, wird im Scheidungsfall auf beide Ex-Partner aufgeteilt. Dies gilt auch für Immobilien, welche im Besitz der Eheleute sind.

Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, sind auch beide Miteigentümer der Immobilie und beide haben zunächst das gleiche Nutzungsrecht für das Haus. In Trennungsphasen können Gerichte über die Wohnungszuweisung entscheiden, beeinflusst durch gemeinsame Kinder, Konflikte in der Beziehung, die wirtschaftlichen Verhältnisse oder der Wohnsituationen der Partner.

Einvernehmliche Lösungen sind meist der einfachere Weg. Die beiden Ex-Partner können sich auf die Zahlung einer Nutzungsentschädigung, Auszahlung des anteiligen Immobilienwerts oder den Verkauf der Immobilie einigen.

Was passiert bei Scheidung, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht? 

Wenn nur ein Partner im Grundbuch steht, weil dieser das Haus mit in die Ehe gebracht hat oder es auf seinen Namen gekauft hat, gilt dieser Ehepartner als Alleineigentümer der Immobilie und darf über das Haus verfügen. Der andere Partner hat also kein direktes Eigentumsrecht am Haus, auch wenn er während der Ehe dort gewohnt hat.

Bei einer Scheidung mit Haus und nur einem Eigentümer im Grundbuch entstehen jedoch häufig Ausgleichsansprüche über den Zugewinnausgleich. Durch …

• Wertzunahme der Immobilie: In der Regel nehmen Immobilien über die Zeit an Wert zu, der gewonnene Immobilienwert während der Ehe wird als Teil des Vermögenszuwachses gewertet. Der Partner, welcher nicht im Grundbuch steht, kann demnach Anspruch auf finanziellen Ausgleich über den Zugewinnausgleich verlangen.
• Gemeinsame Finanzierung: Der Ehepartner, der nicht im Grundbuch steht, kann ebenfalls Ausgleichsanspruch erhalten, wenn er das Haus mitfinanziert, Renovierungen gezahlt oder zum erheblichen Wert der Immobilie beigetragen hat. Gerichte berücksichtigen gemeinsam gezahlte Kreditzahlungen, größere Investitionen und auch Eigenleistung beim Bau oder Umbau des Hauses, um Beiträge im Rahmen des Zugewinnausgleichs oder über separate Ausgleichsansprüche zu ermitteln.

Was passiert bei Scheidung mit einem geerbten Haus? 

Erbt ein Ehepartner eine Immobilie, so wird dieser mit dem Übertrag der Immobilie der Alleineigentümer. Auch wenn das Erbe während der Ehe übertragen wird, wird die Immobilie rechtlich so behandelt, als hätte der erbende Ehepartner das Haus bereits vor der Eheschließung besessen. Bei Immobilien handelt es sich nach Erbrecht bei Immobilien um privilegiertes Vermögen.

Jedoch können Wertzunahme der Immobilie Anspruch auf finanziellen Ausgleich im Zugewinnausgleich begründen. Ebenso werden erhebliche Investitionen für Renovierungen oder Umbau berücksichtigt und es können Ausgleichszahlungen zu Gunsten des nicht erbenden Partners über den Zugewinnausgleich oder andere Ausgleichansprüche entstehen.

Hinweis: Eine realistische Einschätzung des aktuellen Immobilienwerts ist oft der erste Schritt, um bei einer Scheidung eine faire Lösung für Verkauf, Auszahlung oder Übernahme der Immobilie zu finden.

Wie kann man bei einer Scheidung das Haus aufteilen? 

Im Falle einer Scheidung stehen die beiden Ex-Partner vor der Entscheidung, wie sie ihre Immobilie weiterhin nutzen wollen. Bei einer Scheidung gibt es mehrere Möglichkeiten, was mit dem gemeinsamen Haus passiert. Welche Lösung gewählt wird, hängt meist von den Eigentumsverhältnissen, der finanziellen Situation und der Einigung der Ehepartner ab.

• Haus verkaufen und Erlös aufteilen: Wohl die häufigste Lösung ist der Verkauf der Immobilie bei einer Scheidung. Die Ehepartner verkaufen das Haus und teilen den Erlös untereinander auf. Mit dem Erlös wird die Restschuld von offenen Immobilienkrediten, Makler- und Verkaufsnebenkosten oder die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung getilgt.

• Ein Ehepartner übernimmt Immobilie und zahlt den anderen Partner aus:  Hierbei wird der aktuelle Marktwert der Immobilie ermittelt und der ausziehende Ehepartner erhält eine Ausgleichszahlung entsprechend seines Hausanteils. Gegebenenfalls müssen bestehende Kredite umgeschrieben oder neu finanziert werden, da mit dem Umschreiben der Eigentumsrechte auch nur noch die verbleibende Person haften sollte.
• Vermieten der Immobilie: Eine Lösung, welche die fortgehende Zusammenarbeit erfordert, ist die Vermietung der gemeinsamen Immobilie. Beide Ehepartner bleiben Eigentümer und vermieten ihre Immobilie gemeinsam. Die Ehepartner teilen die Mieteinnahmen entsprechend ihrer Eigentumsanteile auf.
• Teilungsversteigerung: Können sich die beiden Parteien nicht auf eine Lösung einigen, kann ein Ehepartner als Miteigentümer die Teilungsversteigerung fordern. Bei einer Teilungsversteigerung versteigert ein Gericht das Haus öffentlich und der Erlös wird anschließend gleichmäßig an alle Miteigentümer ausgezahlt. Da bei Versteigerungen häufig niedrigere Preise erzielt werden als bei einem freien Verkauf, gilt diese Lösung meist als letzter Ausweg.
• Übertrag an Kinder: Durch die vorweggenommene Erbfolge oder Schenkung einer Immobilie können Ehepartner ihr Haus an das gemeinsame Kind übertragen. Hierfür sollten die Kinder bereits volljährig sein oder die Eltern verwalten das Haus treuhändisch. Meist wird für beide oder einen Elternteil Nieß- und Wohnrecht eingetragen, damit sie weiterhin im Haus leben dürfen. Das Wohnrecht gewährt einem Ehepartner die persönliche Nutzung der Immobilie, während das Nießbrauchrecht darüber hinaus auch die Möglichkeit einschließt, Erträge aus der Immobilie, beispielsweise durch Vermietung, zu erzielen.
• Beide Ehepartner wohnen im Haus: Grundsätzlich steht es den Eheleuten auch frei weiterhin im Haus zu verbleiben. Einige Häuser bieten durch ihre Größe, mit Umbaumaßnahmen oder Einliegerwohnungen gute Möglichkeiten für weiteres Zusammenleben.

Was ist bei einer Scheidung mit Kindern und Haus zu beachten? 

Wenn sich Ehepartner mit gemeinsamen Kindern scheiden lassen, spielt die Frage nach dem Haus eine besonders wichtige Rolle, da es sich auch um das Zuhause der Kinder handelt.

Eltern und auch Gerichte möchten im Scheidungsfall die Kinder schützen und möglichst stabile Lebensumstände garantieren. Um die Belastung durch Umzug, Freundeskreisänderungen oder Schule für die Kinder gering zu halten, bleibt der Ehepartner, bei dem die Kinder wohnen, meist im Haus wohnen. Wenn sich die Ehepartner nicht einigen können, können Familiengerichte einschreiten und die Wohnungszuweisung übernehmen.

Auch wenn nur ein Elternteil im Haus wohnen bleibt, müssen Vereinbarungen zu den Kosten und finanziellen Verpflichtungen getroffen werden. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Kreditkosten und auch eine mögliche Nutzungsentschädigung müssen abgeklärt werden. Eine Nutzungsentschädigung ist eine Ausgleichszahlung an den Ehepartner, der das Haus nicht mehr nutzt. Sie sorgt dafür, dass der im Haus verbleibende Partner den alleinigen Vorteil der Nutzung finanziell ausgleicht.

Langfristig müssen geschiedene Paare sich entscheiden, was mit der Immobilie dauerhaft passiert oder ob das Haus zunächst bestehen bleibt, bis die Kinder älter sind.

Was passiert bei Scheidung mit einem Haus, das noch nicht abbezahlt ist? 

Beim Hauskauf müssen viele Dinge beachtet werden, unter anderem spielt die Finanzierung eine große Rolle. Viele Ehepaare schließen für den Hausbau oder -kauf einen Kredit ab, den beide gemeinsam tilgen. Sofern beide Ehepartner gemeinsam im Kreditvertrag stehen, sind auch beide für die Rückzahlung verantwortlich.

Ist das Haus bei der Scheidung noch finanziert, müssen beide Ehepartner den Kredit weiter tilgen, auch wenn nur ein Ehepartner im Haus wohnen bleibt. Übernimmt ein Ehepartner das Haus und zahlt den anderen Partner aus, erfolgt idealerweise eine Anpassung oder Neuerstellung des Kreditvertrages.

Entscheiden sich die Eheleute für einen Verkauf der Immobilie, kann der Verkaufserlös für die Tilgung des Kredites genutzt werden. Der Überschuss des Erlöses wird aufgeteilt oder für die Vorfälligkeitsentschädigung verwendet, reicht der Verkaufserlös nicht für die Tilgung wird die verbliebende Schuld von beiden Ehepartnern gemeinsam getragen.

Wer zahlt die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Scheidung? 

Beendet ein Ehepaar den Kredit vorzeitig, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Eine Gebühr, um die verlorenen Zinserlöse auszugleichen. Die Höhe der Gebühr wird von dem vereinbarten Zinsen, der Restschuld und der verbleibenden Restschuld beeinflusst. In den meisten Fällen sind beide Ehepartner für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung verantwortlich, da auch beide den Kredit aufgenommen und dann beendet haben. Viele Ehepaare nutzen den Erlös aus dem Hausverkauf für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Wenn es zu Vertragsänderungen vom Kredit kommt, da ein Ehepartner das Haus und den Kredit übernimmt, kann ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. In diesem Fall übernimmt der Ehepartner die Kosten dafür, welcher auch das Haus und den Kredit übernimmt.

Was wird bei einer Scheidung aus einem Bausparvertrag? 

Was bei einer Scheidung mit einem Bausparvertrag passiert, ist davon abhängig, auf wen der Vertrag läuft. Läuft der Bausparvertrag auf den Namen nur eines Ehepartners, gehört er rechtlich zunächst allein dieser Person. Der Vertrag bleibt also grundsätzlich beim Vertragsinhaber. Allerdings kann der Wert des Bausparvertrags beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. Angespartes Guthaben, Bonuszinsen oder Anspruch auf Bauspardarlehen haben den Wert des Vertrages erhöht und der Zuwachs kann in den Zugewinnausgleich einfließen.

Haben die Ehepartner den Vertrag gemeinsam abgeschlossen, so sind sie auch beide Vertragsinhaber. Beide Ehepartner haben gleichermaßen Anspruch auf Guthabenauszahlung bei Kündigung. Auch beim Bausparvertrag kann ein Ehepartner den anderen auszahlen, wenn ein einzelner den Vertrag übernimmt. Je nach Einigung können sie auch den Vertrag gemeinsam weiterführen.

Was ist steuerlich bei einer Scheidung mit Haus zu beachten? 

Bei einer Scheidung mit Haus können viele Kosten anfallen, auch steuerliche Aspekte sollten berücksichtigt werden. Es können je nach Übertragung, Verkauf oder Übernahme der Immobilie Spekulationssteuer und die Grunderwerbssteuer anfallen.

• Spekulationssteuer: Beim Verkauf der gemeinsamen Immobilie sollten Immobilienbesitzer die Spekulationssteuer berücksichtigen. Liegen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als 10 Jahre oder wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Jahren selbst genutzt, so kann der Verkauf steuerfrei stattfinden. Die Spekulationssteuer muss jedoch gezahlt werden, wenn es sich um ein Grundstück handelt, die Immobilie durch Betriebsvermögen finanziert wurde oder die Immobilie im Laufe der Scheidung auf den Partner übertragen wird. 
• Grunderwerbssteuer: Beim Eigentümerwechsel kann auch die Grunderwerbssteuer anfallen. Wird jedoch das Haus von einem Ehepartner auf den anderen innerhalb einer Scheidung übertragen, fällt normalerweise keine Grunderwerbsteuer an, da Eheleute von der Steuer befreit sind. Diese Regel soll verhindern, dass bei der Vermögensaufteilung innerhalb der Ehe zusätzliche Steuern entstehen.

Über den Autor:  Christian Werner ist Diplom Immobilienwirt mit mehr als 10 Jahren Branchenerfahrung und Geschäftsführer von MPW Immobilien. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung berät er Kundinnen und Kunden beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien und begleitet sie bei allen Fragen rund um Bewertung und Vermarktung.