Mehrfamilienhaus verkaufen

Autor: Christian Werner

Mehrfamilienhaus verkaufen – Das Wichtigste im Überblick:

• Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine professionelle Bewertung im Ertragswertverfahren entscheidend. 
• Ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen ist möglich, Mietverträge bleiben bestehen. 
• Sie können ein Mehrfamilienhaus komplett oder in einzelnen Wohneinheiten verkaufen. Ein Einzelverkauf der Wohneinheiten führt oft zu einem höheren Erlös. 
• Käufer sind meist Kapitalanleger, Fonds oder Wohnungsunternehmen. 
• Wichtige Faktoren für den Verkaufspreis: Mietniveau, Zustand, Lage, Leerstand, Rendite. 
• Die Konsultation eines Maklers für Mehrfamilienhäuser sorgt für eine optimale Vermarktung und realistische Preise. 

Mehrfamilienhaus verkaufen – So gelingt der Verkauf 

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses (MFH) ist umfangreicher als der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Gründe dafür sind: 

• Komplexe Mietverhältnisse 
• Wirtschaftliche Kennzahlen wie Rendite, Leerstand und die Instandhaltungskosten der Immobilie 
• Die Bewertung über das Ertragswertverfahren 
• Mögliche Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen 
• Die steuerliche Betrachtung des Mehrfamilienhausverkaufs 

Wichtig für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist ein strukturierter Verkaufsprozess:  

1. Unterlagen zusammentragen:  

• Bestehende Mietverträge: Zeigen Miethöhen, Laufzeiten und Rechte der Mieter und geben Käufern Planungssicherheit. 
• Nebenkostenabrechnungen: Geben Einblick in laufende Betriebs- und Verbrauchskosten und helfen bei der Wirtschaftlichkeitsanalyse. 
• Flurkarte: Zeigt das Grundstück mit seinen Grenzen und der genauen Lage des Gebäudes. 
• Grundrisse der verschiedenen Wohneinheiten: Dokumentieren Wohnflächen und Raumaufteilungen der einzelnen Einheiten, wichtig für Preisbewertung und Finanzierung. 
• Grundbucheintrag: Bestätigt das Eigentum und weist Belastungen wie Grundschulden oder Wegerechte aus. 
• Energieausweis: Gesetzlich vorgeschrieben und informiert über den energetischen Zustand der Immobilie. 
• Nachweise über Modernisierungen: Belegen Sanierungen und Investitionen und schaffen Vertrauen hinsichtlich Zustand und Werterhalt. 
• Versicherungsnachweise: Zeigen bestehenden Versicherungsschutz, vor allem durch die Gebäudeversicherung. 
• Bestehende Verträge mit Dienstleistern: z. B. mit Hausverwaltung oder Wartungsfirmen; sie machen laufende Verpflichtungen und Strukturen transparent. 

2. Mehrfamilienhaus bewerten lassen: 

Der Wert eines Mehrfamilienhauses ergibt sich vor allem aus Mieteinnahmen, Zustand, Lage und dem zukünftigen Entwicklungspotenzial der Immobilie. Da Käufer bei Mehrfamilienhäusern renditeorientiert denken, erfolgt die Bewertung meist über das Ertragswertverfahren. Es zeigt, welche Einnahmen langfristig realistisch sind und welchen wirtschaftlichen Nutzen das Objekt stiftet. 

3. Preisstrategie festlegen: 

Auch wenn die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern grundsätzlich hoch ist, unterscheiden sich Renditeerwartungen je nach Region deutlich. In Toplagen akzeptieren Investoren oft niedrigere Renditen und damit höhere Kaufpreise, während in peripheren Lagen höhere Renditen gefordert werden. Eine durchdachte Preisstrategie stellt sicher, dass das Objekt weder unter Wert noch marktfern angeboten wird. 

4. Makler für Mehrfamilienhäuser wählen: 

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses erfordert Erfahrung im Umgang mit Investoren, wirtschaftlichen Kennzahlen und Mietrecht. Ein spezialisierter Makler kennt die Erwartungen institutioneller Käufer, erstellt eine fundierte Bewertung und sorgt für eine diskrete, zielgruppenorientierte Vermarktung. Das erhöht die Verkaufschancen und führt in der Regel zu besseren Ergebnissen. 

Wie bewertet man ein Mehrfamilienhaus?

Für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses wird in Deutschland überwiegend das Ertragswertverfahren angewendet. 

Für die Bewertung sind folgende Faktoren relevant: 

• Der Bodenwert: Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter sowie der Grundstückgröße. Multipliziert mit dem Liegenschaftszins erhalten Sie die Bodenwertverzinsung. 
• Der Rohertrag der Immobilie: Der Rohertrag ergibt sich aus der erzielbaren Jahresmiete. Der Betrag richtet sich nicht nach den tatsächlichen Mieteinnahmen, sondern dem marktüblichen Mietzins. 
• Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten: Hierbei fließen die Instandhaltungskosten, Betriebs- und mögliche Verwaltungskosten ein. Abgezogen von dem Rohertrag der Immobilie ergibt sich der Jahresreinertrag.  
• Vervielfältiger: Als Multiplikator der Jahreskaltmiete der Immobilie ist der Vervielfältiger maßgeblich für die Rentabilitätsberechnung der Immobilie. Zur Berechnung des Vervielfältigers wird beispielsweise die Restnutzungsdauer des Immobilienobjekts abgewogen. Der Ertragswert ohne Bodenwert ergibt sich aus dem Gebäudereinertrag, multipliziert mit dem Vervielfältiger. 
• Zustand des Mehrfamilienhauses: Bestehen an der Immobilie bauliche oder altersbedingte Schäden, verringert dies den Ertragswert des Mehrfamilienhauses. Addiert man den Gebäudeertragswert mit dem Bodenwert, ergibt dies den Ertragswert des Mehrfamilienhauses. 

Weitere Bewertungsverfahren sind das Vergleichswertverfahren (z. B. bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) sowie das Sachwertverfahren (häufig bei eigengenutzten oder besonderen Objekten). Welche Methode angewendet wird, richtet sich nach Objektart und Marktdaten. 

Praxisbeispiel – So funktioniert das Ertragswertverfahren bei Mehrfamilienhäusern 

Ein Eigentümer plant, ein vermietetes Mehrfamilienhaus in einer gefragten Wohnlage zu verkaufen. Das Objekt ist voll vermietet und erzielt stabile Einnahmen, ideale Voraussetzungen für eine Bewertung über das Ertragswertverfahren. 

Eckdaten des Mehrfamilienhauses: 

• Gesamtwohnfläche: 800 m² 
• Durchschnittliche Nettokaltmiete: 10 €/m² pro Monat 
• Jahresnettomiete: 800 m² × 10 €/m² × 12 = 96.000 € 

1. Schritt: Ermittlung des Reinertrags 

Zunächst werden die jährlichen Kosten abgezogen, die der Eigentümer für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfälle einplanen muss. 

Typische Eckdaten für ein Objekt dieser Größe: 

Reinertrag: 96.000 € – 13.280 € = 82.720 € 

Der Reinertrag zeigt, welchen wirtschaftlichen Überschuss die Immobilie nach Abzug der üblichen Bewirtschaftungskosten erwirtschaftet. 

2. Schritt: Kapitalisierung des Reinertrags 

Der Reinertrag wird nun mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. 
Dieser ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz, im Beispiel gehen wir von 4 % aus. 

• Liegenschaftszins: 4 % 
• Kapitalisierungsfaktor: 25 
• Ertragswert: 82.720 € × 25 = 2.068.000 € 

Damit liegt der Marktwert des Mehrfamilienhauses im Ertragswertverfahren bei rund 2,07 Mio. €. 

Das Beispiel zeigt, wie stark der Wert eines Mehrfamilienhauses von Mieteinnahmen, Kosten und dem angesetzten Liegenschaftszinssatz abhängt. In der Praxis wird ein solches Ertragswertgutachten von einem Makler oder Sachverständigen erstellt, schon kleine Änderungen der Annahmen können den Wert deutlich verändern.

Mehrfamilienhaus verkaufen: So funktioniert die Preisermittlung

Die Preisermittlung unterscheidet sich deutlich vom Verkauf einzelner Wohnungen.  

Einflussfaktoren für den Verkaufspreis von Mehrfamilienhäusern sind: 

• Zustand: Sanierungen, Modernisierungen, Investitionsstau 
• Mietausfallrisiko 
• Leerstand oder hohe Fluktuation 
• Energetischer Zustand des Mehrparteienhauses 
• Lage und Anbindung 
• Größe und Anzahl der Wohneinheiten

Makler erstellen in der Regel ein Ertragswertgutachten, um den realistischen Verkaufspreis festzulegen. 

Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen: Was passiert mit den Mietern?

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen, ist grundsätzlich problemlos möglich. Käufer übernehmen alle Mietverhältnisse gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“). 

Wichtig zu wissen, wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen wollen: 

• Mieter dürfen bleiben, auch bei Eigentümerwechsel. 
• Nur bei späterer Umwandlung in Eigentumswohnungen können Eigenbedarfskündigungen möglich werden (mit Sperrfristen). 
• Käufer achten stark auf Mietniveau, Modernisierungszustand und Mieterstruktur. 

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen, bedeutet oft höhere Planungssicherheit. Hingegen führen leerstehende Objekte in der Regel zu niedrigeren Preisen. 

Soll ich ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten? 

Die Entscheidung, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten, hängt oft von steuerlichen, finanziellen und langfristigen Zielen ab. 

Viele Eigentümer entscheiden sich für den Verkauf, wenn größere Sanierungen anstehen oder die Rendite nicht mehr zur Zielstrategie passt. Häufig spielen aber weitere Faktoren eine Rolle, etwa veränderte Marktbedingungen, ein gestiegener Verwaltungsaufwand, persönliche Lebensentscheidungen oder die Klärung einer Erbschaftssituation.  

Mehrfamilienhaus ganz verkaufen oder einzelne Wohneinheiten verkaufen?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses stehen Eigentümern grundsätzlich zwei Strategien offen: der Ganzverkauf des Gebäudes oder der Einzelverkauf der Wohnungen nach einer Aufteilung in Wohneinheiten. Beide Wege haben unterschiedliche Zielgruppen, Abläufe und Erlöspotenziale. 

Gesamtes Mehrfamilienhaus verkaufen

Beim Komplettverkauf wird das MFH als eine wirtschaftliche Einheit an einen Käufer übertragen. Diese Variante ist in der Praxis der schnellste und unkomplizierteste Weg. 

Vorteile des Verkaufs eines gesamten Mehrfamilienhauses: 

• Schnellerer Verkauf: Investoren analysieren Immobilien anhand klarer Kennzahlen (Mieteinnahmen, Rendite, Zustand). Entscheidungen fallen meist zügig. 
• Geringere Komplexität: Nur ein Käufer, eine Preisverhandlung, ein Notarvertrag, keine Aufteilung, keine Einzelabnahmen. 
• Professionelle Zielgruppe: Vor allem Kapitalanleger, Family Offices, Fonds und Bestandshalter kaufen komplette Mehrfamilienhäuser, oft mit hoher Transaktionssicherheit. 

Ein Komplettverkauf eignet sich besonders für Eigentümer, die ihr Mehrparteienhaus verkaufen möchten, ohne Monate in Aufteilungsprozesse und Einzelverkäufe zu investieren. 

Mehrfamilienhaus-Wohneinheiten einzeln verkaufen 

Beim Einzelverkauf werden die Wohnungen per Teilungserklärung nach WEG rechtlich zu eigenständigen Einheiten. Dadurch verwandelt sich das Mehrfamilienhaus in eine Eigentümergemeinschaft. 

Vorteile des Einzelverkaufs: 

• Oft deutlich höherer Gesamterlös: Eigentumswohnungen lassen sich einzeln fast immer teurer verkaufen als ein gesamtes Mietshaus an einen Investor. 
• Breitere Käufergruppe: Neben Kapitalanlegern kommen auch Eigennutzer infrage, die Nachfrage ist in vielen Regionen hoch. 

Nachteile des Einzelverkaufs: 

• Hoher Verwaltungsaufwand: Teilungserklärung erstellen, Abgeschlossenheitsbescheinigung beschaffen, Grundrisse anpassen, separate Grundbuchblätter anlegen. 
• Längere Verkaufsdauer: Jede Wohneinheit muss einzeln vermarktet, besichtigt und verkauft werden. 
• WEG-Themen: Käufer interessieren sich für Rücklagen, Protokolle, Sanierungen und Hausgeld, das erfordert mehr Vorbereitung. 

Ein Einzelverkauf ist insbesondere dann sinnvoll, wenn das Objekt in guter Lage liegt, modernisiert ist und hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen besteht. 

Mehrfamilienhaus verkaufen: Wer sind die Käufer? 

Anders als beim Verkauf einer Eigentumswohnung besteht der typische Käufer eines Mehrfamilienhauses selten aus einer Privatperson, die selbst einziehen möchte. Stattdessen handelt es sich überwiegend um Investoren, die klare Renditeerwartungen haben und wirtschaftlich denken. 

• Institutionelle Anleger: Dazu zählen Versicherungen, Banken, Versorgungswerke und große Investmentgesellschaften. 
• Immobilienfonds: Sowohl offene als auch geschlossene Fonds investieren in Mehrfamilienhäuser. Sie suchen häufig Objekte mit optimierbarem Potenzial, etwa durch Modernisierung oder Anpassung der Mietstruktur. 
• Family Offices: Vermögensverwaltungen für wohlhabende Familien investieren bevorzugt in langlebige Sachwerte.  
• Private Kapitalanleger: Private Investoren mit hohem Eigenkapital kaufen ebenfalls häufig Mehrfamilienhäuser, besonders kleine bis mittelgroße Objekte. 
• Projektentwickler: Projektentwickler kaufen Mehrfamilienhäuser, um sie sanieren zu lassen, neu zu strukturieren oder aufzuteilen. 
• Bestandshalter: Diese Gruppe kauft Wohnimmobilien, um sie langfristig im eigenen Portfolio zu halten. 
• Wohnungsunternehmen: Kommunale und private Wohnungsunternehmen erwerben regelmäßig ganze Wohnblöcke oder große Mehrparteienhäuser.  
• Privatinvestoren: Kapitalkräftige Einzelpersonen oder Unternehmer investieren in Mehrfamilienhäuser als Bestandteil ihrer Vermögensstrategie. 

Mehrfamilienhaus verkaufen: Steuerliche Aspekte 

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses spielen steuerliche Fragen eine zentrale Rolle. Je nach Eigentumsdauer, Verkaufsstrategie und persönlicher Situation können unterschiedliche Steuern anfallen oder entfallen. Eigentümer sollten sich frühzeitig mit den wichtigsten Grundlagen vertraut machen, um böse Überraschungen zu vermeiden. 

Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn) 

Wird ein Mehrfamilienhaus innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, fällt in der Regel Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Der Gewinn ergibt sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Nebenkosten sowie abzüglich der Abschreibungen. 

Ausnahme: 
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei Mehrfamilienhäusern ist diese Ausnahme meist nur für eine selbst genutzte Einheit relevant. 

Gewerblicher Grundstückshandel 

Verkaufen Eigentümer mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren („Drei-Objekt-Grenze“), kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen. Dann gelten die Gewinne als gewerbliche Einkünfte und unterliegen zusätzlich der Gewerbesteuer; die 10-Jahres-Spekulationsfrist findet keine Anwendung mehr. 

Für Eigentümer mehrerer Objekte oder bei wiederholten Aufteilungen und Einzelverkäufen ist daher besondere Vorsicht geboten. 

Grunderwerbsteuer 

Die Grunderwerbsteuer trägt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses grundsätzlich der Käufer. Die Höhe variiert je nach Bundesland. Für Verkäufer ist sie steuerlich nicht relevant, allerdings beeinflusst sie oft die Kaufpreisverhandlungen. 

Abschreibung und Restbuchwert 

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern können Eigentümer über Jahre hinweg Abschreibungen (AfA) geltend gemacht haben. Beim Verkauf spielt der sogenannte Restbuchwert eine Rolle: 

• Der Restbuchwert wird mit dem Verkaufserlös verrechnet. 
• Eine hohe Abschreibung in den Vorjahren führt zu einem geringeren Buchwert und damit zu einem höheren steuerpflichtigen Gewinn. 

Auch Modernisierungen oder größere Sanierungen fließen steuerlich in die Betrachtung ein. 

Mehrfamilienhaus – den passenden Makler finden 

Ein Makler für ein Mehrfamilienhaus sollte spezialisiert sein und über folgende Kompetenzen verfügen: 

• Marktkenntnisse über die Region des Mehrfamilienhauses 
• Erfahrung im Umgang mit institutionellen Käufern 
• Kenntnisse über Mietrecht, WEG-Recht und Sanierungen 
• Erstellung von Ertragswertgutachten 
• Diskrete Vermarktung bei Bedarf 
• Zugang zu vorgemerkten Investoren 

Wie hoch ist die Maklerprovision bei einem Mehrfamilienhaus?  

Die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist nicht gesetzlich festgelegt. Üblich sind 3,57 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Dabei gibt es regionale Unterschiede. Die Provision ist außerdem abhängig von der Objektgröße und der Komplexität. 

Wer zahlt die Maklerprovision bei einem Mehrfamilienhaus? 

Die Neuregelung der Maklerprovision von 2020 gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit Verbraucherkäufern. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses besteht weiterhin Vertragsfreiheit: Die Parteien können vereinbaren, dass der Käufer die Provision vollständig trägt, oder eine andere Verteilung wählen. In der Praxis zahlt häufig der Käufer den Großteil der Provision. 

Häufig zahlen Käufer drei bis sechs Prozent und Verkäufer bis zu drei Prozent Provision.  

Über den Autor:  Christian Werner ist Diplom Immobilienwirt mit mehr als 10 Jahren Branchenerfahrung und Geschäftsführer von MPW Immobilien. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung berät er Kundinnen und Kunden beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien und begleitet sie bei allen Fragen rund um Bewertung und Vermarktung.