Kosten beim Hausverkauf: Was zahlt der Eigentümer?

Autor: Christian Werner

Kosten beiM immobilienverkauf – Das Wichtigste im Überblick:

• Verkäufer tragen Kosten für verpflichtende und optionale Schritte beim Immobilienverkauf
• Die Maklerprovision ist oft der größte Kostenfaktor
• Notarkosten und Grundbuchkosten werden meist vom Käufer übernommen
• Spekulationssteuer kann anfallen, wenn die Immobilie nicht lange genug gehalten wurde
• Kosten für Energieausweis, Renovierung und Unterlagen liegen beim Verkäufer
• Gute Planung kann mehrere tausend Euro sparen

Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Immobilie?  

Beim Verkauf einer Immobilie entstehen Kosten, die sich aus verpflichtenden und optionalen Schritten im Verkaufsprozess zusammensetzen. Zu den wichtigsten gehören Maklerprovision, Energieausweis, mögliche Steuern, sowie mögliche Kosten für einen Gutachter.

Wichtig zu wissen ist, dass nicht alle Kosten ausschließlich vom Käufer getragen werden. Einige Positionen, insbesondere die Maklerprovision, werden häufig zwischen beiden Parteien aufgeteilt.

Der Verkäufer übernimmt in der Regel auch mehrere Kostenpositionen selbst, zum Beispiel für den Energieausweis oder notwendige Unterlagen, auch Steuern können für den Verkäufer noch anfallen.

Die Nebenkosten für den Verkäufer liegen in vielen Fällen zwischen etwa 2 und 6 Prozent des Verkaufspreises, abhängig von individuellen Faktoren wie Verkaufsart, Haltedauer und Zustand der Immobilie. Bei anfallender Spekulationssteuer können die Kosten für den Verkäufer auch höher ausfallen.

Hinweis: Verschaffen Sie sich rechtzeig einen Überblick über die Kosten, die beim Immobilienverkauf auf Sie zu kommen.

Was kostet ein Gutachter?  

Die Kosten für einen Gutachter liegen zwischen 500 und 2.500 Euro. Kurzgutachten sind meist günstiger, während ein ausführliches Verkehrsgutachten deutlich teurer sein kann, ob und welche Gutachten Sie benötigen, hängt letztendlich von der zu verkaufenden Immobilie ab.

Um Ihre Immobilie zu verkaufen, wird in der Regel zu Beginn des Verkaufsprozesses der Marktwert der Immobilie bestimmt, dafür gibt es mehrere Ansätze. Ein Gutachter kann Sie dabei unterstützen eine fundierte Preisbasis für den Verkauf zu schaffen.

Was kostet ein Energieausweis?

Als Eigentümer sind Sie bei Verkauf einer Immobilie verpflichtet einen aktuellen Energieausweis bereitzustellen. Dieser muss bei der Besichtigung vorliegen und bei Vertragsschluss an den neuen Eigentümer übergeben werden.

In der Regel ist ein Energieausweis 10 Jahre lang gültig. Ob ein Verbraucherausweis oder Bedarfsausweis notwendig ist, hängt von der zu verkaufenden Immobilie ab. Je nach Dokument können Kosten von 50-100 Euro für den Verbrauchsausweis und 300-500 Euro für den Bedarfsausweis anfallen.

Hinweis: Informieren Sie sich rechtzeitig über den Energieausweis für ihre Immobilie. Ein fehlender Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie kann Sie ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro kosten, da dies als Ordnungswidrigkeit gilt.

Was kostet ein Notar?  

Die Notarkosten beim Hausverkauf liegen in der Regel bei etwa ein bis zwei Prozent des Verkaufspreises. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Wert der Immobilie. Dadurch sind die Kosten transparent und bei allen Notaren ähnlich.

In den meisten Fällen übernimmt der Käufer diese Kosten, da er den Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt. Für Eigentümer entstehen in der Regel nur dann zusätzliche Notarkosten, wenn besondere Vereinbarungen getroffen werden oder bestehende Belastungen im Grundbuch gelöscht werden müssen.

Was kostet ein Makler? 

Die Maklerkosten beim Hausverkauf liegen in der Regel zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises. Die genaue Höhe hängt vom Bundesland und der individuellen Vereinbarung mit dem Makler ab.

Seit einer gesetzlichen Regelung 2020 wird die Provision bei Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Ziel dieser Regelung ist es, Käufer vor einseitig hohen Kosten zu schützen und die Provision fairer zu verteilen. Der Käufer darf maximal so viel Provision zahlen, wie der Verkäufer selbst, demnach wird die Provision meist hälftig geteilt.

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.“

§ 656c Abs. 1 Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien BGB

Welche Steuern müssen beim Hausverkauf gezahlt werden?  

Beim Hausverkauf können sowohl für den Verkäufer, als auch für den Käufer unterschiedliche Steuern anfallen. Welche Steuern beim Hausverkauf tatsächlich gezahlt werden müssen, hängt von der jeweiligen Situation ab.

Für Verkäufer ist vor allem die Spekulationssteuer relevant. Diese fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde. Wurde die Immobilie jedoch selbst bewohnt oder die Frist überschritten, bleibt der Verkauf in der Regel steuerfrei.

Für Käufer spielt vor allem die Grunderwerbsteuer eine wichtige Rolle. Sie wird beim Kauf einer Immobilie fällig und richtet sich nach dem Kaufpreis sowie dem Bundesland. Die Höhe variiert je nach Region, liegt aber meist zwischen etwa drei und sechseinhalb Prozent.

Zusätzlich können für beide Seiten indirekte steuerliche Aspekte eine Rolle spielen, etwa im Zusammenhang mit Vermietung, Abschreibungen oder der späteren Nutzung der Immobilie. Diese sind jedoch stark vom Einzelfall abhängig und sollten individuell geprüft werden.

Wer zahlt welche Kosten beim Hausverkauf? 

Beim Hausverkauf werden die anfallenden Kosten nicht von einer einzigen Partei getragen. Stattdessen teilen sich Käufer und Verkäufer die verschiedenen Ausgaben, wobei die Verteilung teilweise gesetzlich geregelt ist.

Grundsätzlich übernimmt der Käufer den Großteil der Kaufnebenkosten, während der Verkäufer vor allem für vorbereitende und verkaufsbezogene Kosten aufkommt.

Welche Kosten zahlt der Käufer?  

Der Käufer übernimmt den größten Teil der sogenannten Kaufnebenkosten. Dazu zählt insbesondere die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland mehrere Prozent des Kaufpreises betragen kann.

Außerdem trägt der Käufer in der Regel die Notarkosten und Grundbuchkosten, da diese für die Eigentumsübertragung notwendig sind. Auch ein Teil der Maklerprovision fällt häufig auf den Käufer, sofern ein Makler beteiligt ist.

Insgesamt sollte der Käufer neben dem Kaufpreis mit zusätzlichen Kosten von etwa zehn bis fünfzehn Prozent rechnen.

Welche Kosten zahlt der Verkäufer?  

Der Verkäufer trägt beim Hausverkauf vor allem die Kosten, die direkt mit der Vorbereitung und Durchführung des Verkaufs verbunden sind. Diese werden häufig unterschätzt, können aber einen spürbaren Einfluss auf den tatsächlichen Gewinn haben.

Ein zentraler Kostenpunkt ist die Maklerprovision. Seit der gesetzlichen Regelung muss der Verkäufer in vielen Fällen mindestens fünfzig Prozent der Provision übernehmen.

Zusätzlich entstehen Kosten für den Energieausweis, der gesetzlich vorgeschrieben ist. Auch die Beschaffung wichtiger Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Baupläne kann Gebühren verursachen. Viele Verkäufer investieren außerdem in kleinere Renovierungen oder eine optische Aufbereitung der Immobilie, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Spekulationssteuer. Diese fällt an, wenn die Immobilie nicht lange genug gehalten oder nicht selbst genutzt wurde, das kann einen Teil des Gewinns kosten.

Insgesamt hängen die tatsächlichen Kosten stark von der individuellen Situation ab. Eine sorgfältige Planung hilft dabei, den Überblick zu behalten und unnötige Ausgaben zu vermeiden.

Wie kann ich Kosten beim Hausverkauf sparen?  

Die Kosten beim Hausverkauf lassen sich gezielt optimieren, ohne dabei auf wichtige Leistungen zu verzichten. Entscheidend sind eine gute Planung und die richtige Strategie beim Verkauf.

Ein wichtiger Faktor ist die Wahl eines erfahrenen Maklers. Ein professioneller Makler kann nicht nur den Verkaufsprozess effizient steuern, sondern häufig auch einen höheren Verkaufspreis erzielen. Dadurch relativieren sich die Kosten der Provision oft deutlich.

Ein Hausverkauf ohne Makler ist grundsätzlich auch möglich, damit könnte man die Provisionszahlung einsparen. Dabei sollten Sie jedoch bedenken, dass Organisation, Vermarktung und Abwicklung komplett in Ihrer eigenen Verantwortung liegen und entsprechend Zeit, Erfahrung und gegebenenfalls auch Gewinn kosten.

Auch bei der Vorbereitung der Immobilie gibt es sinnvolle Ansätze. Statt umfangreicher und teurer Renovierungen reichen in vielen Fällen kleinere Maßnahmen, wie eine gepflegte Präsentation, Ordnung und gezielte Aufwertungen, um einen positiven Eindruck bei Interessenten zu schaffen.

Ein weiterer zentraler Punkt ist die richtige Preisstrategie. Eine marktgerechte Immobilienbewertung sorgt dafür, dass die Immobilie weder unter Wert verkauft, noch unnötig lange am Markt bleibt. Beides kann am Ende zu finanziellen Nachteilen führen.

Zudem empfiehlt es sich, alle Unterlagen frühzeitig bereitzustellen. Ein strukturierter Verkaufsprozess vermeidet Verzögerungen und zusätzliche Kosten.

Welche Kosten können steuerlich abgesetzt werden?  

Verkäufer können beim Hausverkauf bestimmte Kosten steuerlich geltend machen, allerdings nur dann, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Spekulationssteuer anfällt, also wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde.

In diesem Fall können verschiedene verkaufsbedingte Kosten vom Gewinn abgezogen werden. Dazu zählt insbesondere die Maklerprovision, die oft den größten Einzelposten darstellt. Auch Kosten für Inserate, Notarleistungen im Zusammenhang mit dem Verkauf, sowie Ausgaben für notwendige Unterlagen können berücksichtigt werden.

Zusätzlich können wertsteigernde Maßnahmen wie Renovierungen oder Modernisierungen abgesetzt werden, sofern sie im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf stehen. Diese reduzieren den zu versteuernden Gewinn und damit auch die Steuerlast.

Wichtig ist jedoch, dass bei selbst genutzten Immobilien ohne Steuerpflicht in der Regel keine Kosten abgesetzt werden können.

Eine saubere Dokumentation aller Ausgaben ist dabei unerlässlich, um die Kosten später beim Finanzamt nachweisen zu können.

Tipp vom Makler  

Gerade bei den Kosten beim Hausverkauf lohnt sich eine frühzeitige und realistische Planung. Viele Ausgaben lassen sich nicht komplett vermeiden, aber durch die richtige Strategie gezielt optimieren. Ein erfahrener Makler hilft dabei, unnötige Kosten zu vermeiden, den Verkaufsprozess effizient zu gestalten und gleichzeitig einen bestmöglichen Preis zu erzielen, sodass sich die Gesamtrechnung für Sie als Verkäufer deutlich verbessern kann.

Über den Autor:  Christian Werner ist Diplom Immobilienwirt mit mehr als 10 Jahren Branchenerfahrung und Geschäftsführer von MPW Immobilien. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung berät er Kundinnen und Kunden beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien und begleitet sie bei allen Fragen rund um Bewertung und Vermarktung.