Immobilienkauf: Notartermin und was danach passiert

Wie läuft ein Immobilienkauf ab? 

Der Weg zur eigenen Immobilie beginnt mit der Suche nach einem passenden Objekt. Sobald die Wunschimmobilie gefunden und der Kaufpreis sowie die Finanzierung geklärt sind, kann der Kaufvertrag beim Notar beurkundet werden.

Mit dem Notartermin startet die eigentliche Abwicklung des Immobilienkaufs. Bis Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, folgen mehrere aufeinander abgestimmte Schritte. Dieser Ablauf stellt sicher, dass der Eigentumsübergang rechtlich abgesichert erfolgt.

Schritte im Überblick – Was kommt mit dem Notartermin? 

Ablauf eines Immobilienkaufs erklärt:

1. Der Notartermin

Der Notartermin ist der Tag der Beurkundung des Immobilienkaufs. Der Kaufvertrag wird von der Käufer- und Verkäuferseite unterzeichnet, damit wird der Kaufvertrag rechtsverbindlich. Trotz des rechtlich bindenden Vertrags ist der Käufer noch nicht der Eigentümer der Immobilie und auch der Kaufpreis ist noch nicht fällig. 

Hinweis: Bitte bringen Sie zum Notartermin unbedingt einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. 

2. Nach dem Notartermin

Mit der Beurkundung des Kaufvertrags beginnt der Notar mit der Abwicklung des Immobilienkaufs und bereitet die Eigentumsübertragung vor. Dazu veranlasst er unter anderem die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Dazu gehören unter anderem die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert den Anspruch des Käufers auf die Immobilie und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig verkauft oder mit neuen Rechten belastet.

Außerdem holt der Notar die erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen ein, beispielsweise Negativzeugnisse über das Nichtbestehen gesetzlicher Vorkaufsrechte.

Dieser Schritt nimmt in der Regel zwischen zwei und acht Wochen in Anspruch.

3. Die Kaufpreisfälligkeit

Sobald alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, verschickt der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung an Käufer, bzw. direkt an dessen finanzierende Bank. Mit der Fälligkeitsmitteilung informiert der Notar den Käufer darüber, dass der Kaufpreis nun bezahlt werden kann. Erst ab diesem Zeitpunkt wird die Zahlung fällig.

Üblicherweise haben Käufer anschließend 14 Tage Zeit, den Kaufpreis zu überweisen. Die Kaufpreiszahlung sollte erst nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung erfolgen. Dieser Zeitpunkt wird meist etwa zehn bis zwölf Wochen nach dem Notartermin erreicht.

4. Die Kaufpreiszahlung

Nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung erfolgt die Kaufpreiszahlung. Käufer, die den Kauf aus Eigenmitteln finanzieren, überweisen den Kaufpreis direkt an den Verkäufer. Bei einer Finanzierung wird zunächst der vereinbarte Eigenkapitalanteil überwiesen, anschließend zahlt die finanzierende Bank den Darlehensbetrag entsprechend den Vorgaben im Kaufvertrag aus.

Sobald der vollständige Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen ist, wird dies dem Notar bestätigt, entweder durch den Verkäufer oder anhand eines entsprechenden Zahlungsnachweises. Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung können die letzten Schritte der Eigentumsübertragung eingeleitet werden.

5. Die Übergabe der Immobilie

Nach vollständigem Zahlungseingang findet in der Regel die Übergabe der Immobilie statt. Häufig erfolgt diese bereits am folgenden Werktag oder zu einem im Kaufvertrag vereinbarten Termin.

Bei der Übergabe werden sämtliche Schlüssel ausgehändigt, die aktuellen Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung dokumentiert sowie ein Übergabeprotokoll erstellt.

Ab diesem Zeitpunkt geht der Besitz der Immobilie offiziell auf den Käufer über. Der Käufer ist damit Besitzer der Immobilie und berechtigt, diese vollumfänglich zu nutzen. Gleichzeitig trägt er die laufenden Kosten und übernimmt die mit dem Besitz der Immobilie verbundenen Pflichten. Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer jedoch erst mit der späteren Eintragung im Grundbuch.

6. Die Eigentumsumschreibung

Nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und dem Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, kann der Notar die Eigentumsumschreibung beantragen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde und der Eintragung des Käufers als Eigentümer aus steuerlicher Sicht nichts mehr entgegensteht.

Anschließend trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch ein und schließt damit den rechtlichen Eigentumsübergang ab. In der Regen beansprucht der Prozess vier bis zwölf Wochen.

7. Der Eigentumsübergang

Mit der Eintragung im Grundbuch ist der Immobilienkauf rechtlich abgeschlossen. Erst jetzt geht das Eigentum offiziell auf den Käufer über.

Als Nachweis erhält der Käufer einen aktuellen Grundbuchauszug, aus dem seine Eintragung als Eigentümer hervorgeht.

Damit sind sämtliche Formalitäten abgeschlossen. Der Käufer ist nun nicht nur Besitzer der Immobilie, sondern auch ihr rechtlicher Eigentümer.