Immobilie verkaufen: der ultimative Ratgeber

Oft kann ein Verkauf auch mit Umbrüchen einhergehen, was die Situation zusätzlich belastet. Und selbst für erfahrene Eigentümerinnen und Eigentümer kann der Verkauf mit unerwarteten Schwierigkeiten verbunden sein. 

In solchen Momenten kann eine Orientierung eine wertvolle Unterstützung bieten. Daher haben wir als professionelle Maklerinnen und Makler diesen Ratgeber für Sie zusammengestellt, der Sie detailliert durch den gesamten Ablauf führt. Darüber hinaus geben wir Ihnen wertvolle Tipps und Hinweise, auf die Sie achten sollten, um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen.

 

Wann sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen?

Wann Sie Ihre Immobilie verkaufen sollten, lässt sich pauschal nur schwer sagen. Häufig verkaufen Menschen ihre Immobilie, wenn sich ihre Lebensumstände ändern. Typische Gründe für einen Hausverkauf sind 

• Umzug,
• Scheidung,
• Erbschaft,
• Alter,
• Heirat und Familienzuwachs,
• finanzielle Situation. 

 

Sollten Sie Ihre Immobilie jetzt verkaufen oder warten?

Wenn Sie nicht an äußere Umstände gebunden sind und erwägen, Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie einen Zeitpunkt abwarten, in dem die wirtschaftliche Lage günstig ist. Ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu verkaufen bietet sich grundsätzlich bei hohen Immobilienpreisen und einem wirtschaftlichen Aufschwung an. 

Trotz des Rückgangs der Immobiliennachfrage lohnen sich die Konditionen derzeit immer noch, da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind. Sie können daher damit rechnen, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, als sie beim Erwerb gezahlt haben. Bei Fragen lohnt es sich, eine Maklerin oder einen Makler zu befragen.

 

Immobilie verkaufen – privat oder mit Makler?

Die Entscheidung, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, sollte wohlüberlegt sein. Einige Personen, die Ihre eigene Immobilie verkaufen möchten, bevorzugen es, die Kontrolle über Aspekte wie Verkaufspreis und Abwicklung zu behalten. Sie übernehmen den Prozess dementsprechend gerne selbst – und sind so für jeden Schritt alleine verantwortlich.

Wenn Sie allerdings Ihre Immobilie verkaufen und von Beratung profitieren möchten, können kompetente Maklerinnen und Makler Ihnen zur Seite stehen. Sie unterstützen Sie je nach Ihren Bedürfnissen bei jedem Schritt des Verkaufsprozesses und bieten einen umfassenden Service, der Ihnen Nerven und Stress ersparen kann.

Welche Methode Ihnen eher zusagt, können Sie mithilfe der nachfolgenden Tabelle abschätzen. Dort finden Sie Vor- und Nachteile, die auf Sie zukommen, wenn Sie privat Ihre Immobilie verkaufen möchten:

 

Zusätzlich können weitere Aspekte die Entscheidung beeinflussen, wie Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten: 

• Logistischer Aufwand: Wenn Sie nicht in der Nähe Ihre Immobilie wohnen und für sämtliche Abläufe, wie Besichtigungen, anreisen müssen, kann das Engagieren einer Maklerin oder eines Maklers Ihren logistischen Aufwand minimieren und Sie entlasten.
• Kostenaspekt: Wer sich kein Maklerunternehmen leisten kann oder möchte, wird seinen Haus- oder Wohnungsverkauf selbst in die Hand nehmen. Hierbei sollten Sie jedoch bedenken, dass Maklerinnen und Makler Ihnen Aufgaben abnehmen, die privat Kosten für Sie bedeuten können – etwa das Erstellen eines Exposés und die Vermarktung über Inserate.

Letztlich hängt es von Ihrem eigenen Zutrauen ab, ob Sie den herausfordernden Prozess auf sich nehmen möchten oder ob Sie Hilfe von erfahrenen Profis annehmen und Ihre Immobilie über einen Makler verkaufen. Beide Seiten haben Vor- und Nachteile, denen Sie sich bewusst sein sollten, wenn Sie Ihre Immobilie richtig verkaufen möchten.  

 

Wie läuft der Immobilienverkauf ab?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und den Ablauf besser verstehen möchten, bietet diese Erläuterung eine Orientierung für jeden Schritt. Sie erhalten einen Einblick in den Prozess des Grundstücksverkaufs und erfahren, welche Vorüberlegungen Sie treffen müssen und worauf Sie besonders achten sollten.

 

Vorbereitung des Immobilienverkaufs

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen können, müssen Sie eine gründliche Vorarbeit leisten. 

 

Beschaffung der Unterlagen 

Um einen reibungslosen Verlauf sicherzustellen, sollten Sie im Voraus alle erforderlichen Dokumente beschaffen. Wenn Ihre Immobilie über einen Makler verkauft wird, wird dieser Schritt für Sie erledigt. Zu den Dokumenten, die Sie bereithalten sollten, gehören:

• Grundriss
• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Baubeschreibung
• Flurkarte
• Wohnflächen- und Grundrissberechnung
• Bei Wohnungsverkauf: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Mietvertrag bei vermieteten Immobilien 
• Bei Hausverkauf: Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen

 

Immobilienbewertung und Festlegung des Angebotspreises

Des Weiteren sollten Sie festlegen, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Um eine realistische Vorstellung zu entwickeln, können Sie sich auf Vermarktungsplattformen umsehen. Auf diese Weise können Sie herausfinden, zu welchem Preis vergleichbaren Immobilien verkauft werden – in Deutschland oder insbesondere in Ihrer Region. 

Achten Sie darauf, Ihre Immobilie nicht zu überschätzen, denn das schreckt potenzielle Käuferinnen und Käufer ab. Die Fachkenntnisse eines Maklerbüros können Ihnen dabei helfen, eine realistische Einschätzung vorzunehmen und den Verkaufsprozess so zu beschleunigen. Mithilfe eines Fachexperten riskieren Sie nicht, dass Sie Ihre Immobilie unter ihrem Wert verkaufen. Eine professionelle Wertermittlung bietet die ideale Grundlage für den Immobilienverkauf.

Bei der Bestimmung des Verkaufspreises kann es auch eine Rolle spielen, ob Sie Ihre Immobilie schnell verkaufen möchten. Ein niedrigerer Angebotspreis kann dazu führen, dass die Vermittlung schneller erfolgt. Das kann wünschenswert sein, wenn Sie keinen Gebrauch für die Immobilie haben oder andere Personen an der Entscheidung beteiligt sind. Verschiedene Gründe, warum jemand eine Immobilie schnell loswerden möchte, können sein:

• Sie möchten eine Immobilie an Ihren Ehepartner verkaufen.
• Sie möchten eine Immobilie an Ihre Kinder verschenken oder verkaufen.
• Sie möchten eine geerbte Immobilie verkaufen.
• Sie möchten eine Immobilie verkaufen, nach einem Todesfall.
• Sie möchten eine Immobilie nach einer Schenkung verkaufen.

 

Erstellung des Exposés und Vermarktung der Immobilie 

Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, benötigen Sie ein professionelles Exposé mit einer ausführlichen Beschreibung des Objekts und wichtigen Eckdaten. Dieses sollte durch qualitativ hochwertige Fotos der Immobilie ergänzt werden. Anschließend können Sie die Anzeige auf bekannten Immobilienportalen schalten und zusätzlich in Ihrem privaten Umfeld verbreiten. 

Dazu können Sie Anzeigen in der Zeitung veröffentlichen, Flyer in Ihrem lokalen Supermarkt aufhängen und Bekannte, Freunde und Familie über die Verfügbarkeit Ihrer Immobilie informieren. Wer seine Immobilie diskret verkaufen möchte, kann bei der Vermarktung einiges beachten, um keine Aufmerksamkeit auf sich zu lenken, darunter: 

• Gezielte Vermarktung im persönlichen Umfeld
• Anonyme Anzeige
• Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung durch potenzielle Käuferinnen und Käufer
• Vermittlungsprozess von kompetenten Maklerinnen und Maklern durchführen lassen

 

Besichtigung und Kaufpreisverhandlung

Bevor Sie einen Besichtigungstermin mit Kaufinteressenten ausmachen, sollten Sie sicher sein, dass diese ein ernsthaftes Interesse an Ihrer Immobilie haben. Ein vorheriges Telefonat kann wichtige Fragen und Details abklären und garantieren, dass beiderseits alle grundlegenden Anforderungen erfüllt sind. 

Anschließend können Sie eine Besichtigung durchführen. Dabei sollten Sie die Gelegenheit nutzen, um sich einen persönlichen Eindruck von den potenziellen Käuferinnen und Käufern zu verschaffen und ihre Eignung für den Immobilienverkauf abschätzen.

Bei einem Immobilienverkauf können, wenn Sie ein Haus verkaufen oder ein Objekt in einer gehobenen Preisklasse, Kaufpreisverhandlungen anstehen. Erhält Ihre Immobilie viele Anfragen oder möchten Sie in Top-Lage und Top-Konditionen eine exklusive Immobilie verkaufen, ist es möglicherweise nicht erforderlich, den Preis anzupassen.

In Regionen mit geringerer Nachfrage oder wenigen Kaufinteressenten kann allerdings eine Preisverhandlung notwendig sein. Sie sollten daher im Voraus festlegen, inwieweit Sie bereit sind, mit Ihrem ursprünglichen Preis herunterzugehen und diesen Betrag in Verhandlungen nicht unterschreiten.

 

Kaufvertrag und Notartermin

Sobald Sie sich entschieden haben, an wen Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, bitten Sie die Käuferin oder den Käufer, einen Notar zu beauftragen. Der Notar setzt einen Kaufvertrag auf, den er beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem vereinbarten Termin zur Überprüfung zusendet. Wir von MPW Immobilien haben ein bestens ausgebautes Netzwerk, um sie durch den gesamten Prozess zu begleiten.

Am Tag des Termins kommen beide Parteien zusammen und unterzeichnen den Vertrag. Dadurch wird notariell bekundet, dass Sie Ihre Immobilie verkauft haben.

 

Übergabe der Immobilie 

Die Übergabe der Immobilie erfolgt, nachdem die Käuferin oder der Käufer die Immobilie tatsächlich bezahlt hat. Sie übergeben dann die Schlüssel und wichtige Unterlagen und informieren anschließend den Notar über die Transaktion, damit dieser die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer im Grundbuch einträgt.

 

Ab wann können Sie Immobilien steuerfrei verkaufen?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, können Steuern anfallen – jedoch muss nicht jeder Verkaufsgewinn versteuert werden. Wir klären Sie daher über Ihre Verpflichtungen auf, damit Sie keine steuerrechtlichen Fehler begehen. 

Bei einem Immobilienverkauf kann eine Spekulationssteuer anfallen. Diese ist eine Form der Einkommenssteuer und wird erhoben, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft wird. Daher können Sie grundsätzlich Ihre Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, da die Spekulationsfrist nach diesem Zeitraum endet 

Darüber hinaus besteht eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen – etwa nach 3 Jahren – sofern Sie im Verkaufsjahr und den beiden davor die Immobilie selbst bewohnt haben. Sie können also, je nach Umständen, Ihre Immobilie nach 10 Jahren verkaufen oder bereits nach 3 Jahren, ohne dass der Gewinn steuerpflichtig wird.

 

Immobilienverkauf mit Wohnrecht

Beim Verkauf einer Immobilie mit Anspruch auf Wohnrecht gibt es gewisse Vorteile. Das Arrangement ermöglicht es etwa älteren Personen, ihre Altersvorsorge zu erleichtern, da sie durch den Verkauf sofort auf Kapital zugreifen können. Es gibt zwei verschiedene Formen, wenn Sie Ihre Immobilie mit Wohnrecht verkaufen:

• Immobilie verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit: Bei dieser Form des Wohnrechts können Sie die Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben oder der Begünstigte darf dies tun.
• Immobilie verkaufen mit befristetem Wohnrecht: Hierbei darf der Begünstigte bis zu einem bestimmten Datum in der bereits verkauften Immobilie wohnen bleiben. Abhängig von der Vereinbarung kann der Begünstigte eine Mietpauschale zahlen müssen.

 

Fazit

Wie Sie sehen, ist es ein aufwändiger Prozess, eine Immobilie professionell zu verkaufen. Ob Sie dabei ein Maklerbüro konsultieren, hängt grundsätzlich von Ihrem eigenen Zutrauen ab. Maklerinnen und Makler können Sie auf dem stressigen Weg der Immobilienvermittlung begleiten und entlasten. Mit unserem Ratgeber verfügen Sie nun über das notwendige Wissen, um selbst erfolgreich zu werden.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten und Beratung in Berlin oder Umgebung wünschen, können die Immobilienmaklerinnen und -makler von MPW Immobilien Sie gerne bei Ihrem Verkauf unterstützen.

Kontaktieren Sie uns gerne persönlich, in dem Sie in einem unserer Büros auf einen Kaffee vorbeikommen, rufen Sie uns an, oder senden Sie uns eine E-Mail.