Hausverkauf – Steuern, die auf Sie kommen

Bei einem Hausverkauf können Steuern anfallen, die zusätzlich zu bereits bestehenden Nebenkosten wie Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbsteuer auf Sie zukommen. Die Gesamtkosten können so schnell einen erheblichen Teil des Verkaufserlöses ausmachen und sollten daher in die Planung des Hausverkaufs einbezogen werden.

Um einen großen Teil Ihres Gewinns zu sichern, sollten Sie sich gut über steuerliche Bestimmungen informieren. Es gibt zahlreiche Regelungen, die Ihnen helfen können, die Steuerpflicht zu umgehen.

Welche Steuern können beim Hausverkauf anfallen?

Zusätzlich zu Nebenkosten wie Maklercourtage und Notarkosten müssen beim Hausverkauf auch Steuern berücksichtigt werden. Gemäß § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie dem Verkauf einer Immobilie, steuerpflichtig. Zu den wichtigsten Steuern, die dabei für Verkäuferinnen und Verkäufer anfallen, gehören:

• Spekulationssteuer
• Gewerbesteuer (bei gewerblichen Veräußerungsgeschäften)
• Erbschaftssteuer (bei Erbfall)

Im Folgenden stellen wir Ihnen vor, was beim Hauskauf für Steuern anfallen können und welche Besonderheiten Sie beachten müssen, um eine Steuerbelastung zu umgehen.

Hausverkauf und Steuern: Die Spekulationssteuer

In der Regel fällt beim Hausverkauf die Spekulationssteuer an, die eine besondere Form der Einkommensteuer darstellt. Diese Steuer wird auf den Gewinn erhoben, den Sie durch den Immobilienverkauf erzielt haben. Das bedeutet, dass beim Hausverkauf Steuern nur auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis fällig werden. Die Frist beträgt in der Regel 10 Jahre. 

Zusätzlich können Sie die Kaufnebenkosten, die durch die Vermittlung entstanden sind, von dem steuerpflichtigen Betrag abziehen. Dazu gehören unter anderem:

• Notar- und Gerichtskosten
• Maklerprovision
• Grundsteuer
• Kosten für ein Wertgutachten 
• Kosten für eine Immobilienbewertung
• Kosten für den Energieausweis
• Renovierungs-, Reparatur-, Modernisierungskosten

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz und ist somit vom Gesamteinkommen abhängig – das beinhaltet sowohl das Einkommen durch Arbeit als auch Kapitalanlagen.

Es gibt allerdings Möglichkeiten, wie sie beim Hausverkauf die Steuer umgehen können: 

• Einhaltung der Spekulationsfrist: Wenn seit dem Kauf des Hauses bereits 10 Jahre vergangen sind, fällt keine Steuer auf den Verkaufserlös an. Die Spekulationsfrist beginnt mit der Beurkundung des Kaufvertrags.
• Eigennutzung: Wurde das Haus im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren von der Verkäuferin oder dem Verkäufer selbst bewohnt, entfällt die Steuerpflicht. Auch die Nutzung durch Kinder, die noch Kindergeld beziehen, wird berücksichtigt.
• Verkauf ohne Gewinn: Wenn der Verkauf nicht gewinnbringend ist, fällt ebenfalls keine Steuer an. Verluste können mit dem Verkaufserlös von Immobilien verrechnet werden, die im gleichen Jahr verkauft werden.

Eine Einschränkung besteht allerdings beim Verkauf von Grundstücken: Die Nutzung einer Grundstücksfläche wird nicht als Eigennutzung gewertet. Eine Wohnnutzung kann nur geltend gemacht werden, sofern die Grundstücksfläche bebaut ist und bewohnt wurde. Daher muss beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks die Spekulationsfrist abgewartet werden, um eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns zu vermeiden.

Gewerbesteuer und Drei-Objekt-Grenze

Beim Hausverkauf kann die Gewerbesteuer anfallen, wenn der Verkauf gemäß § 15 EStG als gewerblich eingestuft wird. Grundsätzlich wird ein Verkauf als gewerblich betrachtet, wenn eine Eigentümerin oder ein Eigentümer innerhalb von 5 Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen.

In diesem Zusammenhang wird auch von der Drei-Objekt-Grenze gesprochen. Das Finanzamt entscheidet, ob ein Verkauf als gewerblich gilt, und kann die Grenze im Einzelfall auch leicht variieren. 

Die Drei-Objekt-Grenze greift nicht, wenn:

• Sie die Immobilie vor mindestens 10 Jahren gekauft und z. B. vermietet haben.
• Sie die Immobilie mindestens 5 Jahre selbst bewohnt haben.
• Sie branchenunkundig sind oder den 5-Jahres-Zeitraum nur knapp überschritten haben.

Wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als 5 Jahre liegen, wird die Immobilie bei der Drei-Objekt-Grenze berücksichtigt. Wenn Sie mehr als 3 Immobilien innerhalb dieser Frist verkauft haben, gilt Ihr Geschäft als gewerblicher Grundstückshandel.

Zu beachten ist zudem, dass nicht nur der Hausverkauf Steuern mit sich bringen kann. Auch Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen werden in die Drei-Objekt-Grenze einbezogen. Zudem wird der teilweise Verkauf eines Objekts, wie etwa mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, für jede Einheit als separater Verkauf gewertet. So kann die Drei-Objekt-Grenze schneller erreicht werden.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie bereits 2 steuerfreie Verkäufe realisiert haben, denn beim Verkauf der dritten Immobilie können rückwirkend auch die ersten beiden Verkäufe besteuert werden.

Steuern beim Hausverkauf aus Erbe

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie gilt die Drei-Objekt-Grenze nicht. Erbinnen und Erben müssen grundsätzlich dieselben Steuern berücksichtigen wie die ursprüngliche Käuferin oder Käufer. Eine Besonderheit besteht jedoch darin, dass die Spekulationsfrist vererbt wird.

Sie beginnt daher nicht mit dem Erbfall neu, sondern gilt ab dem Zeitpunkt, an dem die Erblasserin oder der Erblasser die Immobilie erworben hat. Dadurch können Erbinnen oder Erben die Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn 

• Der Kauf bereits zehn Jahre zurückliegt.
• Die Immobilie von Erblasserin oder Erblasser für drei Kalenderjahre selbst genutzt wurde.
• Die Erbin oder der Erbe die Immobilie für drei Jahre selbst nutzen, um steuerfrei zu verkaufen.

Zusätzlich kann beim Hausverkauf die Erbschaftssteuer anfallen. Diese richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasserin oder Erblasser und Erben. Es können allerdings Freibeträge geltend gemacht werden, die nicht zu versteuern sind: Je näher die Verwandtschaft, desto höher die Freibeträge. 

Die Erbschaftssteuer wird auf Basis des Verkehrswerts zum Zeitpunkt des Erbfalls berechnet, den das Finanzamt oder Sachverständige ermitteln. Wird der Freibetrag überschritten, fallen je nach Steuerklasse und steuerpflichtigem Erwerb bestimmte Steuersätze an, wobei die Steuerklasse ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad bestimmt wird. 

Es gibt jedoch Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer zu umgehen:

• Eigennutzung: Erbinnen und Erben können die Immobilie für zehn Jahre selbst nutzen, sofern sie maximal 200 Quadratmeter groß ist.
• Versorgungsfreibeträge: Ehegattinnen und -gatten sowie Kinder können diese geltend machen und auf ihre Freibeträge anrechnen lassen.

Hausverkauf nach Scheidung: Welche Steuern fallen an?

Bei geschiedenen oder getrennt lebenden Partnerinnen und Partnern gibt es einige steuerliche Fallstricke, die Sie kennen sollten, um beim Hausverkauf keine Steuern zahlen zu müssen. 

Ein häufiges Problem entsteht, wenn die unterhaltspflichtige Ehegattin oder der Ehegatte auszieht, bevor die 10-Jahres-Frist erfüllt wurde. Die Auszahlung durch die unterhaltsberechtigte Ehegattin oder den Ehegatten wird in solchen Fällen als Gewinn gewertet – wie auch beim regulären Verkauf. Das führt wiederum dazu, dass die unterhaltspflichtige Ehegattin oder der -gatte die Summe versteuern muss. 

Um zu vermeiden, dass beim Hauskauf Steuern anfallen, sollten beide Ehegatten die 10-jährige Spekulationsfrist einhalten. Entscheiden sich die Ehepartnerinnen oder -partner dafür, das Haus leer stehen zu lassen, sollten sie es nicht vermieten, da die Spekulationsfrist dadurch zurückgesetzt werden kann. 

Eine weitere Möglichkeit, um beim Hausverkauf Steuern zu vermeiden, besteht darin, den Verkauf im Jahr des Auszugs durchzuführen. Nach der Regelung muss eine der Verkäuferinnen oder einer der Verkäufer im Jahr des Auszugs mindestens einen Tag in der Immobilie gewohnt haben, um von der Steuerpflicht befreit zu werden.

Fazit

Beim Hausverkauf können verschiedene Steuern anfallen, wobei insbesondere die Spekulationssteuer eine wichtige Rolle spielt. Diese Steuer wird fällig, wenn die Spekulationsfrist nicht erfüllt ist, genauer gesagt, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie weniger als 10 Jahre liegen.

Falls der Verkauf als gewerbliches Geschäft eingestuft wird, kann auch die Gewerbesteuer anfallen. Zudem gelten besondere steuerliche Regelungen beim Verkauf von geerbten Immobilien oder bei Trennungen.

Je nach individueller Situation müssen spezifische Regelungen beachtet werden, um Steuerpflichten zu minimieren oder gar ganz zu vermeiden. Sich gründlich über die geltenden Vorschriften zu informieren, ist entscheidend, um beim Hausverkauf Steuern zu umgehen.