Hausübergabeprotokoll: Alles, was Sie wissen müssen

Das Hausübergabeprotokoll ist ein zentrales Dokument bei der Hausübergabe und dokumentiert den aktuellen Zustand einer Immobilie und ihre Mängel. Es schafft die nötige Transparenz und Sicherheit für alle Beteiligten und schützt vor unerwarteten Kosten und späteren Streitigkeiten.

 

Was ist ein Hausübergabeprotokoll?

Ein Hausübergabeprotokoll erfasst den Zustand einer Immobilie oder eines Grundstücks vor dem Verkauf. Es dokumentiert eventuelle Schäden und Mängel, Zählerstände, das Inventar und individuelle Vereinbarungen. Auch bei der Vermietung eines Hauses kann es nützlich sein, wobei bei Wohnungsvermietungen ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt wird. 

Obwohl ein Hausübergabeprotokoll nicht verpflichtend ist, wird es dringend empfohlen, um sich rechtlich abzusichern. Mit diesem Übergabeprotokoll können Mängel frühzeitig erkannt und deren Behebung geregelt werden. Es trägt zudem dazu bei, einen fairen Kaufpreis für Käuferinnen und Käufer zu garantieren.

 

Warum ist ein Hausübergabeprotokoll wichtig?

Ein Hausübergabeprotokoll soll Konflikte und mögliche Gerichtsverfahren vermeiden, denn es dient als rechtsverbindliche Absicherung für den Umgang mit Mängeln an einer Immobilie. 

Verkäuferinnen und Verkäufer sind verpflichtet, sämtliche Schäden offenzulegen. Das gibt Käuferinnen und Käufern die Sicherheit, dass der Kaufpreis für das Haus angemessen ist. Gleichzeitig schützt es Eigentümerinnen und Eigentümer davor, dass Interessenten aufgrund von nicht kommunizierten Mängeln unerwartet vom Kaufvertrag zurücktreten. Auf diese Weise werden beide Parteien vor unvorhersehbaren Ansprüchen und Kosten geschützt und Missverständnisse werden minimiert.

Wenn Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie ein Maklerbüro beauftragen, übernimmt dieses in der Regel die Erstellung des Hausübergabeprotokolls. Alternativ können Sie unabhängige Gutachterinnen oder Gutachter engagieren, um sich rechtlich absichern zu lassen.

 

Wann und von wem wird das Hausübergabeprotokoll erstellt?

Das Hausübergabeprotokoll liegt in der Verantwortung der Verkäuferinnen und Verkäufer, da es ihnen als wichtiger Haftungsausschluss bei Mängeln dient. Es wird von beiden Parteien am Tag der Schlüsselübergabe ausgefüllt – nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet und der Kaufpreis bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer eingegangen ist. 

Die Anwesenheit von Käuferinnen oder Käufern und Verkäuferinnen oder Verkäufern vor Ort ist erforderlich, um den Zustand der Immobilie genau zu erfassen, Mängel zu dokumentieren und gemeinsam deren Beseitigung zu vereinbaren. 

Auch Gutachterinnen und Gutachter oder Immobilienmaklerinnen und Makler können bei der Erstellung des Hausübergabeprotokolls anwesend sein, um als Zeugin oder Zeuge für mögliche spätere Auseinandersetzungen zu dienen.

 

Bestandteile des Hausübergabeprotokolls

Das Hausübergabeprotokoll setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen und ähnelt stark einem Wohnungsübergabeprotokoll. Zunächst werden allgemeine Daten wie die Kontaktdaten beider Parteien, die Art und Adresse der Immobilie sowie das Übergabedatum festgehalten. Darüber hinaus werden weitere Daten über das Objekt erfasst, um nachträgliche Mängelbeseitigungen und Reklamationen zu vermeiden.

 

Checkliste für das Hausübergabeprotokoll 

Um ein vollständiges Hausübergabeprotokoll zu erstellen, dient Ihnen diese Checkliste als Orientierung dafür, welche Punkte im Dokument aufgeführt werden sollten:

• Zählerstände: Zählerstände an Wasseruhren, Heizkörpern und Stromzählern geben Auskunft darüber, wer ab wann für welchen Verbrauch aufkommen muss.
• Dokumentation von Mängeln und Schäden: Für jeden Raum sollten Mängel und Schäden detailliert dokumentiert werden. Ebenso sollte festgehalten werden, wer für deren Beseitigung verantwortlich ist. Auch der Außenbereich (z. B. Schuppen, Garten und Terrasse) sollte dabei gründlich überprüft werden. Zu typischen Mängeln zählen kaputte Fenster, Türen und Schlösser, defekte Heizungen, Elektrogeräte, Wasserhähne, möglicher Schimmelbefall sowie der Zustand des Bodenbelags.
• Entsorgung von Mobiliar: Es sollte geklärt werden, wer eventuell Mobiliar entsorgt oder ob Inventar übernommen wird.

• Schlüsselübergabe: Verkäuferinnen und Verkäufer sollten alle Schlüssel (z. B. für Garage, Gartenhäuschen, Schuppen, Briefkasten, Keller und Fenster) aushändigen und festhalten, ob noch Schlüssel nachgeliefert werden müssen. Alle übergebenen Schlüssel und deren Anzahl sollten mit ihrem Bestimmungszweck notiert werden.

• Weiterführung von Versicherungen und Dienstleistungen: Die Weiterführung bestimmter Versicherungen und Dienstleistungen wie Internet, Müllabfuhr, Kabelanschluss, Energieversorgung und Gebäudeversicherung sollte dokumentiert werden. 
• Übernahme von Gütern: Bei einer Übernahme von Gütern sollte insbesondere eine eventuelle Kaufpreisbeeinflussung festgehalten werden.
• Belege für Renovierungsarbeiten: Rechnungen für kürzlich getätigte Renovierungsmaßnahmen an Fenstern, Heizkörpern etc. sollten für Garantiefälle an Käuferinnen und Käufer weitergegeben werden.
• Übergabe von Bedienungsanleitungen, Hinweisen und Garantiescheinen: Geräte und Besonderheiten des Hauses sollten erklärt und inklusive Anleitungen übergeben werden.
• Sonstige Gegenstände: Mülltonnen und Ersatzteile (z. B. Fliesen, Tapeten) können ebenfalls weitergegeben werden.
• Individuelle Vereinbarungen: Es sollte dokumentiert werden, ob weitere Vereinbarungen zwischen beiden Parteien getroffen wurden (z. B. darüber, wer Hausrat und Müll entsorgen muss).

Darüber hinaus sollten folgende Dokumente spätestens bei der Schlüsselübergabe und Erstellung des Hausübergabeprotokolls der Käuferin oder dem Käufer vorliegen:

• Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
• Energieausweise
• Grundsteuerbescheide
• Versicherungsscheine und Rechnungen für Sturm-, Wasser- und Feuerschutz
• Bauverträge
• Wohnflächenberechnungen
• Untersuchungsunterlagen für Heizung und Schornstein
• Wartungsverträge für Heizungs- und Abwasseranlagen
• Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerkerverträge und -rechnungen. 
• Falls vorhanden: Mietverträge, Mieterakten, Schall- und Wärmeschutznachweise, Bodengutachten
• Zusagen über ausstehende Reparaturen und Renovierungsarbeiten

 

Umgang mit Mängeln

Sollten Sie beim Erstellen des Hausübergabeprotokolls Mängel oder Schäden feststellen, dokumentieren Sie diese so genau wie möglich. Fotografieren Sie die Mängel und beschreiben Sie sie detailliert. Auch das weitere Vorgehen sollte im Protokoll festgehalten werden. Hierfür gibt es verschiedene Optionen:

• Die Verkäuferin oder der Verkäufer verpflichtet sich, die Mängel bis zu einem bestimmten Datum zu beseitigen
• Die Käuferin oder der Käufer behält einen Teil des Kaufpreises ein, bis die Mängel behoben sind
• Die Verkäuferin oder der Verkäufer gewährt der Käuferin oder dem Käufer einen Preisnachlass oder eine Entschädigung
• Kommt es zu keiner Einigung, können rechtliche Ansprüche geltend gemacht werden

In der Regel ist der Haftungsausschluss der Verkäuferin oder des Verkäufers bereits im Kaufvertrag festgehalten, der vor Hausverkauf und Übergabe abgeschlossen und unterzeichnet wird. Das bedeutet, dass ehemalige Eigentümerinnen und Eigentümer normalerweise nicht für Mängel haften müssen, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Wenn während des Übergabetermins dennoch neue Schäden entdeckt werden, die bei der Besichtigung nicht vorhanden oder sichtbar waren, gelten andere Regelungen: Bei gravierenden Mängeln ist die Verkäuferin oder der Verkäufer verantwortlich und die Käuferinnen und Käufer können Schadensersatz fordern. Bei bewusst verschwiegenen Schäden haften Verkäuferinnen und Verkäufer sogar bis zu 5 Jahre nach der Übergabe.

Auch bei kleineren Mängeln können Käuferinnen und Käufer Nachbesserungen verlangen, denn grundsätzlich geht die Verantwortung für die Immobilie erst nach der Schlüsselübergabe an die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer über.

 

Ablauf der Erstellung eines Hausübergabeprotokolls

Der Ablauf der Erstellung eines Hausübergabeprotokolls folgt einem klaren Muster. Erst nachdem alle Möbel entfernt und potenzielle Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind, wird ein gemeinsamer Übergabetermin vereinbart. Bei diesem Termin führen beide Parteien einen Immobilienrundgang durch und begutachten die in der Hausübergabeprotokoll-Checkliste genannten Punkte. 

Um eine reibungslose Hausübergabe zu garantieren, sollten Käuferinnen oder Käufer bereits vor dem Übergabetermin Kontakt zu Versorgungsunternehmen und Dienstleistern wie Müllabfuhr, Schornsteinfeger oder Internetanbietern aufnehmen. So kann beim Ausfüllen des Protokolls sicher festgehalten werden, welche Dienste die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer übernehmen.

Nach der Abarbeitung der einzelnen Punkte im Hausübergabeprotokoll erfolgt die Unterzeichnung durch beide Parteien. Anschließend sollten mehrere Kopien des Dokuments für alle Beteiligten angefertigt werden: 

• Für die Verkäuferin oder den Verkäufer
• Für die Käuferin oder den Käufer
• Für die Versorgungsanbieter des Hauses

Für die Schlüsselübergabe und die Erstellung des Hausübergabeprotokolls sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen. Achten Sie darauf, dass alle relevanten Details genau dokumentiert werden und die Behebung sämtlicher Mängel bestimmt wird. Schließlich verhindern Sie spätere Unstimmigkeiten und sorgen für eine reibungslose Immobilienvermittlung, wenn Sie das Übergabeprotokoll gründlich ausfüllen.

 

Hausübergabeprotokoll – Ihre Absicherung bei der Immobilienvermittlung

Das Hausübergabeprotokoll schützt sowohl Verkäuferinnen und Verkäufer als auch Käuferinnen und Käufer, indem es eine transparente und rechtlich abgesicherte Hausübergabe garantiert. Ein sorgfältig ausgefülltes Übergabeprotokoll ist die Basis einer ehrlichen Kommunikation und vermeidet Missverständnisse und Unklarheiten, die viel Zeit, Aufwand und finanzielle Mittel in Anspruch nehmen können.

Nehmen Sie sich daher die notwendige Zeit, um das Hausübergabeprotokoll gewissenhaft zu erstellen und gestalten Sie den Kauf oder Verkauf Ihres Hauses so angenehm wie möglich.