Haus verkaufen ohne Makler: So gelingt der Hausverkauf

Autor: Christian Werner

Haus verkaufen ohne Makler – Das Wichtigste im Überblick:

• Ein Haus kann in Deutschland ohne Makler verkauft werden.
• Verkäufer übernehmen Verantwortung für Bewertung, Vermarktung und Verhandlungen selbst.
• Beim privaten Verkauf kann die Maklerprovision von etwa 5–7 % gespart werden.
• Eine gute Vorbereitung und realistische Preisfestlegung sind entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf.

Kann man ein Haus ohne Makler verkaufen?

In Deutschland steht es Immobilienbesitzern grundsätzlich frei, ob Sie ihre Immobilie mit oder ohne einen Makler verkaufen möchten. Aufgrund der geltenden Privatautonomie ist für den Verkauf einer Immobilie kein Makler erforderlich. Dennoch entscheiden sich viele Eigentümer für professionelle Unterstützung, da ein Immobilienverkauf mit zahlreichen Aufgaben und Verantwortlichkeiten verbunden ist. 

Gleichzeitig empfinden viele Verkäufer die Maklerprovision als hoch und überlegen daher, ihre Immobilie privat zu verkaufen, um Kosten zu sparen. Wer sich für einen Hausverkauf ohne Makler entscheidet, sollte sich jedoch über die damit verbundenen Aufgaben, Verantwortlichkeiten und möglichen Risiken bewusst sein. Folgende Aspekte sollten Eigentümer dabei besonders im Blick behalten:

• Marktkenntnis: Eine korrekte Wertermittlung der Immobilie ist essenziell für den Verkauf. Ist der Preis zu hoch oder niedrig angesetzt, kann das den Verkauf deutlich erschweren.
• Zeitaufwand: Ein Immobilienverkauf ist in der Vorbereitung, der Vermarktung und der Nachbereitung zeitintensiv. Besichtigungen, Kommunikation mit Interessenten und Organisation erfordern viel Zeit.
• Rechtliche Dokument: Für einen erfolgreichen Hausverkauf werden verschiedene Unterlagen benötigt, beispielsweise Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne oder eine Wohnflächenberechnung.
• Verhandlungen: Bei einem privaten Verkauf sind die Eigentümer selbst für die Verhandlungen verantwortlich und müssen professionell auf Anfragen reagieren.

Mit welchen Kosten muss man beim Hausverkauf ohne Makler rechnen?

Beim Immobilienverkauf mit Makler fällt in der Regel eine Provision von etwa 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises an, diese wird meist von Käufer und Verkäufer gemeinsam getragen wird. Um diese Kosten zu sparen, entscheiden sich viele Eigentümer für einen privaten Immobilienverkauf.

Unabhängig davon entstehen beim Hausverkauf weitere Kosten. Gesetzlich vorgeschrieben sind beispielsweise Dokumente wie Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte oder Baupläne. Auch die notarielle Beurkundung ist verpflichtend. Die Notarkosten liegen meist bei etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel vom Käufer übernommen.

Bei einem privaten Verkauf sind besonders mögliche Kosten für die Immobilienbewertung und die Vermarktung des Objekts relevant. Eine marktnahe Immobilienbewertung ist essenziell für den Verkauf. Ein falsch angesetzter Preis kann nachträgliche Preisanpassungen mit sich ziehen oder zu einem Verkauf unter Wert führen.

Häufig werden kostenlose Immobilienbewertungen online angeboten, diese können schon ersten Marktwert abbilden. Eine professionelle Schätzung ist aussagekräftiger, es können jedoch Kosten von 500-2.000 Euro anfallen, abhängig davon, ob die Einschätzung von einem Makler oder einen Gutachter durchgeführt wird.

Sobald der Angebotspreis festgelegt ist, kann die Immobilie inseriert werden. Eine ansprechende Präsentation in Online-Inseraten oder bei Besichtigungen ist entscheidend, um potenzielle Käufer zu überzeugen. Für die Vermarktung können dabei verschiedene Kosten entstehen, beispielsweise …

• professionelle Fotos (100-500 Euro)
• Erstellung eines Exposés (100-500 Euro)
• Inserate auf Immobilienportalen (30-100 Euro pro Anzeige)

Diese Kosten sind zwar variabel, aber besonders für einen Verkäufer mit wenig Erfahrung relevant, da Sie den Verkauf vereinfachen können. Übernimmt ein Immobilienbesitzer diese Aufgaben selbst, kann dies unprofessionell wirken und dann den Verkaufspreis reduzieren und auch den Mehraufwand des Verkäufers steigern.

Hinweis: Ein guter Makler kann seinen Preis wert sein: Er übernimmt einen großen Teil der Arbeit und kann durch Erfahrung und Marktkenntnis oft einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Checkliste: So funktioniert der Hausverkauf ohne Makler

Wer ein Haus ohne Makler verkaufen möchte, übernimmt alle Schritte des Verkaufsprozesses selbst. Mit dieser Checkliste behalten Eigentümer den Überblick über die wichtigsten Aufgaben.

1. Immobilienwert ermitteln

Bevor eine Immobilie verkauft wird, sollte ein realistischer Marktwert ermittelt werden. Hohe Preise wirken abschreckend und niedrige Preise führen zu Verlusten, eine möglichst genaue Marktkenntnis ist von Vorteil. Onlinebewertungen, Vergleichsangebote oder ein professionelles Gutachten geben Auskunft über den Marktwert.

2. Wichtige Unterlagen zusammenstellen

Für einen reibungslosen Ablauf sollten Immobilienbesitzer alle erforderlichen Dokumente beschaffen. Ein Makler kann dabei unterstützen, ohne Makler sollten Verkäufer die Dokumente selbst bereithalten:

• Grundriss der Immobilie
• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Baubeschreibung
• Flurkarte/ Lageplan
• Wohnflächen- und Grundrissberechnung
• Bei Wohnungsverkauf: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Mietvertrag bei vermieteten Immobilien
• Bei Hausverkauf: Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen

3. Immobilien-Exposé und Fotos erstellen

Ein gutes Exposé enthält hochwertige Fotos, Grundrisse, eine Beschreibung der Immobilie und kann Zeit beanspruchen. Damit das Haus auf Fotos und bei Besichtigungen einen guten Eindruck macht, sollten Räume vorher aufgeräumt, kleinere Reparaturen erledigt und der Außenbereich gepflegt werden.

4. Immobilie ohne Makler inserieren

Im nächsten Schritt wird die Immobilie auf dem Markt präsentiert. Für private Verkäufer stehen Online-Portale wie Kleinanzeigen, Immoscout, aber auch Offline-Kanäle wie Zeitungen zur Verfügung.

5. Besichtigungen organisieren und verhandeln

Als Verkäufer müssen Sie Besichtigungen organisieren und durchführen, um anschließend mit Interessenten zu verhandeln. Verkäufer sollten vorbereitet sein und sich eine Untergrenze für den Verkaufspreis setzen, um mit dem Käufer sicher zu verhandeln.

6. Kaufvertrag abschließen

Wenn Käufer und Verkäufer sich auf einen Preis einigen, dann folgt der Vertrag. Ein Immobilienverkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Es muss ein Termin mit dem Immobilienbesitzer und dem Käufer beim Notar erfolgen, um den Vertrag zu unterschreiben und eine Auflassungsvormerkung zu beantragen. Eine Auflassungsvormerkung garantiert dem Käufer den Anspruch auf die Eigentumsübertragung.

7. Hausübergabe

Nach Vertragsabschluss und Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Übergabe der Immobilie an den Käufer. Dabei werden in der Regel die Schlüssel übergeben und die aktuellen Zählerstände dokumentiert. Außerdem wird meist ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem der Zustand der Immobilie, sowie übergebene Unterlagen festgehalten werden.

Warum birgt ein Hausverkauf ohne Makler Risiken?

Ein Hausverkauf ohne Makler kann für Eigentümer zwar Kosten sparen, bringt jedoch auch einige Risiken mit sich. Da Verkäufer den gesamten Prozess selbst organisieren, sind Fachkenntnisse und eine gute Vorbereitung entscheidend. Ohne Erfahrung können Fehler entstehen, die Zeit kosten oder den Verkaufspreis negativ beeinflussen.

• Falsche Preisfestlegung: Eine falsche Wertermittlung der Immobilie kann den Verkäufer Gewinn kosten. Bei einem zu geringen Preis verkauft der Immobilienbesitzer möglicherweise unter Wert. Während ein zu hoher Preisansatz den Verkaufsprozess verlängert und zu nachträglichen Preissenkungen führen kann.
• Rechtliches Risiko: Verkäufer einer Immobilie haben rechtliche Vorgaben und Informationspflichten, auch private Immobilienverkäufer müssen diese einhalten. Falschangaben oder fehlende Dokumente können zu rechtlichen Konsequenzen führen.
• Zeitaufwand: Der Gesamtprozess von Vermarktung, Organisation, Besichtigungen und den Verhandlungen kostet den Verkäufer Zeit und kann schnell zu einer Belastung im eigenen Alltag werden.
• Begrenzte Markterfahrung: Der Verkauf von Immobilien gehört zum Alltag von Maklern, sie haben entsprechende Erfahrung und Kontakte, welche Vermarktung, Vermittlung und Verhandlungen erleichtern. Private Verkäufer verfügen zumeist nur geringfügig über solche Erfahrungen, was den Verkaufsprozess verzögern kann oder den potenziellen Käufer abschrecken kann.

Was ist der teuerste Fehler beim Hausverkauf?

Der teuerste „Fehler“ beim Hausverkauf kann der Preis der Immobilie sein. Eine möglichst genaue und marktnahe Einschätzung des Immobilienwerts ist daher notwendig.  

Setzt der Verkäufer den Preis zu weit über dem realen Marktwert an, bleibt die Immobilie meist lang auf dem Markt. Und Verkäufer müssen den Preis später anpassen, dies erschwert den Verkaufsprozess.

Wird der Wert der Immobilie jedoch zu niedrig angesetzt, verkauft der Immobilienbesitzer unter Wert und kann mehrere zehntausend Euro verlieren.

Ob ein Haus mit oder ohne Makler verkauft werden sollte, hängt stark von den persönlichen Voraussetzungen ab. Wer Zeit, Marktkenntnis und organisatorisches Geschick mitbringt, kann seine Immobilie auch privat verkaufen. Eigentümer, die sich Unterstützung wünschen oder möglichst wenig Aufwand haben möchten, profitieren hingegen oft von der Erfahrung und dem Netzwerk eines Maklers. Letztlich sollte jeder Verkäufer individuell entscheiden, welche Variante am besten zur eigenen Situation passt.

Über den Autor:  Christian Werner ist Diplom Immobilienwirt mit mehr als 10 Jahren Branchenerfahrung und Geschäftsführer von MPW Immobilien. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung berät er Kundinnen und Kunden beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien und begleitet sie bei allen Fragen rund um Bewertung und Vermarktung.