Haus unter Wert verkaufen: So machen Sie Geschäfte in der Familie

Ein Haus unter Wert zu verkaufen, ist eine gängige Praxis – besonders, wenn eine Immobilie innerhalb der Familie übertragen werden soll. Diese Vorgehensweise ist grundsätzlich gesetzlich erlaubt und unterliegt keinen direkten Einschränkungen. 

Allerdings kann bei einer Schenkung oder einem Verkauf zu einem niedrigen Preis eine Schenkungssteuer anfallen, die eine beträchtliche Summe des eigentlichen Immobilienpreises ausmachen kann.

 

Immobilienübertragung innerhalb der Familie: Ihre Optionen

Wer eine Immobilie an Verwandte übertragen möchte, muss sein Haus nicht zwingend unter Wert verkaufen. Es gibt grundsätzlich drei Möglichkeiten, wie Sie Ihre Immobilie innerhalb der Familie vermachen können:

• Schenkung: Bei einer Schenkung übergeben Sie Ihre Immobilie ohne finanzielle Gegenleistung. Dabei kann die Schenkungssteuer anfallen.
• Erbe: Statt die Immobilie zu Lebzeiten zu vermachen, kann sie nach dem Tod an die Erbinnen und/oder Erben übergehen. Hierbei fallen eventuell die Erbschafts- und Spekulationssteuer an.
• Verkauf: Beim Verkauf wird die Immobilie gegen Bezahlung an den Käufer übertragen. Innerhalb der Familie wird ein Haus oft unter Wert verkauft.

Alle diese Optionen haben ihre Vor- und Nachteile. Besonders bei Schenkung und Verkauf sind rechtliche Fallstricke zu beachten, daher werfen wir im Folgenden einen genaueren Blick auf diese beiden Möglichkeiten.

 

Schenkung und Schenkungssteuer

Eine Schenkung bietet den Schenkenden zwar keinen Verkaufserlös und keine finanzielle Absicherung, wird allerdings dennoch häufig in Betracht gezogen. Denn Verwandten oder Kindern eine Immobilie zu verkaufen, gilt für viele – selbst wenn sie ihr Haus unter Wert verkaufen – als moralisch fragwürdig.

Mit einer Schenkung geht allerdings das Risiko einer hohen Schenkungssteuer einher. Diese soll vermeiden, dass die Erbschaftssteuer, durch Übertragung des Vermögens bei Lebzeiten, umgangen werden kann. Die Steuer wird durch das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) geregelt und ähnelt in vielerlei Hinsicht den Regelungen der Erbschaftssteuer.

Die Schenkungssteuer wird auf die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem tatsächlichen Marktwert erhoben. Die Höhe der Steuer hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Bei einer Schenkung können gemäß § 16 ErbStG Freibeträge geltend gemacht werden, die nach der Verwandtschaftsbeziehung gestaffelt sind. Nur der Betrag, der den Freibetrag übersteigt, wird versteuert. 

Hinsichtlich der Freibeträge gilt eine 10-Jahresfrist. Das bedeutet, dass der Freibetrag sich alle 10 Jahre erneuert. So kann theoretisch alle zehn Jahre eine neue Schenkung erfolgen. Darüber hinaus ist die stufenweise Übertragung einer Immobilie über einen Zeitraum von beispielsweise 20 Jahren möglich. Auf diese Weise kann der Freibetrag verdoppelt und die Schenkungsteuer umgangen werden.

 

 

Die Steuersätze der Schenkungssteuer sind abhängig von der Steuerklasse, die wiederum durch den Verwandtschaftsgrad bestimmt wird. Es gibt drei Steuerklassen:

• Steuerklasse I: Ehegatten sowie Lebenspartnerinnen und -partner, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Urenkel
• Steuerklasse II: Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten, getrennte Lebenspartnerinnen und -partner
• Steuerklasse III: Alle weiteren Verwandte und Nichtverwandte

 

 

Beispiel: Schenkung einer Immobilie an Kinder

Angenommen, ein Vater schenkt seinem Sohn eine Immobilie im Wert von 600.000 €. Der zu versteuernde Betrag setzt sich dann wie folgt zusammen:

 

 

Übernimmt der Vater die Schenkungssteuer, erhöht sich der steuerpflichtige Betrag und die Steuerlast steigt:

 

 

Um eine Schenkung zu umgehen, ist es nicht erlaubt, ein Haus weit unter Wert zu verkaufen. Ein Kaufpreis, der mehr als 20–25 % unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt oder ein symbolischer Preis von 1 €, wird vom Finanzamt als versteckte Schenkung bzw. Steuerhinterziehung interpretiert. Die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufswert der Immobilie wird dann als Teilschenkung betrachtet. 

Aufgrund der Schenkungssteuer wird daher oft auch ein Hausverkauf in Erwägung gezogen. Es gibt dabei legale Möglichkeiten, den Verkaufspreis zu senken, sodass der verbilligte Verkauf an Angehörige möglich wird.

 

Wie können Sie ein Haus unter Wert verkaufen?

Um ein Haus legal unter Wert zu verkaufen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, den Verkehrswert der Immobilie zu senken. So können Angehörige ein Haus zu günstigen Konditionen erwerben, ohne dass es als Schenkung betrachtet wird.

Wer ein Haus von den Eltern kaufen möchte, kann den Immobilienwert durch die Einräumung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts für sie senken. Das Nießbrauchrecht ist ein umfassenderes Nutzungsrecht als das Wohnrecht und erlaubt den Verkäuferinnen und Verkäufern auch, die Immobilie zu vermieten. Je länger dieses Recht eingeräumt wird, desto stärker sinkt der Wert der Immobilie. Oft wird ein lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht vereinbart.

Auch durch andere Gegenleistungen kann der Wert einer Immobilie gemindert und das Haus unter Wert verkauft werden. Ein denkbares Szenario ist, das Haus von seinen Eltern zu kaufen und im Pflegefall für sie zu sorgen. Eine weitere Möglichkeit ist die Immobilienverrentung bzw. Leibrente, bei der die Eltern im Gegenzug zum Verkauf eine monatliche Rente erhalten. Mischformen, wie eine Leibrente mit Wohnrecht, sind ebenfalls möglich.

Sollte das Finanzamt dennoch den Eindruck haben, dass das Haus unzulässig unter Wert verkauft wurde, können Sie diese Einschätzung durch ein Wertgutachten einer Immobilienbewertung widerlegen.

Darüber hinaus ist es denkbar, dass die Immobilie nicht an Familienangehörige verkauft wird. Angenommen, Eltern verkaufen das Haus an Dritte, so wird ein Pflichtteil fällig.

Der Pflichtteil umfasst die Hälfte des gesetzlichen Erbes und stellt sicher, dass Kinder, Ehepartnerinnen und Ehepartner ihren gesetzlichen Anspruch erhalten. Auf diese Weise soll vermieden werden, dass gesetzliche Erben trotz der Vermögensübertragung leer ausgehen.

 

Haus innerhalb der Familie verkaufen: die Vorteile

Ein Haus an Kinder zu verkaufen, bietet verschiedene Vorteile. Die Übertragung der Immobilie im Familienkreis kann insbesondere aus folgenden Gründen sinnvoll sein:

• Entfall von Erbschafts- und Schenkungssteuer: Durch den Immobilienverkauf innerhalb der Familie entfallen die Erbschafts- und Schenkungssteuer.
• Keine Grunderwerbsteuer: Beim Verkauf an Verwandte ersten Grades (Eltern, Kinder, Partner) entfällt die Grunderwerbsteuer. Beim Hausverkauf an Geschwister kann die Steuer zumindest deutlich gesenkt werden.
• Finanzielle Unterstützung der Eltern: Ein Haus von den Eltern zu kaufen, ermöglicht diesen die Deckung von Kosten für die Altersvorsorge und mögliche Pflegekosten.
• Finanzielle Absicherung: Eigentümerinnen und Eigentümer können durch den Erlös aus dem Hausverkauf ihr Hauptvermögen und ihre Zukunft sichern.
• Erhalt im Familienkreis: Durch den Verkauf innerhalb der Familie bleibt die Immobilie in vertrauten Händen. Angehörige schätzen das Haus oft aufgrund des emotionalen Werts mehr als fremde Käuferinnen und Käufer.
• Vermeidung von Erbstreitigkeiten: Durch den Verkauf des Hauses an Kinder können Erbstreitigkeiten vermieden werden. Wenn ein Kind das Haus von den Eltern kauft, müssen Geschwister nicht ausgezahlt werden.
• Verkauf unter Wert: Häufig wird das Haus unter Wert verkauft, wodurch Angehörige eine Immobilie günstiger erwerben können, als es auf dem regulären Immobilienmarkt möglich wäre.

 

Fazit

Wer ein Haus unter Wert verkaufen möchte, muss sich über die genauen Bestimmungen der Schenkungssteuer und die Möglichkeiten beim Verkauf im Klaren sein. Auf diese Weise können Sie die Immobilie so günstig wie möglich verkaufen.

Je nach Situation kann der Immobilienverkauf der Schenkung oder der Erbschaft vorgezogen werden. Nutzen Sie unsere Tipps und Informationen, um sorgfältig abzuwägen, welche Lösung am besten zu Ihrer individuellen Lebenslage passt!