Grundstück verkaufen

Autor: Christian Werner

GRundstück verkaufen – Das Wichtigste im Überblick:

• Für den Verkauf von Grundstücken sind vollständige Unterlagen essenziell (Grundbuch, Flurkarte, Bebauungsplan). 
• Der Grundstückswert hängt maßgeblich von Lage, Nutzbarkeit und Erschließung ab. 
• Beim Grundstücksverkauf können Steuern anfallen, insbesondere die Spekulationssteuer. 
• Zu den Kosten beim Grundstücksverkauf zählen u. a. Notar, Maklerprovision und ggf. Vermessung. 
• Die richtige Vermarktungsstrategie entscheidet darüber, ob Sie Ihr Grundstück zum Verkaufen zügig und zum optimalen Preis veräußern. 

Es gibt viele Gründe, warum Eigentümerinnen und Eigentümer den Verkauf von Grundstücken in Erwägung ziehen. Häufig handelt es sich um ein geerbtes Grundstück, ein nicht genutztes Gartengrundstück, ein zu groß gewordenes Areal oder ein Baugrundstück, für das keine eigenen Baupläne mehr bestehen. Auch finanzielle Gründe, eine Scheidung oder ein Umzug spielen eine Rolle. Unabhängig vom Motiv gilt: Wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte gut vorbereitet sein, um einen marktgerechten Preis zu erzielen und rechtliche sowie steuerliche Risiken zu vermeiden. 

Grundstücksverkauf vorbereiten: Das muss vorab erledigt werden 

Bevor Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen oder ein bereits bebautes Areal anbieten, sollten die rechtlichen Rahmenbedingungen geklärt sein. Ein Blick ins Grundbuch zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Belastungen wie Wegerechte oder Grundschulden bestehen. Diese Transparenz ist für Kaufinteressenten essenziell. 

Checkliste: Diese Unterlagen werden für den Verkauf eines Grundstücks benötigt: 

Grundlegende Unterlagen: 

• Aktueller Grundbuchauszug 
• Flurkarte/Liegenschaftskarte vom Katasteramt 
• Bebauungsplan der Gemeinde 
• Baulastenverzeichnis 

Optional – je nach Grundstück zusätzlich erforderlich: 

• Grundsteuerbescheid 
• Altlastenauskunft 
• Erschließungsnachweis 
• Flächennutzungsplan 
• Bauvoranfrage 
• Vermessungsunterlagen 
• Luftbildaufnahmen des Grundstücks 
• Energieausweis und Baupläne (bei bebauten Grundstücken) 

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und rechtssicherer verläuft der Grundstücksverkauf. 

Wie wird der Wert eines Grundstücks ermittelt?  

Viele Eigentümer fragen sich: Wie verkaufe ich ein Grundstück zu einem realistischen Marktpreis? Die Antwort beginnt mit einer fundierten Wertermittlung. Dafür kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. 

Grundstück bewerten mit dem Vergleichswertverfahren 

Hierbei werden kürzlich verkaufte, vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage herangezogen. Das Vergleichswertverfahren ist besonders bei Baugrundstücken in Wohnlagen üblich.

Grundstück bewerten mit dem Sachwertverfahren 

Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn Vergleichswerte fehlen. Es setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert vorhandener baulicher Anlagen zusammen. Bei teilbebauten Grundstücken kann dieses Verfahren relevant sein. 

Grundstück bewerten mit dem Ertragswertverfahren 

Dieses Verfahren kommt vor allem bei renditeorientierten Grundstücken zum Einsatz, etwa bei Flächen mit Pacht- oder Mieterträgen. Entscheidend ist der nachhaltig erzielbare Ertrag. 

Warum eine professionelle Bewertung des Grundstücks sinnvoll ist 

Der ermittelte Verkehrswert gibt an, zu welchem Preis Eigentümer ihr Grundstück am Markt anbieten können. Der Preis ist eine unverzichtbare Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung. 

In der Praxis zeigt sich, dass Grundstücke häufig entweder zu hoch oder deutlich unter Marktwert angeboten werden. Beides verlängert die Vermarktungsdauer erheblich. 

Relevante Faktoren für den Wert des Grundstücks: 

• Größe und Schnitt des Grundstücks 
• Lage (Mikro- und Makrolage) 
• Eigentümerverhältnisse und Belastungen im Grundbuch 
• Bauland und Bodenbeschaffenheit 
• Bauliche Nutzbarkeit (Flächennutzungsplan einer Gemeinde) 
• Erschließung des Grundstücks (Zugang zu Wasser, Strom, Telekommunikation) 
• Altlasten: Mit Chemikalien oder Abfällen belasteter Boden muss bereinigt werden 

Für den Wert und die Vermarktbarkeit ist entscheidend, ob ein Grundstück bebaut werden darf. Nicht jedes Grundstück ist automatisch Bauland, was viele Eigentümer unterschätzen. 

Unterschieden wird grundsätzlich zwischen folgenden Grundstücksarten:  

• Brachland: Unbebaute, aktuell nicht genutzte Flächen ohne Baurecht, z. B. ehemalige Acker- oder Gewerbeflächen. Eine Bebauung ist derzeit nicht möglich, der Wert liegt entsprechend niedrig. 
• Bebautes Grundstück: Ein Grundstück mit bestehender Bebauung. Neben dem Bodenwert spielt der Zustand des Gebäudes eine Rolle. Dieser kann den Wert erhöhen oder mindern, etwa wenn ein Abriss notwendig ist. 
• Bauerwartungsland: Noch kein Bauland, aber im Flächennutzungsplan als künftige Baufläche vorgesehen. Ob und wann Baurecht entsteht, ist offen. Das bedeutet höheres Risiko, aber auch Entwicklungspotenzial. 
• Nicht erschlossenes Baugrundstück: Baurecht ist grundsätzlich vorhanden, jedoch fehlen Erschließungen wie Straße, Wasser oder Strom. Käufer müssen diese Kosten einkalkulieren, was sich auf den Verkaufspreis auswirkt. 
• Bauland: Erschlossenes und baureifes Grundstück. Es kann nach Genehmigung sofort bebaut und in der Regel problemlos finanziert werden – entsprechend hoch sind Nachfrage und Preis. 

Bei nicht erschlossenen oder nur perspektivisch bebaubaren Grundstücken ist oft unklar, wann eine Bebauung möglich ist. Dieses Risiko beeinflusst den Marktwert erheblich. 

Welche Kosten fallen beim Verkauf eines Grundstücks an? 

Beim Grundstücksverkauf entstehen verschiedene Kosten. Die folgenden Orientierungswerte dienen zur Einordnung. Die tatsächlichen Kosten hängen von Bundesland, Kaufpreis und individueller Situation ab: 

Steuern beim Grundstücksverkauf 

Ein zentrales Thema beim Grundstücksverkauf sind die steuerlichen Auswirkungen. In vielen Fällen fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Diese greift, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und ein Gewinn erzielt wird. 

Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Zusätzlich können bei gewerblichen Verkäufen Umsatz- oder Gewerbesteuer relevant werden – etwa bei häufiger Verkaufsabsicht oder Bauträgertätigkeit.

Sonderfall: Geerbte oder geschenkte Grundstücke 

Bei geerbten oder geschenkten Grundstücken gelten besondere steuerliche Regelungen. Maßgeblich für die Frage, ob beim Grundstücksverkauf Spekulationssteuer anfällt, ist nicht der Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung, sondern das ursprüngliche Anschaffungsdatum des Vorbesitzers. 

Das bedeutet: Hat der Erblasser oder Schenker das Grundstück bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, kann der Verkauf durch die Erbin oder den Beschenkten steuerfrei erfolgen. Liegt der ursprüngliche Erwerb jedoch weniger als zehn Jahre zurück, kann beim Verkauf eine Steuerpflicht entstehen.  

Wann darf man ein Grundstück steuerfrei verkaufen? 

Ein steuerfreier Grundstücksverkauf ist möglich, wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist oder bei Erbschaften die Haltedauer des Erlassers berücksichtigt wird. 

Grundstück verkaufen – Wer sind die potenziellen Käufer? 

Aus unserer Erfahrung erzielen Grundstücke den besten Preis, wenn sie gezielt der passenden Käufergruppe angeboten werden.  

Je nach Grundstücksart kommen unterschiedliche Käufer infrage: 

• Privatpersonen: meist auf der Suche nach Baugrundstücken in Wohnlagen 
• Bauträger & Investoren: interessieren sich für größere Flächen oder Entwicklungsgrundstücke 

Tipps für den Verkauf eines Grundstücks: Was ist zu beachten? 

Ein Grundstück privat zu verkaufen ist möglich, erfordert jedoch Marktkenntnis, Zeit und rechtliches Verständnis. Hier sind einige Tipps für den Grundstücksverkauf: 

• Zielgruppe klar definieren: Privatkäufer suchen meist sofort bebaubares Bauland, während Bauträger auch Entwicklungsflächen in Betracht ziehen. Die richtige Ansprache verkürzt die Vermarktungsdauer. 
• Realistischen Angebotspreis festlegen: Ein marktgerechter Preis sorgt für Nachfrage und vermeidet lange Standzeiten. Professionelle Bewertungen helfen, Preisabschläge zu verhindern. 
• Baurecht verständlich aufbereiten: Käufer möchten schnell erkennen, was gebaut werden darf. Klar aufbereitete Informationen aus Bebauungs- und Flächennutzungsplänen schaffen Sicherheit. 
• Professionelle Exposés nutzen: Ein aussagekräftiges Exposé und die gezielte Platzierung auf passenden Kanälen erhöhen die Reichweite deutlich. Ein Grundstück nur zu inserieren reicht meist nicht aus. 
• Verhandlungsspielraum strategisch einplanen: Interessenten erwarten Verhandlungsspielraum. Wer diesen strategisch berücksichtigt, bleibt verhandlungsfähig und sichert den Verkaufspreis ab. 

Über den Autor:  Christian Werner ist Diplom Immobilienwirt mit mehr als 10 Jahren Branchenerfahrung und Geschäftsführer von MPW Immobilien. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung berät er Kundinnen und Kunden beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien und begleitet sie bei allen Fragen rund um Bewertung und Vermarktung.