Gewerbeimmobilie verkaufen: So gelingt ein erfolgreicher Verkauf

Autor: Christian Werner

Verkauf einer Gewerbeimmobilie – Das Wichtigste im Überblick 

• Gewerbeimmobilien sind Immobilien, welche zu über 80 Prozent gewerblich genutzt werden.
• Der Wert einer Gewerbeimmobilie wird meist über das Ertragswertverfahren ermittelt.
• Vollständige Unterlagen sind entscheidend für einen reibungslosen Verkaufsablauf.
• Eine realistische Preisstrategie und die richtige Zielgruppe sind entscheidend für den Erfolg.

Was ist eine Gewerbeimmobilie? 

Eine Gewerbeimmobilie ist eine Immobilie, die überwiegend oder ausschließlich gewerblich genutzt wird. Das deutsche Recht definiert eine Mindestnutzung von 80 Prozent für entsprechende gewerbliche Zwecke.

(6) Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

Bewertungsgesetz § 181 Abs. 6 Grundstücksarten BewG

Was für Gewerbeimmobilien gibt es? 

Auch Gewerbeimmobilien sind nicht immer gleich, sie werden in unterschiedliche Typen unterteilt, je nach ihrer Nutzungsform. Zu Gewerbeimmobilien zählen die folgenden Typen: 

• Büroimmobilien: Gebäude, die für administrative oder geschäftliche Tätigkeiten genutzt werden (Bürokomplexe, Bürogebäude).
• Einzelhandelsflächen: Immobilien, welche für den Verkauf von Waren genutzt werden (Einkaufszentren, Ladengeschäfte).
• Industrie- und Logistikimmobilien: Gebäude, welche die Herstellung, Lagerung oder den Transport von Waren ermöglichen (Lagerhallen, Logistikzentren, Fabriken).
• Hotels und Gastronomie: Immobilien dienen dem Beherbergungs- oder Bewirtungszweck (Hotels, Cafés, Restaurants).
• Spezialimmobilien: Spezialimmobilien sind auf eine bestimmte Nutzung ausgelegt und meist schwer umnutzbar (Schulen, Krankenhäuser, Pflegeheim, Fitnessstudios).
• Gewerbegrundstücke: Gewerbegrundstücke sind unbebaute Flächen, die für gewerbliche Zwecke vorgesehen sind. Beim Verkauf eines Gewerbegrundstücks stehen vor allem Bebaubarkeit, Lage und Entwicklungspotenzial im Fokus.

Gewerbeimmobilie verkaufen: Ablauf & wichtige Schritte 

Grundsätzlich ähnelt der Verkauf einer Gewerbeimmobilie dem Verkaufsprozess einer Wohnimmobilie, er ist jedoch komplexer, da wirtschaftliche Kennzahlen und Investoreninteressen eine größere Rolle spielen. Ob Sie nun einen Bürokomplex, eine Lagerhalle oder auch ein Gewerbegrundstück verkaufen, jede Nutzungsform bringt unterschiedliche Anforderungen mit sich und beeinflusst den Verkaufsprozess.

Gewerbeimmobilie verkaufen – Schritt für Schritt Anleitung 

1. Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie durchführen
Eine realistische Preisfindung ist entscheidend für den Erfolg. Bei Gewerbeimmobilien wird meist das Ertragswertverfahren genutzt, da die Immobilie als Kapitalanlage betrachtet wird.

2. Unterlagen zusammenstellen
Für einen reibungslosen Verkauf müssen alle relevanten Dokumente vorliegen, vollständige Dokumente schaffen Vertrauen bei Käufern.

• • Grundbuchauszug
  • Mietverträge und Einnahmenübersicht
  • Energieausweis
  • Baupläne und Flächenberechnungen
  • Wirtschaftliche Kennzahlen

3. Vermarktung eines Gewerbeobjekts starten
Mithilfe von übersichtlichen Exposés wird die Immobilie zielgerichtet vermarktet, dabei wird sich vorwiegend auf Investoren oder Unternehmen fokussiert. 

4. Käufer prüfen
Um die Sicherheit des Verkaufs zu garantieren wird die Bonität des Käufers und Finanzierung sichergestellt. Auch als Käufer sollten Sie die Immobilie, insbesondere wirtschaftlich Kennzahlen, Mitverträge und Risiken detailliert prüfen.

5. Verhandlung führen
Auf Grundlage der vorherigen Wertermittlung wird der Kaufpreis verhandelt, Übergabevereinbarungen getroffen und ein Kaufvertrag für die Gewerbeimmobilie erstellt.

6. Notartermin & Übergabe
Der beschlossene Vertrag wird notariell beurkundet und mit der Unterschrift und Kaufpreiszahlung kann die Übergabe erfolgen. Stellen Sie sicher, dass alle Dokumente vollständig übergeben wurden und informieren Sie gegebenenfalls die Mieter der Gewerbeimmobilie.

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist ein strukturierter Prozess, bei dem vor allem die richtige Bewertung, vollständige Unterlagen und eine gezielte Vermarktung entscheidend sind. Ein Makler kann Sie professionell unterstützen. Er kann Ihnen einzelne Schritte abnehmen, einen optimalen Preis für Sie erzielen und den Ablauf beschleunigen.

Wie ermittle ich den Wert einer Gewerbeimmobilie? 

Die Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich deutlich von der Bewertung von Wohnimmobilien, da vor allem der Ertragswert im Fokus steht und nicht der reine Sachwert.

In der Praxis erfolgt die Bewertung daher meist über das Ertragswertverfahren. Dabei wird analysiert, welche Einnahmen die Immobilie künftig generieren kann, beispielsweise durch Mieten. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten wird der verbleibende Ertrag kapitalisiert.

Entscheidend sind dabei unter anderem die Mietverträge, die Bonität der Mieter, sowie die Restlaufzeiten, da sie sich positiv auf den Wert des Gewerbeobjekts auswirken. Aber auch Faktoren wie Lage, Zustand, Modernisierungsbedarf und die aktuelle Marktentwicklung beeinflussen den Immobilienwert maßgeblich.

Beim Verkauf von Immobilien für den Gewerbebetrieb gibt es viele Faktoren zu beachten, Sie sollten erwägen ein professionelles Wertgutachten erstellen zu lassen oder sich von einem auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Makler unterstützen lassen.

Welche Unterlagen werden beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie benötigt? 

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie oder eines Gewerbegrundstücks sind vollständige und gut aufbereitete Unterlagen entscheidend. Sie schaffen Vertrauen bei Käufern, beschleunigen die Prüfung und können den Verkaufspreis positiv beeinflussen. Für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie sollten Sie idealerweise über folgende Unterlagen verfügen:

• Rechtliche Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung, Teilungserklärung (bei Teileigentum), Baulastenverzeichnis (falls vorhanden) 
• Wirtschaftliche Unterlagen: Mietverträge inklusive Nachträge, Übersicht der Mieteinnahmen, Betriebskostenabrechnung, Renditekennzahlen, Leerstandsübersicht
• Objektunterlagen: Grundrisse, Flächenberechnungen, Baupläne, Angaben zu Modernisierungen, Energieausweis (Pflicht)
• Steuerliche und kaufmännische Unterlagen: Grundsteuerbescheid, Versicherungsunterlagen, Wartungs- und Dienstleistungsverträge, Jahresabschlüsse (bei größeren Objekten)
• Mieterbezogene Unterlagen: Mieterliste, Laufzeiten der Mietverträge, Indexmieten oder Staffelmieten, Bonität der Mieter

Der konkrete Umfang der benötigten Unterlagen hängt stark von der jeweiligen Gewerbeimmobilie ab und kann je nach Objekt unterschiedlich ausfallen. Entscheidend ist, dass alle relevanten Informationen vollständig, aktuell und nachvollziehbar aufbereitet sind, um potenziellen Käufern eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten und den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten.

Wie lang dauert es, eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen? 

In der Regel sollten für den Verkauf von Gewerbeimmobilien 3-12 Monate eingeplant werden. Im Einzelfall entscheiden aber unterschiedliche Faktoren über die tatsächliche Dauer des Verkaufs.

Je nach Objektart, Vermietungssituation, Lage der Immobilie oder der Marktlage für die entsprechende Objektart können Aufwand und damit auch Dauer für den Verkaufs variieren. Auch die Preisstrategie kann den Verkauf beschleunigen oder verzögern. Eine realistische möglichst marktnahe Einschätzung des Immobilienwerts ist maßgeblich.

Als Verkäufer sollten Sie den angestrebten Markt und auch die aktuelle wirtschaftliche Situation betrachten. Hohe Nachfrage in den entsprechenden Zielgruppen können den Preis und die Dauer positiv beeinflussen, während unsichere Marktbedingungen oder steigende Zinsen den Verkaufsprozess verlängern können.

Was muss ich beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie beachten? 

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie gibt es einige entscheidende Faktoren, die maßgeblich über den Verkaufserfolg und den erzielbaren Preis bestimmen. Neben der richtigen Strategie spielen vor allem wirtschaftliche, rechtliche und marktbezogene Aspekte eine zentrale Rolle.

Welche Gewerbeimmobilie möchten Sie verkaufen? 

Ob Hotel, Restaurant, Laden, Bürogebäude oder Halle, jede Gewerbeimmobilie hat ihre eigenen Anforderungen beim Verkauf. Je nach Objektart unterscheiden sich Zielgruppe, Preisfindung und Vermarktungsstrategie deutlich.

Während bei Büroimmobilien vor allem Mietverträge und stabile Erträge im Fokus stehen, spielen bei Hallen oder Grundstücken Faktoren wie Lage, Nutzbarkeit und Entwicklungspotenzial eine größere Rolle. Auch die Zielgruppe unterscheidet sich, da Investoren andere Kriterien mitbringen als Eigennutzer. Eine auf die jeweilige Immobilie abgestimmte Strategie ist daher entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf.

Hinweis: Der Verkauf eines Gewerbegrundstücks unterscheidet sich von bebauten Immobilien, da vor allem Bebaubarkeit, Lage und Entwicklungspotenzial entscheidend sind. Käufer bewerten Grundstücke primär nach Nutzungsmöglichkeiten und zukünftiger Wertsteigerung. Eine genaue Prüfung der baurechtlichen Rahmenbedingungen ist daher besonders wichtig.

Gewerbeimmobilie vermietet oder frei verkaufen? 

Eine Gewerbeimmobilie kann vermietet oder frei verkauft werden. Ob das Objekt vermietet oder leer steht, hat großen Einfluss auf die Zielgruppe, den Verkaufspreis und auch die Vermarktungsdauer im Verkauf.

Ähnlich wie beim Verkauf von vermieteten Wohnimmobilien sind vermietete gewerbliche Objekte besonders attraktiv für Investoren, da sie planbare Einnahmen versprechen. Der neue Eigentümer übernimmt mit dem Kauf die bestehenden Mietverträge und damit auch die laufenden Einnahmen.

Bei leerstehenden Objekten hingegen kann der Käufer das Objekt nach Kauf direkt selbst nutzen oder neu vermieten. Das bietet Flexibilität und erweitert den potenziellen Käuferkreis, was sich auch positiv auf den Preis auswirken kann. Allerdings benötigen leerstehende Objekte meist mehr Vermarktungsaufwand und verbürgen ein höheres Investitionsrisiko für den Käufer, weil die Anschlussvermietung nicht gesichert ist.

Die Entscheidung „vermietet oder frei verkaufen“ sollte strategisch getroffen werden. Eine genaue Analyse von Mietverträgen, Marktumfeld und Zielgruppe ist entscheidend für den optimalen Verkaufserfolg.

Wann ist der Verkauf einer Gewerbeimmobilie steuerfrei? 

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie können verschiedene Steuern anfallen, die den Gewinn deutlich beeinflussen. Ob und in welcher Höhe Steuern gezahlt werden müssen, hängt vor allem von der Haltedauer, der Nutzung und Ihrer persönlichen Situation ab.

Privatpersonen: Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie im Privatvermögen ist der erzielte Gewinn in der Regel steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Erfolgt der Verkauf innerhalb dieser Frist, unterliegt der Gewinn der sogenannten Spekulationssteuer und wird über die Einkommensteuer versteuert.

Die Steuerfreiheit gilt jedoch nur, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Werden innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien verkauft, kann das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit annehmen, wodurch die Gewinne unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig werden und zusätzlich Gewerbesteuer anfallen kann.

Unternehmen: Befindet sich die Gewerbeimmobilie im Betriebsvermögen eines Unternehmens, ist der Verkaufsgewinn grundsätzlich immer steuerpflichtig, dies ist unabhängig von der Haltedauer. Eine Steuerfreiheit nach zehn Jahren gibt es in diesem Fall nicht. Der Gewinn unterliegt je nach Rechtsform der Einkommen- oder Körperschaftsteuer, sowie in der Regel auch der Gewerbesteuer. Immobilienverkäufe sind zwar grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, jedoch kann unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer optiert werden.

Die Grundsteuer zählt nicht zu den klassischen Steuern beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie, ist aber für die Abwicklung relevant. Sie wird in der Regel bis zum Besitzübergang vom Verkäufer getragen und anschließend vom Käufer übernommen. Üblicherweise erfolgt eine zeitanteilige Aufteilung im Kaufvertrag.

Ob ein Verkauf steuerfrei möglich ist, hängt somit von mehreren Faktoren ab. Da die steuerliche Bewertung komplex sein kann, ist es empfehlenswert, vor dem Verkauf Beratung einzubeziehen.

Gewerbeimmobilie privat oder mit Makler verkaufen? 

Bei einem Privatverkauf kann der Eigentümer zwar die Maklerprovision sparen übernimmt jedoch auch die Verantwortung für den Verkauf. Der Verkauf eines gewerblichen Objekts erfordert jedoch viel Zeit, Fachwissen und Zugang zu den richtigen Zielgruppen. Gerade bei Gewerbeimmobilien ist es oft schwierig, passende Investoren ohne Netzwerk zu erreichen und den optimalen Preis zu erzielen.

Ein Makler übernimmt hingegen die Bewertung, Vermarktung und Verhandlungen und verfügt über Kontakte zu potenziellen Käufern. Dadurch kann der Verkaufsprozess meist schneller und erfolgreicher ablaufen.

Schlusswort:

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie erfordert eine sorgfältige Planung, fundierte Marktkenntnisse und eine klare Strategie. Wer die wichtigsten Faktoren wie Bewertung, Unterlagen, Zielgruppe und Zeitpunkt berücksichtigt, kann den Verkaufsprozess deutlich effizienter gestalten und den bestmöglichen Preis erzielen. In vielen Fällen lohnt sich die Unterstützung durch einen erfahrenen Immobilienexperten für Gewerbeimmobilien, um Risiken zu minimieren und Chancen optimal zu nutzen.

Über den Autor:  Christian Werner ist Diplom Immobilienwirt mit mehr als 10 Jahren Branchenerfahrung und Geschäftsführer von MPW Immobilien. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienwertermittlung berät er Kundinnen und Kunden beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien und begleitet sie bei allen Fragen rund um Bewertung und Vermarktung.