Geerbte Immobilie verkaufen

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen, kann eine schwierige Entscheidung sein, die häufig mit vielen Emotionen und Erinnerungen verbunden ist. Dennoch ist es manchmal die sinnvollste Option – insbesondere, wenn Ihr Lebensmittelpunkt weit von der geerbten Immobilie entfernt liegt.

Was sollten Sie beachten, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten?

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen, erfordert sorgfältige Überlegungen. Bevor Sie sich entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten:

• Ausschlagung des Erbes: Bevor Sie das Erbe annehmen, sollten Sie genau prüfen, ob der Erblasser Schulden oder andere Verpflichtungen hinterlassen hat. Falls die Verbindlichkeiten die Vermögenswerte übersteigen, kann es sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen.
• Alternativen zum Verkauf: Bevor Sie sich endgültig für den Hausverkauf entscheiden, sollten Sie Alternativen wie die Eigennutzung oder Vermietung in Betracht ziehen. 
• Zeitpunkt des Verkaufs: Der optimale Zeitpunkt, um Ihre geerbte Immobilie zu verkaufen, sollte strategisch gewählt werden. Berücksichtigen Sie dabei die aktuelle Marktlage und lokale Gegebenheiten.
• Steuerliche Aspekte: Auch steuerliche Aspekte wie die Spekulationssteuer oder die Erbschaftssteuer können den besten Zeitpunkt für den Verkauf beeinflussen.

Geerbte Immobilie verkaufen: Welche Steuern fallen an?

Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, muss mögliche Steuern beachten. Welche diese sind und unter welchen Umständen sie anfallen, erklären wir Ihnen hier: 

Wann wird die Erbschaftssteuer erhoben?

Die Erbschaftssteuer wird fällig, wenn das Vermögen von einem Erblasser auf seine Erbinnen oder Erben übergeht. In Deutschland regelt das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) diese Steuer. 

Die Erbschaftssteuer fällt auf den Wert aller geerbten Vermögensgegenstände an, darunter Immobilien, Geld, Wertpapiere oder Kunstwerke. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es Freibeträge. Bleibt Ihr Erbe unter diesem Betrag, fällt keine Erbschaftsteuer an.

• Ehe- und Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder, Stief- und Adoptivkinder, Enkel (wenn die Eltern verstorben sind): 400.000 €
• Enkelkinder: 200.000 €
• Eltern und Großeltern: 100.000 €
• Andere Erben: 20.000 €

Nur der Betrag, der über Ihrem Freibetrag liegt, wird besteuert. Wurden neben einer Immobilie auch andere Vermögensgegenstände vererbt, werden diese selbstverständlich auch vom Freibetrag abgezogen.

Was hat der Verkehrswert mit der Erbschaftssteuer zu tun?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Schlüssel zur Bestimmung ihres Vermögenswerts. Dieser Wert bildet nicht nur die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer, sondern beeinflusst auch den potenziellen Verkaufspreis, wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten. 

Der Verkehrswert wird zum Zeitpunkt des Erbfalls bestimmt und in der Regel vom Finanzamt ermittelt. Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert standardmäßig anhand allgemeiner Kriterien und Vergleichswerte. Individuelle Besonderheiten, die den Wert Ihrer Immobilie steigern oder mindern könnten, werden dabei oft nicht berücksichtigt. Ist die geerbte Immobilie vermietet, zieht das Finanzamt pauschal 10 % vom Verkehrswert ab. Es ergibt sich folgendes Dilemma: 

• Niedriger Verkehrswert: Ein niedriger Verkehrswert bedeutet zwar eine geringere Erbschaftssteuer, kann aber auch dazu führen, dass Sie Ihre Immobilie unter Wert verkaufen.
• Hoher Verkehrswert: Ein hoher Verkehrswert kann zwar einen höheren Verkaufspreis ermöglichen, führt aber auch zu einer höheren Erbschaftssteuer.

Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, ist es ratsam, ein unabhängiges Gutachten in Auftrag zu geben. Qualifizierte Gutachterinnen und Gutachter berücksichtigen alle wertrelevanten Faktoren und ermitteln den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie. Dieses Gutachten kann Ihnen dabei helfen, die Erbschaftssteuer gering zu halten und gleichzeitig den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, wenn Sie anschließend Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten.

Erbschaftsklassen und Steuersätze

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, ist es wichtig, sich mit den Steuerklassen und Steuersätzen der Erbschaftssteuer vertraut zu machen. Je nach Ihrem Verwandtschaftsgrad zur Erblasserin oder zum Erblasser werden Sie in eine der drei Steuerklassen eingeteilt:

• Steuerklasse I: Ehepartnerinnen und -partner, Lebenspartnerinnen und -partner, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Cousins und Cousinen, Stiefeltern
• Steuerklasse III: Alle übrigen Erwerberinnen und Erwerber

Je enger Sie mit der Erblasserin oder dem Erblasser verwandt sind, desto niedriger ist Ihre Steuerklasse und desto günstiger der Steuersatz:

Beispielrechnung für die Erbschaftssteuer

Anhand der oben genannten Faktoren, die die Erbschaftssteuer beeinflussen, betrachten wir nun ein praxisnahes Beispiel: Angenommen, Sie erben ein Haus im Wert von 400.000 € von Ihren Großeltern. Als Enkel beträgt Ihr Freibetrag 200.000 €, weswegen 200.000 € steuerpflichtiges Erbe bleiben.

Aufgrund Ihrer engen Verwandtschaftsbeziehung fallen Sie in die Steuerklasse I. Da Ihr steuerpflichtiges Erbe unter der Grenze von 300.000 € liegt, wird es mit einem Steuersatz von 11 % belastet. Die Erbschaftssteuer beträgt also in ihrem Fall 22.000 €.

Wann fällt keine Erbschaftsteuer an?

Bei Ehe- oder Lebenspartnern sowie Kindern kann die Erbschaftssteuer trotz Überschreitung der Freibeträge entfallen. Dafür muss eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:

• Selbstnutzung: Die Erblasserin oder der Erblasser hat die Immobilie selbst bewohnt und die Erbin oder der Erbe bewohnt sie für mindestens zehn Jahre weiter (bei einer Wohnfläche von höchstens 200 m²).
• Versorgungsfreibeträge: Es werden Versorgungsfreibeträge geltend gemacht. Diese betragen für Partner 256.000 € und für Kinder zwischen 10.300 und 52.000 € – abhängig vom Alter. Auf diese Weise ergeben sich insgesamt höhere Freibeträge.

Spekulationssteuer bei Erbe

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, kann die Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer wird unabhängig von der Erbschaftssteuer erhoben, wenn Sie die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen. Die Dauer dieser Frist hängt davon ab, wie die Erblasserin oder der Erblasser die Immobilie genutzt hat:

• Vermietung: War die Immobilie vermietet, beträgt die Spekulationsfrist seit dem Erwerb durch den Erblasser 10 Jahre. 
• Eigennutzung: Hat die Erblasserin oder der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt, verkürzt sich die Spekulationsfrist auf 3 Kalenderjahre. Die Erblasserin oder der Erblasser muss die Immobilie im Jahr der Erbschaft und in den zwei Jahren davor selbst genutzt haben.

Auch wenn die Spekulationsfrist nicht von der Erblasserin oder vom Erblasser eingehalten wurde, können Sie die Steuerlast umgehen. Es gibt zwei Möglichkeiten, um eine geerbte Immobilie zu verkaufen, ohne dass die Spekulationssteuer fällig wird.

Eigennutzung

Wenn Sie als Erbin oder Erbe die Immobilie für mindestens drei volle Kalenderjahre selbst bewohnen, entfällt die Spekulationssteuer komplett. Dabei ist es unerheblich, ob Sie bereits im Jahr des Erbfalls eingezogen sind oder erst später. Entscheidend ist, dass die Immobilie in den zwei Jahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst Ihr Hauptwohnsitz ist. Auch wenn Ihr Kind die Immobilie mietfrei bewohnt, kann das die Frist erfüllen.

Beispiel: Sind Sie im Dezember 2022 in die Immobilie eingezogen, können Sie diese im Januar 2024 bereits wieder steuerfrei verkaufen, auch wenn Sie faktisch gesehen nur ein Jahr in der Immobilie gewohnt haben.

Geringer Gewinn

Beträgt der Veräußerungsgewinn weniger als 600 €, bleibt der Verkauf ebenfalls steuerfrei.

Sollten Sie die geerbte Immobilie verkaufen wollen, bevor die Spekulationsfrist abgelaufen ist, fällt die Steuer nur auf den tatsächlichen Gewinn an. Dieser berechnet sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis, abzüglich der Kosten für Makler und Notar.

Erst auf diesen Betrag wird anschließend der Steuersatz angewendet.

Fazit

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist ein komplexer Prozess, der sowohl emotionale als auch finanzielle Aspekte berücksichtigt. Dabei sollten Sie sich über die steuerlichen Auswirkungen informieren und, wenn möglich, alle relevanten Fristen einhalten. 

Bevor Sie sich endgültig für den Verkauf Ihrer Immobilie entscheiden, sollten Sie auch Alternativen wie die Selbstnutzung oder Vermietung in Betracht ziehen. Bei Unsicherheiten kann die Expertise eines Maklerbüros oder Steuerberaters Ihnen helfen, die richtige Entscheidung zu treffen.