Erbschaftssteuer & Immobilien: Wie Sie Ihre Steuerlast senken

Was ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Die Erbschaftssteuer wird dann auf Immobilien fällig, wenn Vermögenswerte von einer Erblasserin oder einem Erblasser auf eine Erbin oder einen Erben übergehen. Dabei betrifft die Erbschaftssteuer nicht nur Immobilien, sondern alle übertragenen Vermögensgegenstände.  Die Erbschaftssteuer ist nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt.

Erbschaftssteuer bei Immobilien: So läuft der Prozess ab

Mit dem Todestag der Erblasserin oder des Erblassers werden Erbende erbschaftsteuerpflichtig. Der bürokratische Ablauf nimmt jedoch einige Zeit in Anspruch, sodass den Erbinnen und Erben in dieser Phase auch eine gewisse Bedenkzeit zur Verfügung steht.  

Im ersten Schritt erfolgt die offizielle Benachrichtigung über das Erbe. Die Erbin oder der Erbe hat anschließend 6 Wochen Zeit, um das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen. Für Personen, die im Ausland leben, verlängert sich die Frist auf 6 Monate. Ein Erbe abzulehnen, sollte vor allem in Betracht gezogen werden, wenn es mit hohen Schulden verbunden ist.

Anschließend muss das zuständige Finanzamt am Standort der Immobilie über den Erbfall informiert werden. Dazu muss die Erbin oder der Erbe in einem formlosen Schreiben wichtige Daten zur Immobilie angeben, unter anderem:

• Name, Adresse und Beruf der Erblasserin oder des Erblassers sowie der Erbin oder des Erben
• Informationen zum Todestag und -ort der verstorbenen Person
• Verhältnis zum Verstorbenen, zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
• Angaben zum Gegenstand des Nachlasses sowie dessen geschätzter Wert
• Angaben über das Vorhandensein eines Testaments oder Erbvertrags
• Informationen zu vorherigen Schenkungen oder Zuwendungen

Anhand dieser Informationen entscheidet das Finanzamt, ob eine Erbschaftssteuererklärung erforderlich ist. Sofern die Erbin oder der Erbe den persönlichen Freibetrag nicht überschreitet, ist die Angabe der Steuererklärung häufig nicht nötig. Ansonsten beträgt die Abgabefrist mindestens einen Monat. Die Steuererklärung umfasst Vordrucke und Anlagen, die das Finanzamt bereitstellt. Sobald der Steuerbescheid eintrifft, haben Erbinnen und Erben genau einen Monat Zeit, um die Erbschaftssteuer der Immobilie zu begleichen.

Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien entfällt, wenn der Wert der geerbten Immobilie vollständig durch den geltenden Freibetrag abgedeckt wird. Allerdings sind die Immobilienpreise seit der letzten Festlegung der Freibeträge im Jahr 2009 erheblich gestiegen, wodurch die Erbschaftssteuer-Freibeträge der Immobilie häufig nicht mehr ausreichen. Das führt dazu, dass immer mehr Erbinnen und Erben die Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Die Erbschaftssteuer fällt nur auf den Teil des Nachlasses an, der nicht von den jeweiligen Freibeträgen abgedeckt wird. Dabei variiert der Freibetrag je nach Verwandtschaftsgrad; die Faustregel lautet: Je enger die Verwandtschaftsbeziehung, desto höher ist der Freibetrag. Diese Freibeträge sind wie folgt festgelegt: 

• Ehepartnerinnen und -partner sowie eingetragene Lebenspartnerinnen und -partner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkelinnen und Enkel: 200.000 €
• Großeltern: 100.000 €
• Andere Erben wie Geschwister oder unverheiratete Partnerinnen und Partner: 20.000 €

Reicht der Freibetrag der Erbschaftssteuer für die Immobilie nicht aus, wird die Steuer nur auf den überschreitenden Betrag erhoben. Zur Bewertung des Verkehrswerts der Immobilie führt das Finanzamt eine Immobilienbewertung durch. Hierfür wird das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren genutzt – abhängig von der Immobilienart. Eine Besichtigung vor Ort findet dabei nicht statt. Stattdessen erstellt das Finanzamt den Wert anhand eines Feststellungsbescheids, den die Erbin oder der Erbe einreicht. Der Bescheid enthält Angaben zu Faktoren wie Größe, Zustand und Baujahr der Immobilie.

Oft führt dieses Verfahren zu einem erhöhten Verkehrswert und einer höheren Erbschaftssteuer als erforderlich. In solchen Fällen können Erbinnen und Erben innerhalb von 30 Tagen Einspruch einlegen und von einer oder einem Sachverständigen ein unabhängiges Gutachten einholen.

Eine besondere Regelung greift, wenn die Immobilie innerhalb von 12 Monaten nach dem Erbfall verkauft wird. Hierbei wird der tatsächliche Verkaufspreis herangezogen, um die Erbschaftssteuer zu berechnen, die auf eine Immobilie anfällt, und nicht der geschätzte Verkehrswert.

Steuerklassen und Steuersätze bei der Erbschaftssteuer

Die Steuerklassen und Steuersätze, die durch die Erbschaftssteuer auf Immobilien anfallen, sind im ErbStG § 15 festgelegt. Abhängig von der Steuerklasse, in die die Erbin oder der Erbe fällt, ergibt sich der zu zahlende Steuersatz. Die Steuerklassen sind unterteilt in:

• Steuerklasse I: Ehepartnerinnen und -partner, Lebenspartnerinnen und -partner, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Urenkel, Eltern, Großeltern
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Cousinen und Cousins, Stiefeltern, geschiedene Ehepartnerinnen und -partner sowie ehemalige Lebenspartnerinnen und -partner
• Steuerklasse III: Alle übrigen Erwerberinnen und Erwerber

Die Steuerlast fällt günstiger aus, je niedriger die Steuerklasse:

 

Fallbeispiel: Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnen

Eine Enkelin erbt von ihrer Großmutter eine Immobilie. Die resultierende Erbschaftssteuer kann für die Immobilie in wenigen Schritten berechnet werden:

• Wert der geerbten Immobilie: 800.000 €
• Freibetrag für Enkel: 200.000 €
• Zu versteuernder Restbetrag: 600.000 €
• Steuerklasse und Steuersatz: Steuerklasse I, 15 %
• Steuerlast: 600.000 € x 0,15 = 90.000 €

Was tun, wenn die Erbschaftssteuer der Immobilie nicht bezahlt werden kann?

Wenn die Erbin oder der Erbe die Erbschaftssteuer der Immobilie nicht aufbringen können, scheinen Verkauf oder Zwangsversteigerung oft die einzige Lösung zu sein. Für viele kommt der Gedanke, die geerbte Immobilie zu verkaufen, jedoch aus emotionalen Gründen und dem persönlichen Wert der Immobilie nicht infrage.

Aus diesem Grund gelten gerade für Ehepartnerinnen und -partner sowie Kinder bei der Erbschaftssteuer der Immobilie vergünstigte Konditionen. Es besteht zum Beispiel die Möglichkeit einer Stundung der Steuer, also einer späteren Zahlung, wenn die Steuer anderenfalls nur durch den Verkauf gedeckt werden könnte. 

Diese Regelung greift bei folgenden Szenarien:

• Betriebsimmobilien
• Vermietete Immobilien
• Immobilien, in denen die Erbin oder der Erbe selbst wohnen möchte

Die Stundung ist bei vermieteten Immobilien bis zu 10 Jahre zinsfrei. Sie muss beim Finanzamt beantragt werden, das im Einzelfall über die Zustimmung entscheidet. Dafür müssen allerdings alle Alternativen bereits ausgeschöpft worden sein – auch die Aufnahme eines Kredits.

Erbschaftssteuer einer Immobilie umgehen: Schenkung & Co.

Eine Möglichkeit, die Erbschaftssteuer bei Immobilien zu umgehen, ist eine Schenkung zu Lebzeiten. Diese Strategie ist dann sinnvoll, wenn Immobilien über einen längeren Zeitraum schrittweise übertragen werden sollen. Grund dafür ist, dass die Freibeträge bei der Schenkungssteuer alle 10 Jahre erneuert werden. Vorteile der Schenkung sind unter anderem: 

• Eltern können den Immobilienwert untereinander aufteilen und jeweils 400.000 € steuerfrei an ihr Kind übertragen. 
• Eine Teilschenkung ermöglicht, zuerst einen Teil der Immobilie zu übertragen und nach 10 Jahren den restlichen Anteil zu schenken – ohne die Freibeträge zu überschreiten.
• Wenn die oder der Schenkende Wohnrechte oder Nießbrauchrechte behält, wird die Schenkungssteuer deutlich gesenkt.

Die Freibeträge sind identisch mit denen der Erbschaftssteuer – mit Ausnahme derer für Eltern und Großeltern, die bei der Schenkung einen niedrigeren Freibetrag von 20.000 € erhalten. Wenn die Schenkerin oder der Schenker vor Ablauf der 10-Jahresfrist verstirbt, wird jedoch unverändert die Erbschaftssteuer auf die Schenkung erhoben. 

Eine weitere Möglichkeit, um die Erbschaftssteuer auf Immobilien zu senken, sind Versorgungsfreibeträge. Diese können zusätzlich zu den Erbschaftssteuer-Freibeträgen für die Immobilie geltend gemacht und angerechnet werden: 

• Ehepartnerinnen und -partner und eingetragene Lebenspartnerinnen und -partner: 256.000 €
• Kinder bis 5 Jahre: 52.000 €
• Kinder 5–10 Jahre: 30.700 €
• Kinder 10–15 Jahre: 20.500 €
• Kinder 20–27 Jahre: 10.300 €