Energetische Sanierung 2025

Energetische Sanierung 2025: Das Wichtigste im Überblick

• Energetische Sanierungen umfassen Maßnahmen wie Wärmedämmung, Fenstererneuerung und Heizungssanierung. Das Ziel: Die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und den Energieverbrauch (bzw. CO2-Emissionen) zu reduzieren.
• Ab 2030 tritt in Deutschland eine energetische Sanierungspflicht für bestimmte Gebäudetypen in Kraft. Betroffen sind bewohnte Häuser und Wohnungen der EU-Energieeffizienzklasse G und F, die bis zur Klimaneutralität energetisch saniert werden müssen.
• Eine energetische Sanierung ist nicht nur für das Klima sinnvoll. Sie verbessert den Wohnkomfort, kann den Immobilienwert steigern und führt zu langfristigen Kosteneinsparungen.

Was ist eine energetische Sanierung?

Bei der energetischen Sanierung, auch thermische Sanierung genannt, geht es um die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und um die Senkung von CO₂-Emissionen. Zu den wichtigsten Maßnahmen der energetischen Gebäudesanierung gehören unter anderem:

• Neue Heizungsanlagen: Altanlagen werden durch moderne, effizientere Systeme ersetzt. Dabei kommen oft Technologien wie Brennwertkessel und Wärmepumpen zum Einsatz. Die Wahl des Heizsystems hängt dabei von verschiedenen Faktoren wie dem Standort des Gebäudes, vorhandenen Anschlüssen und individuellen Bedürfnissen ab.
• Erneuerbare Energien: Technologien wie Solarthermieanlagen, Photovoltaik oder Biomasseheizungen können die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen verringern und CO₂-Emissionen reduzieren.
• Wärmedämmung: Eine effektive Dämmung reduziert Wärmeverluste. Besonders bei älteren Gebäuden kann eine nachträgliche Dämmung mit Materialien wie Mineralwolle, expandiertem Polystyrol (EPS) oder natürlichen Dämmstoffen den Energieverbrauch senken. Wärmedämmung ist zum Beispiel bei der energetischen Sanierung eines Dachs sinnvoll.
• Lüftungstechnik: Moderne Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung sorgen für ein angenehmes Raumklima und reduzieren den Energiebedarf für das Heizen.
• Neue Fenster: Alte und undichte Fenster sind oft eine Hauptquelle für Energieverluste. Die energetische Sanierung von Fenstern mit Mehrfachverglasung und verbesserten Rahmen minimiert den Wärmeverlust (und kann zusätzlich Lärm reduzieren).

Beim Heizungsaustausch (KfW-Zuschuss Nr. 458) gelten gestaffelte Förderungen:

• Grundförderung: 30 % der förderfähigen Kosten
• Geschwindigkeitsbonus: +20 % bei Austausch einer alten fossilen Heizung bis 2028
• Einkommensbonus: +30 % bei einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 Euro
• Effizienzbonus: +5 % für besonders effiziente Wärmepumpen

Maximal können 70 % der Kosten, das sind bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit, gefördert werden

Zusätzlich gibt es für besonders sanierungsbedürftige Immobilien, sogenannte Worst-Performing-Buildings, einen weiteren Zuschuss von 10 %. Wer sich für eine serielle Sanierung entscheidet, erhält 15 % Förderung.

Ergänzend zur KfW-Förderung unterstützt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einzelne Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle. Die Grundförderung liegt bei 15 %, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) sind es 20 %. Der maximale Zuschuss beträgt 30.000 Euro, mit iSFP sogar 60.000 Euro.

Zudem ist eine Kombination der beiden Programme möglich – etwa bei einem Heizungstausch und Dämmung der Gebäudehülle. Insgesamt darf die Gesamtförderung jedoch 70 % der förderfähigen Kosten nicht überschreiten.

Ob Heizungstausch, Dämmung, Anlagentechnik oder Fachplanung und Baubegleitung – die energetische Sanierung wird durch umfangreiche Förderungen finanziell unterstützt.

Welche Pflichten müssen Sie im Rahmen der energetischen Sanierung 2025 erfüllen?

Mit dem Gebäudeenergiegesetz, das 2024 in Kraft getreten ist, setzt Deutschland die Ziele des EU-Klimapakets „Fit for 55“ um. Ziel ist es, die Treibhausgasemissionen bis 2030 um 55 % im Vergleich zu 1990 zu senken. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das, sie sind bei bestimmten baulichen Maßnahmen verpflichtet, energetische Standards einzuhalten.

Im Falle eines Eigentümerwechsels besteht Sanierungspflicht – ob durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft. Altbauten müssen dann innerhalb von 2 Jahren nach der Eintragung ins Grundbuch modernisiert werden. Energetisch saniert werden müssen 2025 zudem alle Gebäude, bei denen mehr als 10 % der Fläche erneuert wird. 

Für den Austausch von Heizungen gilt ab Juli 2026 in Großstädten und ab Juli 2028 in kleineren Kommunen, dass neue Anlagen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. In Neubaugebieten gilt diese Regel bereits seit 2024.

Darüber hinaus ist die Dämmung der obersten Geschossdecke Pflicht. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf dabei den Wert von 0,24 nicht überschreiten. Ebenfalls verpflichtend ist die Dämmung von ungedämmten Wasser- und Heizungsrohren. Zudem müssen Standard-Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden. Und ab 2029 müssen Gasheizungen zu mindestens 15 % mit grünen Gasen betrieben werden, ab 2035 sind es 30 % und ab 2040 60 %.

Was ist die energetische Sanierungspflicht 2030?

Ab dem Jahr 2030 wird in Deutschland eine energetische Sanierungspflicht für bestimmte Gebäudetypen eingeführt. Das bedeutet: Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien müssen bestimmte Standards erfüllen, um den Energieverbrauch ihrer Gebäude zu senken. Diese energetische Sanierung ist per EU-Gesetz festgeschrieben. Es ist ein wichtiger Schritt gegen den Klimawandel und soll dazu beitragen, die nationalen und internationalen Klimaziele zu erreichen.

• Bis 2030 müssen bewohnte Häuser und Wohnungen der EU-Energieeffizienzklasse G und F bis zur Klimaneutralität energetisch saniert werden. Für öffentliche Gebäude läuft die Frist bereits 2027 ab. Ab 2050 sollen dann alle Gebäude klimaneutral sein.
• Die Energieeffizienz von Immobilien wird innerhalb der EU mit Hilfe eines einheitlichen Energie-Ausweises gemessen – das sogenannte „Energy Performance Certificate“ (EPC). So werden Häuser und Wohnungen in verschiedene Kategorien von A bis G eingeteilt. Bis 2033 müssen Wohnbauten mindestens Kategorie E entsprechen.
• Ab 2030 sind nur noch emissionsfreie Neubauten möglich. Subventionen für Heizkessel fossiler Brennstoffe werden ab 2027 voraussichtlich verboten. Auch ein Verbot für Ölheizungen ist geplant.

Energetische Sanierungspflicht 2030 & Enteignung

Bei Immobilienbesitzern wächst die Sorge vor einer möglichen Enteignung, die mit der energetischen Sanierungspflicht 2030 verbunden ist. Wie es dazu kommt? Ursprünglich sah der Entwurf der EU-Richtlinie bei Nichterfüllung der Sanierungspflicht drastische Strafen vor, die durch die hohen Kosten quasi zur Enteignung geführt hätten. Mit dem neuen Verordnungsentwurf vom 07.12.2023 ist diese Zwangssanierung nun entfallen.

Gibt es bereits eine energetische Sanierungspflicht?

Vermieterinnen und Vermieter sind verpflichtet, ihre Immobilien energetisch zu sanieren und die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Das betrifft aktuell vor allem ältere Gebäude, die häufig nicht den aktuellen Energiestandards entsprechen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) spielt dabei eine wichtige Rolle. Demnach müssen ineffiziente Heizungen bei einem Eigentümerwechsel ausgetauscht werden. Beim Hauskauf kann es also durchaus nötig sein, die Heizung zu erneuern.

Tipp: Für Mieter kann eine energetische Sanierung kurzfristig Unannehmlichkeiten und höhere Mieten bedeuten; langfristig profitieren sie jedoch von niedrigeren Nebenkosten und einem verbesserten Wohnkomfort.

Kann die energetische Sanierung von der Steuer abgesetzt werden?

Wer seine Immobilie energetisch sanieren möchte, kann neben den Fördermöglichkeiten bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Das betrifft nicht nur energetische Maßnahmen am Haus, sondern auch den Heizungstausch sowie die Heizungsoptimierung. Handwerkerkosten können Sie ebenfalls steuerlich absetzen.

Folgende Kriterien müssen erfüllt sein:

• Sie bewohnen die Immobilie selbst
• Die Immobilie liegt im Europäischen Wirtschaftsraum 
• Die Immobilie ist mindestens 10 Jahre alt

Insgesamt darf der Betrag maximal 40.000 Euro betragen und ist über 3 Jahre zu verteilen. Das bedeutet: Die ersten 2 Jahre dürfen Sie jeweils 7 Prozent (maximal 14.000 Euro) pro Jahr absetzen; im dritten Jahr dann 6 Prozent (maximal 12.000 Euro). Wenn Sie eine Steuerermäßigung möchten, müssen Sie eine Bescheinigung Ihrer energetischen Sanierung beim Finanzamt vorlegen. Diese wird vom Fachbetrieb ausgestellt, der die Sanierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Beim Bundesfinanzministerium (BMF) gibt es dafür 2 Musterformulare.

Achtung! Wichtig ist, dass alle Maßnahmen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und von einem Fachunternehmen bis spätestens 31. Dezember 2030 durchgeführt werden. Zudem sollten Eigentümerinnen und Eigentümer alle Belege und Nachweise für die Steuererklärung sorgfältig aufbewahren.

Wie läuft die energetische Sanierung 2025 ab?

Eine energetische Sanierung ist aufwändig. Deshalb sollten Sie sich genügend Zeit nehmen, alle Maßnahmen zu planen und sich fachkundige Hilfe holen. Folgende Schritte sind wichtig:

• Als allererstes sollten Sie die gesetzlichen Vorgaben zur energetischen Sanierung Ihres Gebäudes verstehen.
• Finden Sie dann einen Person vom Fach für die energetische Sanierung und Beratung. Fachkundige sind auch nötig, damit Sie Fördermittel beantragen können.
• Erhalten Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) von Ihrem Experten oder Ihrer Expertin. Dieser Plan listet alle geplanten Maßnahmen auf und kann Ihre Fördermittel erhöhen. 
• Nun beantragen Sie Finanzierung und Förderung Ihrer Maßnahmen. Wichtig ist, dass Sie das tun, bevor Sie Aufträge für die Arbeiten vergeben.
• Holen Sie sich verschiedene Angebote für Ihre geplanten Sanierungsmaßnahmen ein und wählen Sie das beste Angebot aus. Energie-Effizienz-Beraterinnen und -Berater können Ihnen dabei helfen.

Sie können Ihre Sanierung entweder Schritt für Schritt oder in einem Rutsch umsetzen. Bei einer schrittweisen Modernisierung sollten Sie unbedingt auf die richtige Reihenfolge achten. Zum Beispiel sollten Sie Fenster nicht in eine ungedämmte Fassade einbauen, da so Schimmel entstehen kann. Lassen Sie sich deshalb gut beraten.

Tipp: Die energetische Sanierung von Altbauten ist eine besondere Herausforderung – vor allem, wenn es sich um denkmalgeschützte Gebäude handelt. In solchen Fällen müssen die Sanierungsmaßnahmen den Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechen. Dies kann die Auswahl der Maßnahmen und Materialien einschränken und erfordert oft eine enge Abstimmung mit den zuständigen Behörden.

Was kostet eine energetische Sanierung?

Die Kosten einer energetischen Sanierung variieren stark – je nach Umfang der Maßnahmen und dem Zustand des Gebäudes. Im Durchschnitt können die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche mehrere hundert Euro betragen. Eine sorgfältige Planung und Kalkulation im Vorfeld sind daher wichtig. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Fachfirmen und nutzen Sie verfügbare Fördermittel und steuerliche Vorteile (mehr dazu im Laufe des Artikels).

Tipp: Eine energetische Sanierung kann zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen und dadurch auch eine Mieterhöhung rechtfertigen. Dies muss jedoch im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erfolgen. Vermieter dürfen einen Teil der Sanierungskosten auf die Mieter umlegen, was jedoch transparent und nachvollziehbar sein muss. Für Mieter bedeutet dies in der Regel höhere Mietkosten, die jedoch durch niedrigere Nebenkosten ausgeglichen werden können.

Energetische Sanierung 2025: Das müssen Sie beachten

Die energetische Sanierung bleibt auch 2025 ein komplexes Thema. Von gesetzlichen Vorgaben bis zu finanziellen Überlegungen – es gibt viel zu bedenken. Die gute Nachricht? Energetische Sanierungen bringen Vorteile, die sich auszahlen – ob Klimaneutralität, reduzierte Energiekosten oder ein erhöhter Immobilienwert. 

Eine Expertin oder ein Experte in Energieeffizienz ist sinnvoll, damit das Projekt erfolgreich wird und Sie alle verfügbaren Fördermöglichkeiten nutzen können. Lassen Sie sich von uns gerne beraten!