Denkmalgeschütztes Haus kaufen: Was Sie beachten müssen
Ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen bedeutet, sich den unverwechselbaren Charme historischer Architektur ins eigene Zuhause zu holen. Ob Zierfachwerk, Stuck oder Reetdach – die Elemente erzählen Geschichten der Vergangenheit und machen jede Immobilie zu etwas Einzigartigem.

Doch die Traumimmobilie bringt auch Tücken mit sich: Unter Denkmalschutz stehende Gebäude zu kaufen, erfordert ein hohes Maß an Planung und eine Menge Papierkram. Erfahren Sie in diesem Artikel, wann sich die Investition in ein denkmalgeschütztes Haus lohnt und was Sie beachten müssen, um den Kauf erfolgreich zu meistern.
Was ist Denkmalschutz?
Der Denkmalschutz bewahrt historische Gebäude vor Zerstörung durch Abriss oder unsachgemäße baulichen Veränderungen.
Die gesetzliche Verantwortung zur Umsetzung liegt bei den einzelnen Ländern, weshalb es keine einheitlichen Vorgaben gibt. Jedes Bundesland definiert eigene Kriterien, um festzulegen, welche Immobilien als denkmalgeschützt eingestuft werden und wie diese erhalten werden sollen.
Wann steht ein Haus unter Denkmalschutz?
Ein Haus steht unter Denkmalschutz, wenn es aufgrund bestimmter Maßstäbe als besonders erhaltenswert gilt. Dabei spielen nicht nur das Alter der Immobilie, sondern vor allem ihre Bedeutung für Kultur, Geschichte und Stadtbild eine Rolle. Zu den typischen Bewertungskriterien gehören:
- Baujahr
- architektonische Merkmale
- Seltenheitswert
- Zustand und bauliche Qualität
- baugeschichtliche, historische oder künstlerische Bedeutung
Viele denkmalgeschützte Häuser, die Sie kaufen können, zeichnen sich durch ihren unverwechselbaren Charme und ihre einzigartige Bauweise aus. Beispiele hierfür sind:
- Fachwerkhäuser
- Schwarzwaldhäuser
- Lofts und alte Fabrikhallen
- Jugendstilvillen
Neben Wohngebäuden können auch andere Immobilien unter Denkmalschutz stehen. Dazu zählen zum Beispiel Leuchttürme, historische Mühlen, Kasernen oder Krankenhäuser und Gefängnisse.
Was passiert mit Häusern, die unter Denkmalschutz stehen?
Der Denkmalschutz bringt spezifische Auflagen mit sich. Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, dürfen Sie Veränderungen an der Immobilie nur nach Einholung einer Genehmigung ausführen.
Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, erkennen Sie daran, ob es in die Denkmalliste eingetragen ist. Diese Liste können Sie bei der zuständigen unteren Denkmalbehörde Ihrer Stadt, Kommune oder Ihres Landkreises einsehen. Die Eintragung dient als offizieller Nachweis des Denkmalschutzstatus.
Falls Unsicherheiten bestehen, lohnt es sich, direkt bei der Behörde nachzufragen. In einigen Fällen können die bürokratischen Prozesse zur Eintragung noch nicht abgeschlossen sein, obwohl das Gebäude bereits denkmalgeschützt ist.
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen möchte, übernimmt nicht nur ein besonderes Stück Geschichte, sondern auch die Verantwortung, dieses Kulturerbe zu bewahren.
Vor- und Nachteile denkmalgeschützter Immobilien
Ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen, bietet zahlreiche Vorteile, bringt jedoch auch Herausforderungen mit sich. Die einzigartige historische Architektur und mögliche steuerliche Vorteile stehen einem erhöhten Sanierungsaufwand und strengen Auflagen gegenüber. Zentrale Vor- und Nachteile sind:
Vorteile | Nachteile |
---|---|
Historischer Charme | Hohe und schwer kalkulierbare Sanierungskosten |
Günstiger Kaufpreis | Einschränkung durch strenge Denkmalschutzauflagen |
Angenehmes Raumklima | Aufwendige Genehmigungsverfahren und hoher bürokratischer Aufwand |
Abschreibung von Instandhaltungs- und Abnutzungskosten | Erfordernis spezialisierter Handwerker |
Vergünstigung der Grundsteuer | |
Förderungsmöglichkeiten bei Sanierung |
Im Folgenden stellen wir Ihnen die positiven und negativen Aspekte genauer vor.
Welche Vorteile bestehen, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen?
Ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen, bringt für Käuferinnen und Käufer verschiedene Vorteile mit sich – besonders im Hinblick auf steuerliche Aspekte. Dabei profitieren vor allem Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger, die das Gebäude vermieten möchten.
Steuerliche Vorteile
Die sogenannte Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) regelt die steuerlichen Vergünstigungen von Denkmalimmobilien. Je nachdem, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten, gelten unterschiedliche Bestimmungen:
- Eigennutzung: Hier können 90 % der Kosten für Sanierung und Modernisierung steuerlich abgeschrieben werden. Die Abschreibung erfolgt über 10 Jahre mit jährlich 9 %. Es werden jedoch nur Ausgaben berücksichtigt, die dem Erhalt oder der Nutzung der Immobilie dienen. Der Kaufpreis der Immobilie selbst ist nicht abschreibungsfähig.
- Vermietung: Beim Vermieten eines denkmalgeschützten Hauses können bis zu 100 % der Instandhaltungskosten abgeschrieben werden. Diese Abschreibung erfolgt in den ersten 8 Jahren mit 9 % jährlich, in den darauffolgenden 4 Jahren mit 7 %. Nach dieser Frist von 12 Jahren besteht kein Anspruch mehr auf Steuerminderung. Zusätzlich kann die Abnutzung der Bausubstanz abgeschrieben werden, was eine Abschreibung der Anschaffungskosten ermöglicht. Abhängig vom Baujahr der Immobilie gilt:
- Vor 1924: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
- Nach 1924: 2 % pro Jahr über 50 Jahre
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Modernisierungsmaßnahmen nach dem Kauf beginnen müssen, um die Vorteile geltend machen zu können. Daher müssen die Instandhaltungskosten zunächst aus eigener Tasche bezahlt werden.
Ein weiterer Pluspunkt: Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie kann zu einer Ermäßigung der Grundsteuer führen, wobei diese um bis zu 10 % gesenkt werden kann. Voraussetzung hierfür ist die Angabe der Immobilie in der Steuererklärung. Die entsprechenden Anlagen tragen je nach Bundesland unterschiedliche Bezeichnungen wie Grundsteuerbefreiung, -ermäßigung oder -vergünstigung.
Gesundes Wohnklima
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, profitieren Sie zudem von angenehmen Raumklimabedingungen. Durch die Verwendung natürlicher Baumaterialien wie Lehm und Holz regulieren diese Immobilien den Feuchtigkeitsgehalt der Innenräume auf natürliche Weise. Dicke Fassaden bieten zudem eine gute Dämmung, die eine Fassadensanierung häufig überflüssig machen.
Nachteile beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie
Ein unter Denkmalschutz stehendes Haus zu kaufen, geht mit einigen Nachteilen einher. Zum einen sind denkmalgeschützte Häuser älter und erfordern dadurch umfassende Instandhaltungsmaßnahmen. Häufig müssen besondere Materialien beschafft und traditionelle Handwerkstechniken eingesetzt werden, die spezialisierte Fachkräfte erfordern. Zum anderen erschwert der bürokratische Aufwand die Umsetzung individueller Bauvorstellungen.
Schwer kalkulierbarer Sanierungsbedarf
Eine denkmalgeschützte Immobilie zu kaufen, bedeutet einen hohen Sanierungsaufwand. Dieser ist nicht nur kostspielig, sondern auch schwer planbar. Oft treten unerwartete Probleme wie Schimmel oder ein Pilzbefall erst während der Sanierungsarbeiten auf, was die Kosten schnell in die Höhe treibt.
Zudem ist für die Sanierung meist die Beauftragung von Fachexpertinnen und -experten notwendig, die sich mit den angewandten Bautechniken und Mischkonstruktionen auskennen – etwa bei der Restaurierung von Reetdächern.
Eine gründliche Immobilienbewertung durch Sachverständige oder ein Maklerbüro kann dabei helfen, böse Überraschungen zu vermeiden. Dennoch sollten Sie stets einen finanziellen Puffer einplanen.
Einschränkung durch Denkmalschutzauflagen
Bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses gelten strenge Auflagen. Maßnahmen wie das Streichen der Fassade, die Installation von Photovoltaikanlagen oder der Ausbau eines Dachgeschosses müssen intensiv mit den zuständigen Behörden abgestimmt werden.
Die energetische Sanierung der Außenfassade ist in der Regel nicht erlaubt. Auch die Innendämmung sowie die Anpassung von Fenstern und Türen ist oftmals nicht mit den Denkmalschutzauflagen vereinbar, was zu höheren Heizkosten führen kann.
Aufwendige Genehmigungsverfahren und Konsequenzen bei Verstößen
Der Kauf und die Nutzung eines denkmalgeschützten Hauses geht oft mit viel bürokratischen Aufwand einher – sei es für Sanierungen oder die Inanspruchnahme von Steuervorteilen.
Jegliche Umbauten müssen mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Wenn Ihre Pläne nicht mit den Vorgaben des Denkmalschutzes vereinbar sind, kann eine Genehmigung verweigert werden. Bei eigenmächtigen Veränderungen drohen Bußgelder, die Verpflichtung zur Wiederherstellung des Ursprungszustands und im Extremfall sogar die Enteignung.
Was dürfen Sie umbauen, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen?
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, dürfen bauliche Veränderungen nur vorgenommen werden, wenn sie den historischen Charakter des Gebäudes nicht beeinträchtigen. Welche Anpassungen erlaubt sind, klären Sie stets individuell mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde ab.
Grundsätzlich benötigen Sie für folgende Maßnahmen eine Genehmigung:
- Erneuerung des Dachstuhls
- Streichen von Fassade oder Innenräumen
- Installation von Satelliten- oder Photovoltaikanlagen
- Austausch oder Vergrößerung von Fenstern und Türen
- Umbau von Keller oder Dachboden
- Änderungen der Raumaufteilung oder Nutzungsart
- Modernisierung der Sanitäranlagen
- Anbringung von Wärmedämmung
Als Eigentümerin oder Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses sind Sie verpflichtet, das Gebäude zu erhalten, zu modernisieren und seinen geschichtlichen Wert zu bewahren. Der Denkmalschutz der Immobilie, die Sie kaufen, bezieht sich dabei nicht zwangsläufig auf das gesamte Haus. Häufig beschränkt sich dieser auf bestimmte Elemente wie die Fassade, Decken, Böden oder das Treppenhaus. Der Ensembleschutz hingegen umfasst die vollständige Immobilie.
Erfolgreich ein denkmalgeschütztes Haus kaufen
Wer eine Denkmalimmobilie kaufen möchte, muss zahlreiche Aspekte beachten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Mit der nachfolgenden Checkliste behalten Sie alle wichtigen Schritte im Blick:
- Persönliche Besichtigung der Immobilie
- Prüfen Sie Substanzschäden
- Achten Sie auf Feuchtigkeit an Fassade und Dachstuhl
- Suchen Sie nach Schimmel
- Überprüfen Sie alte Heizkessel
- Prüfen Sie auf Schadstoffe und Chemikalien wie Asbest
- Kontrollieren Sie Wasserleitungen und Elektroinstallationen
- Expertinnen und Experten hinzuziehen: Lassen Sie die Immobilie durch Sachverständige oder ein Maklerbüro bewerten
- Denkmalschutz klären: Erkundigen Sie sich bei der Denkmalschutzbehörde, ob das Objekt geschützt ist
- Grundbuch prüfen: Überprüfen Sie Belastungen und Verpflichtungen
- Sanierungsmaßnahmen abstimmen: Besprechen Sie geplante Renovierungen mit den zuständigen Behörden
- Fördermöglichkeiten nutzen: Informieren Sie sich über Sanierungszuschüsse, z. B. von der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder der Deutschen Stiftung Denkmalschutz
Ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen, erfordert Zeit und Geduld. Mit Expertinnen und Experten an Ihrer Seite treffen Sie fundierte Entscheidungen und legen den Grundstein für eine erfolgreiche Investition in eine einzigartige Immobilie.
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