Abschreibung bei Immobilien: Reduzieren Sie Ihre Steuerlast

Die Abschreibung einer Immobilie bietet Ihnen als Vermieterin oder Vermieter eine effektive Möglichkeit, Ihre steuerliche Belastung zu senken. Egal, ob Sie die Immobilie gekauft, gebaut, geerbt oder geschenkt bekommen haben – hier erfahren Sie, wie Sie Ihre Abschreibungsmöglichkeiten optimal nutzen und worauf Sie dabei achten müssen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Nur vermietete Immobilien sind abschreibungsfähig
  • Herstellungskosten, Anschaffungskosten und anschaffungsnahe Kosten können abgesetzt werden
  • Die Abschreibung erfolgt je nach Baujahr zwischen 2 % und 3 % jährlich
  • Der Grundstücksanteil wird von der Abschreibungsbasis abgezogen
  • Bei nachgewiesener kürzerer Restnutzungsdauer ist eine höhere jährliche Abschreibung möglich
  • Geerbte oder geschenkte Immobilien behalten die Abschreibungsbedingungen der Vorbesitzerin oder des Vorbesitzers
  • Denkmalgeschützte Immobilien und neu gebaute Wohnungen bieten zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten

Was bedeutet Abschreibung bei Immobilien?

Die Abschreibung bei Immobilien beschreibt die Möglichkeit, den steuerlichen Wertverlust einer Immobilie über die Jahre zu berücksichtigen. Dieser Wertverlust entsteht durch die Nutzung und Abnutzung der Immobilie. 

Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie vermietet wird. Bei Eigennutzung entfällt die Möglichkeit der Abschreibung, da die Immobilie in diesem Fall keine Einkommensquelle darstellt. Durch die Abschreibung können Vermieterinnen und Vermieter Ihre Steuerlast vermindern, indem die abgeschriebenen Beträge direkt von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgezogen werden.

Zusätzlich lassen sich auch Zinszahlungen für ein Darlehen steuerlich geltend machen, sofern die Immobilie fremdfinanziert ist.

Welche Kosten können abgeschrieben werden?

Die Abschreibung bei Immobilien umfasst sowohl die Herstellungskosten als auch die Anschaffungskosten. Je nach Art der Immobilie unterscheiden sich die Möglichkeiten, Kosten steuerlich geltend zu machen.

Herstellungskosten 

Herstellungskosten fallen bei Neubauten an und können ab der Fertigstellung der Immobilie abgeschrieben werden. Fertigstellung bedeutet, dass die Immobilie bezugsfertig ist. In der folgenden Tabelle finden Sie eine Übersicht, welche Bau- und Baunebenkosten abgeschrieben werden können:

Baukosten Baunebenkosten
Baumaterial und handwerkliches Fachpersonal Architektinnen und Architekten
Heizung Statikerinnen und Statiker
Bad- und Kücheneinrichtung Baugenehmigung
Strom-, Wasser- und Gasanschluss Vermessung und Aushub der Baugrube
Wasserableitung Trinkgelder und Fahrtkosten für handwerkliches Fachpersonal und Bauverantwortliche
Dach- und Kellerausbau Richtfest
Fahrstuhl
Türen und Fenster
Grundstückswege und -umzäunung
Garage

Anschaffungskosten

Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, können Sie die Anschaffungskosten Ihrer Immobilie abschreiben, sobald Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Dieser Zeitpunkt wird im notariellen Kaufvertrag festgelegt. Anschaffungsnebenkosten, die dabei berücksichtigt werden können, sind:

  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer
  • Notargebühren
  • Grundbuchgebühren

In den ersten 3 Jahren nach dem Kauf lassen sich zusätzlich Modernisierungs- und Instandhaltungskosten abschreiben, sofern sie mehr als 15 % der Anschaffungskosten ausmachen. Diese werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten bezeichnet und wie Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Jahre abgeschrieben. Sollten die Sanierungsmaßnahmen die 15 % Grenze nicht überschreiten, können die Kosten anteilig als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Wie wird die Abschreibung von Immobilien ermittelt?

Die Berechnung der Abschreibung einer Immobilie erfolgt nicht auf den gesamten Kaufpreis inklusive Nebenkosten, da ein Teil des Preises auf das Grundstück entfällt und dieses keinem Wertverlust unterliegt. Für eine präzise Abschreibung muss daher eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden.

Die genaue Ermittlung des Grundstücksanteils kann sehr komplex sein – vor allem, wenn sich der Zustand der Immobilie nicht mit dem ursprünglichen Baujahr deckt, wie bei kernsanierten Altbauten. Ein hoher Bodenrichtwert kann ebenfalls dazu führen, dass ein größerer Teil des Preises dem Grundstück zugeschrieben wird, was die Abschreibung der Immobilie verringert.

Zur Unterstützung bei der Berechnung der Grund- und Bodenanteile stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Darüber hinaus akzeptieren viele Finanzämter eine vereinfachte Aufteilung von 80/20, bei der 20 % auf das Grundstück entfallen. 

Ähnliches gilt auch für die gemischte Nutzung eines Gebäudes. Wenn in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise die Vermieterin oder der Vermieter selbst in einer der Wohnungen lebt, muss die Wohnfläche dieser Einheit ermittelt und der Anteil von der Abschreibungsbasis abgezogen werden. 

Abschreibungssätze und Restnutzungsdauer

Für die Abschreibung einer Immobilie, auch bekannt als Absetzung für Abnutzung (AfA), ist vor allem das Baujahr ausschlaggebend: 

  • Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 01. Januar 2023: 2 % jährliche Abschreibung 
  • Fertigstellung vor dem 01. Januar 1925: 2,5 % jährliche Abschreibung 
  • Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022: 3 % jährliche Abschreibung 

Für Wohnimmobilien beträgt die Nutzungsdauer regelmäßig 33, 40 oder 50 Jahre. Diese Werte basieren auf der Annahme des Gesetzgebers zur üblichen Lebensdauer der Immobilie. Sollte eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, kann die Abschreibung auf einen höheren Prozentsatz steigen. Hierfür ist ein entsprechender Nachweis erforderlich.

Beispielrechnung:

Eine Immobilie aus dem Jahr 1989 wird für 600.000 € erworben und kann jährlich mit 2 % abgeschrieben werden. Daraus ergibt sich eine Abschreibung von 12.000 € jährlich. Wird der individuelle Steuersatz von z.B. 30 % angewendet, ergibt sich eine Steuerersparnis von 8.400 €. Kann durch ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen werden, steigt die Abschreibung auf 4 %, was einer jährlichen Abschreibung von 24.000 € entspricht. Nach Abzug des Steuersatzes ergibt sich eine Steuerersparnis von 16.800 €.

Für den Nachweis der Restnutzungsdauer muss ein Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag gegeben werden. Dieses Gutachten muss sowohl die Struktur der Immobilie als auch die Gesamt- und Restnutzungsdauer genau ermitteln. Besonders bei älteren Immobilien ist dieser Nachweis von Vorteil, um von einer höheren Abschreibung zu profitieren.

Abschreibung bei geerbten Immobilien

Auch ein Haus, das geerbt wurde, ist steuerlich absetzbar. Wichtig ist, dass Sie die geerbte Immobilie vermieten, da die Abschreibung nicht möglich ist, wenn Sie das Haus selbst nutzen. 

Die AfA bei geerbten Immobilien richtet sich stets nach der Rechtsnachfolge. Daher können Sie die Gebäudeabschreibung nach der Erbschaft nach denselben Bedingungen fortsetzen, die für die Erblasserin oder den Erblasser galten. Die Abschreibungshöhe und -dauer werden in diesem Fall unverändert übernommen. Falls der ursprüngliche Abschreibungszeitraum noch läuft, haben Sie die Möglichkeit, die Restnutzungsdauer zu verkürzen.

Abschreibung bei geschenkten Immobilien

Die Abschreibung bei geschenkten Immobilien erfolgt unter denselben Bedingungen wie bei einer geerbten Immobilie. Das bedeutet, dass Sie die Regelungen übernehmen, von denen bereits die Schenkerin oder der Schenker profitiert haben. 

Abschreibung denkmalgeschützter Immobilien

Die Denkmal-AfA bietet attraktive Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalgeschützte Immobilien. Vermieterinnen und Vermieter können neben der regulären Altbau-AfA Modernisierungs- und Sanierungskosten steuerlich absetzen: in den ersten 8 Jahren jährlich 9 % und in den folgenden 4 Jahren 7 %. 

Auch bei Selbstnutzung ist eine Abschreibung der Immobilie möglich – hier können 10 Jahre lang 9 % der Kosten abgeschrieben werden. Allerdings profitieren Selbstnutzerinnen und -nutzer nicht von der Altbau-AfA.

Sonderabschreibung für Mietwohnungen

Wer in neu gebaute Mietwohnungen investiert, kann von einer Sonderabschreibung profitieren, die durch § 7b EStG geregelt wird. Diese spezielle Abschreibung gilt für Wohnungen, deren Bauantrag zwischen September 2018 und Dezember 2021 oder zwischen Januar 2023 und September 2029 gestellt wurde.

Neben der regulären Abschreibung von 3 % auf Neubauten, kann in den ersten 4 Jahren zusätzlich eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % der Anschaffungskosten geltend gemacht werden. 

Für die Inanspruchnahme dieser Sonderabschreibung muss die Wohnung bestimmte Qualitätsanforderungen erfüllen – zum Beispiel den Standard eines Effizienzhauses 40. Darüber hinaus muss die Wohnung in den ersten 10 Jahren vermietet bleiben. Wird die Immobilie in dieser Zeit verkauft, muss die Abschreibung für die Immobilie zurückgezahlt werden.

Wichtig: Die Baukosten für Wohnungen, deren Bauantrag zwischen September 2018 und Dezember 2021 gestellt wurde, dürfen 3.000 € pro Quadratmeter nicht überschreiten. Zwischen Januar 2023 und September 2029 gilt eine Obergrenze von 5.200 € pro Quadratmeter. Diese Regelung soll dazu beitragen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, denn in vielen Großstädten wie Berlin fehlen rund 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen.

Abschreibung einer Immobilie: Mieteinnahmen erfolgreich steigern

Die Abschreibung bei Immobilien bietet Vermieterinnen und Vermietern eine hervorragende Möglichkeit, ihre Steuerlast zu senken – egal ob für Neubauten, Bestandsimmobilien oder denkmalgeschützte Objekte. Auf diese Weise profitieren Sie nachhaltig von höheren Mieteinnahmen und maximieren die Rentabilität Ihrer Investition.

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