Zweckentfremdungsgesetz – eine Chronik

Personen stehen an einer Berliner Kreuzung mit Blick auf Altbau-Wohnungen.
Berlin ist sehr beliebt. Das führt zu einem Mangel an bezahlbaren Unterkünften und Wohnraum. Das Zweckentfremdungsgesetz soll helfen.

Berlin boomt und der Strom an Touristen welche hier Urlaub machen wollen bleibt unverändert hoch. Der hohe Bedarf an Unterkünften und bezahlbaren Möglichkeiten zur Unterbringung führt zunehmend zu einer Zweckentfremdung von Wohnraum. Viele Eigentümer aber auch Mieter wollen von dem Boom profitieren und vermieten Ihre eigenen vier Wände ganz oder teilweise. Als Reaktion darauf entstand das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG). Dieses Zweckentfremdungsgesetz als Regelung zur Vermietung von Ferienwohnungen ist in Berlin auch als Airbnb-Gesetz bekannt und hat es zu einiger auch internationaler Berühmtheit geschafft. Grundsätzlich sagt es, dass Mietwohnraum nicht gewerblich genutzt werden darf. Der ursprüngliche Zweck darf folglich nicht entfremdet werden. Was Sie als Anbieter von Ferienwohnungen in Berlin wissen sollten und wie die aktuelle Gesetzeslage aussieht, lesen Sie in diesem Beitrag.

Ein Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung gibt es seit 2014. Es soll verhindern, dass benötigter Wohnraum als Ferienwohnung angeboten wird. Danach wird die Nutzung als Ferienwohnung genehmigungspflichtig. Eine Umnutzung als Ferienwohnung bringt dem Eigentümer mehr Geld ein, doch geht am Markt dadurch auch wichtiger Wohnraum verloren. Schätzungen zufolge gibt es in Berlin ca. 20.000 Ferienwohnungen von denen viele ohne Genehmigung betrieben werden. Wie viele Ferienwohnungen es in Berlin genau gibt, lässt sich aber kaum genau bestimmen. Aus diesem Grund wurden in diversen Bundesländern und Städten Gesetze verabschiedet, die einer Vermietung entgegenwirken sollen. Eine dieser Normen ist das Zweckentfemdungsgesetz, das der steigenden Zahl an Ferienvermietungen vor allem in Berlin, Hamburg und München entgegenwirken soll.

Was sagt das Zweckentfremdungsgesetz?

Ansicht einer Hausfassade Berliner Altbau. Beitrag Zweckentfremdungsgesetz.
In Berlin gibt es ungefähr 20.000 Ferienwohnungen von denen viele ohne Genehmigung auf Airbnb angeboten werden.

In erster Linie geht es darum Wohnraum zu schützen. Das Gesetz betrifft hauptsächlich Mieter welche Ihre vier Wände kurzzeitig untervermieten wollen. In diesen Fällen muss zunächst eine konkrete Genehmigung für einen Untermietvertrag vorliegen. Möchte beispielsweise eine Studentin Ihr WG-Zimmer für die Zeit Ihres Auslandssemesters untervermieten, bedarf dies zunächst der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters. Handelt die Studentin ohne diese Zustimmung, kann dieses Verhalten zu einer fristlosen Kündigung führen. Darüber hinaus gilt es die Vorgaben aus dem jeweiligen Zweckentfremdungsgesetz zu beachten.

Wichtig ist, dass es kein bundesweit einheitliches Gesetz gibt. Vermieter müssen die individuellen Regelungen je nach Lage Ihrer Ferienwohnung beachten. Vermieter sollten sich grundsätzlich mit Ihrem zuständigen Amt in Verbindung setzen und gegebenenfalls eine Genehmigung einholen. Werden die konkreten Vorschriften nicht beachtet und es findet dennoch eine Vermietung statt, handelt es sich um eine Zweckentfremdung die mit hohen Bußgeldern bis zu 500.000€ belegt werden können.

Wie bereits angemerkt, hat vor allem die strenge Gesetzeslage in Berlin für Aufsehen gesorgt. Auch die Tatsache, dass der Anbieter Airbnb gegen die Regelungen in Berlin vorgehen möchte verstärkt diesen Ruf. Airbnb gibt auf seiner Plattform Hinweise und Ratschläge für Gastgeber in Berlin.

Seit dem 01.Mai 2016 dürfen in Berlin keine kompletten Wohnungen mehr an Besucher vermietet werden. Eine Vermietung ist nur mit Genehmigung des jeweiligen Bezirksamtes erlaubt. Zusätzlich ist eine Untervermietung nur möglich, wenn der Eigentümer selbst in der Wohnung lebt und die vermietete Fläche nicht die Summe von 50% der Gesamtfläche übersteigt.

In der Praxis wies diese Regelung Schlupflöcher auf die von einigen Vermietern gerne genutzt wurden. Hierfür planten die zuständigen stellen eine Anpassung oder Verbesserung der Norm und kündigten diese für das Frühjahr 2018 an. Am 22. März 2018 hatte das Berliner Abgeordnetenhaus dann das Zweite Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes beschlossen. Im Vorfeld kam es zu regen Diskussionen darüber, ob es legitim sei, dass Gesetz ohne vorhergehende Gerichtsentscheidung über die Verfassungswidrigkeit durch das Bundesverfassungsgericht abzuändern. Was die Neufassung für Vermieter bedeutet, erfahren Sie im letzten Absatz.

Verschärftes Berliner Zweckentfremdungsgesetz vom März 2018.

Die neue Regelung erleichtert das Teilen der eigenen Wohnung mit anderen Nutzern (Home-Sharing). Zusätzlich werden die Strafen bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsgesetz und die Kontrollmöglichkeiten verschärft. Berliner dürfen Ihren Hauptwohnsitz kurzzeitig an Feriengäste vermieten, wenn sie sich beispielsweise selbst im Urlaub befinden. Die Vermietung einer Zweitwohnung an Touristen darf nur noch für maximal 60 Tage im Jahr erfolgen. In beiden Fällen bedarf es der vorherigen Anzeige und gegebenenfalls Genehmigung bei dem zuständigen Amt. Geplant ist die Vergabe von Nummern zur Registrierung, mit deren Hilfe die Behörde die Dauer der Vermietung nachvollziehen kann. Möchten man länger als die besagten 60 Tage vermieten, benötigt man eine Ausnahmegenehmigung die nach Einzelfallentscheidung vergeben wird. Weitere Fragen und Antworten wie Berliner Ihre Wohnungen vermieten dürfen, beantworten diese spannenden Artikel aus Tagesspiegel und Berliner Kurier.

Wir bleiben für Sie bei dem Thema Zweckentfremdungsgesetz am Ball und informieren Sie sobald es Neuigkeiten gibt. Ihr MPW-Immobilien-Team.

Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag lediglich Ihrer Informationen dient und keine Rechtsberatung ist. Wir haben alle Inhalte sorgfältig recherchiert und weisen darauf hin, dass alle Angaben ohne Gewähr sind. 

 

 

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