Die Zins­erhöhung und der Immobilien­markt

Nun könnte man sagen ein Zins von 3% sei immernoch sehr günstig, hat man doch seit der Wiedervereinigung regelmäßig Phasen erlebt, in denen der Zins bei 6% oder mehr lag. Das ist zwar korrekt, nur waren seinerzeit auch die Kaufpreise deutlich niedriger.

Zinswende der EZB

Nach einer historischen Nullzinsphase von 2016 bis Juli 2022 hat die EZB den Leitzins in acht Schritten erhöht, zuletzt im Juni 2023 auf 4%. Diese Maßnahmen sind eine Reaktion auf die anhaltend hohen Inflationsraten. Es ist wichtig, sich regelmäßig über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren, da sich diese Zahlen ändern können und direkte Auswirkungen auf die Konditionen von Immobilienkrediten haben.

Fans des klassischen Sparbuchs werden sich natürlich über die steigenden Zinsen freuen. Für Menschen, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, hat die Erhöhung allerdings Folgen. Wer in Zeiten der Zinswende eine eigene Immobilie finanzieren möchte, muss mehr von seinem eigenen Geld auf den Tisch legen als vorher. Wer verkaufen will, muss immer öfter mit einem geringeren Verkaufserlös rechnen.

Auf diese Veränderungen müssen Sie sich einstellen

Die Zinswende verändert unseren Alltag vor allem in zwei wichtigen Punkten: Steigende Zinsen in der Baufinanzierung und steigende Sparzinsen. Wenn Sie in naher Zukunft die Finanzierung einer Immobilie geplant haben und sich an ein festes Budget halten möchten, sollten Sie mit diesem Vorhaben also besser nicht allzu lange warten. Wenn die Zinsen bereits dieses Jahr deutlich steigen, werden sie es je nach wirtschaftlicher Situation womöglich auch noch in den nächsten Jahren.

Für Rücklagen auf Ihrem Sparbuch oder auf einem Tagesgeldkonto können Sie in den nächsten 1-2 Jahren allerdings positive Nachrichten erwarten. Wenn Sie bisher unter dem Wertverlust Ihrer Rücklagen gelitten haben, werden Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit einige Ihrer Verluste wieder zurück bekommen.  

Mehr Belastung für Käufer von Immobilien – ein Beispiel:

Familie Müller möchte eine Doppelhaushälfte für einen Kaufpreis von 500.000,00 € kaufen. Im Dezember 2021 lag der Familie ein Angebot für eine Finanzierung zu folgenden Konditionen vor: Zinssatz: 1,1% und Tilgung 2,2%. Bei einer Vollfinanzierung des Kaufpreises würde dies eine monatliche Rate von ca. 1.375,00 € bedeuten.

Jetzt hat Familie Müller die passende Immobilie gefunden, muss nun jedoch einen Zinssatz von 3,9% akzeptieren. (Stand KW 4 in 2023) Dies entspricht jetzt einer monatlichen Rate (Zins und Tilgung) von ca. 2.542,00 €. Ein Plus von 1.167,00 € im Monat.

Gleichzeitig leben wir in Zeiten einer hohen Inflationsrate und auch alles andere wird teurer. Was geschieht nun? Für noch mehr Familien ist der Erwerb einer Immobilie unwahrscheinlich geworden. Wir beobachten einen Rückgang bei der Nachfrage nach Immobilien von ca. 40% im Vergleich zu Dezember 2021. (Stand Februar 2023)

Hinweis zum Beispiel:

Angesichts der jüngsten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt ergibt sich ein vielschichtiges Bild. Während einige Segmente, insbesondere nachhaltige Immobilien in Toplagen, Anzeichen einer möglichen Erholung zeigen, weisen andere auf weiter fallende Preise hin.

Im Kontext des vorgestellten Rechenbeispiels bedeutet dies, dass Familie Müller trotz gestiegener Zinsen immer noch Chancen hat, eine passende Immobilie zu finden. Insbesondere nachhaltige Immobilien in Toplagen könnten ihren Wert behalten oder sogar steigen.

Die allgemeine Nachfrage nach Immobilien ist rückläufig, was zu einem breiteren Angebot führt. Dies könnte für Käufer wie Familie Müller vorteilhaft sein, da sie mehr Auswahlmöglichkeiten haben und in einer stärkeren Verhandlungsposition sind.

Die Dynamik am Zinsmarkt ist jedoch ein wichtiger Faktor, der berücksichtigt werden muss. Der aktuelle Bauzins hat direkten Einfluss auf die monatlichen Belastungen und sollte daher in die Berechnungen einfließen. Es ist daher unerlässlich, das Rechenbeispiel regelmäßig an den aktuellen Bauzins anzupassen, um eine realistische Einschätzung zu erhalten.

WAS BEDEUTET DAS FÜR DIE IMMOBILIENPREISE?

Sinkende Nachfrage bedeutet meist auch sinkende Kaufpreise. Das „Rangeln“ um eine Immobilie ebbt ab. Von weiter steigenden Preisen sollte man nicht ausgehen, eher von stagnierenden oder sinkenden Verkaufserlösen. Auch hier sollte man die Abhängigkeit vom Anstieg des Zinses beachten.

Wir kennen auch viele Kunden, die über ein gewisses Kapital verfügen. Zum Beispiel durch einen hohen Eigenkapitalanteil und ein überdurchschnittlich hohes Einkommen. Diese Interessenten treffen aktuell auf ein immer breiteres Angebot. Es ist absehbar, dass noch mehr Immobilien auf den Markt kommen und gleichzeitig die Zahl solventer Käufer nicht steigt. Somit werden sich die Kaufpreise entsprechend regulieren. Ganz wichtig ist, dass dies nie generell für sämtliche Typen von Immobilien gleichermaßen gilt. Auf die einen Typen hat die Zinserhöhung mehr Auswirkung, auf die anderen eher weniger.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert?

Für den Verkauf einer Immobilie ist es essentiell, den richtigen Marktwert zu kennen. Sie müssen also wissen, was Ihre Immobilie Wert ist. Bei der Wertermittlung spielt der Bodenrichtwert eine große Rolle. Doch man darf nicht vergessen, dass die Werte auf Grundlage von Verkäufen ermittelt wurden, die in der Vergangenheit und in einem anderen Markt gemacht wurden. Durch Inflation und Zinserhöhung hat sich der Markt geändert. – Und obwohl sich die Angebotspreise bereits jetzt regulieren, wird in der Praxis oft mit den hohen Bodenrichtwerten gerechnet. Es wird auch noch eine gewisse Zeit vergehen, bis die neue Situation am Markt auch in den Bodenrichtwerten abzulesen ist.

Jetzt kommt es auf Erfahrung bei der Wertermittlung an. Unter Beachtung vieler Eigenschaften kann es bei der Wertermittlung zu erheblichen Abweichungen vom ursprünglichen Richtwert kommen. Dabei kann der Wert steigen oder fallen.

Jetzt oder nie?

Wenn Sie uns Fragen, wann der richtige Zeitpunkt zum Kaufen oder Verkaufen ist, können wir uns auf unsere Erfahrung berufen. Fakt ist, dass der Wind sich dreht. Es werden mehr Angebote auf den Markt kommen und es wird weniger Nachfrage geben. Als Folge regulieren sich die Preise. Menschen die Kaufen wollen und Finanzieren, müssen mit höheren Zinsen und damit einer hohen monatlichen Rate rechnen. Eigentümer die über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken und noch warten wollen, müssen in Zukunft mit einem geringeren Erlös rechnen.

Das ist eine Situation, die wir in den letzten 30 Jahren bereits erlebt haben. Somit beraten wir unsere Kunden mit Erfahrung und Fakten. Wenn Sie eine Frage rund um die Themen Zinserhöhung, Finanzierung oder Wertermittlung haben, sprechen Sie uns gerne an. Wir beraten Sie unverbindlich und auf Grundlage praktischer Erfahrung.