Was ist das Bestellerprinzip?

Informieren Sie sich zusammen über das Bestellerprinzip.

Unter dem Begriff Bestellerprinzip wird in Deutschland eine neue Regelung der Provision für Immobilienmakler diskutiert. Bestellerprinzip bedeutet, dass Makler, die Mietobjekte vermitteln von denjenigen bezahlt werden, welche die Leistung des Maklers bestellen. Derzeit gilt das Bestellerprinzip nur für die Vermietung von Immobilien. Wird eine Immobilie verkauft, kann der Makler grundsätzlich sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer eine Provisionsvereinbarung abschließen.Aktuell wird in der Politik eine Ausweitung des Bestellerprinzips auch auf den Verkauf diskutiert. Außerdem ist von einer Deckelung der Provision bei 2 % inkl. Steuer die Rede. In der 56. Plenarsitzung des Deutschen Bundestags am 12. Oktober 2018, wurde der eingebrachte Entwurf über das „Gesetz zur Entlastung von Verbrauchern beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien“ (Makler-Bestellerprinzip-und Preisdeckelgesetz) zum ersten Mal beraten. (Ergänzung vom 16.10.2018) Ziel in der Politik ist es, die Nebenkosten, welche beim Kauf einer Immobilie anfallen, zu senken und damit potenzielle Käufer zu entlasten. Die Bundesregierung will so erreichen, dass sich mehr Menschen ein Eigenheim leisten können – doch das sogenannte Bestellerprinzip ist unter Experten sehr umstritten.

Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip bereits bei der Vermittlung von Häusern und Wohnungen zur Miete. Als Folge davon konnte kaum eine spürbare Entlastung für Mieter am Wohnungsmarkt festgestellt  werden. Dafür ist die Befürchtung der Maklerinnen und Makler eingetroffen, weniger Aufträge zu erhalten, wenn der Eigentümer die Provision selbst bezahlen muss. Nach Schätzungen des Immobilienverbands IVD sind die Umsätze aus der Vermittlung von Mietobjekten um rund 20 % eingebrochen. Auf dieser Grundlage haben viele vor allem kleine und mittelständische Makler ihre Existenz verloren.

Was sind Kaufnebenkosten? – ein Beispiel

Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, fallen neben dem angesetzten Kaufpreis noch weitere Kosten an, die Sie beachten sollten. Dazu gehören Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Kosten für den Grundbucheintrag und ggf. eine Maklerprovision. Sie wollen beispielsweise ein Einfamilienhaus im beliebten Berliner Südosten kaufen, Kaufpreis: 580.000,00 €. In diesem Beispiel fallen folgende Nebenkosten an: 6 % Grunderwerbsteuer: 34.800,00 €, Notarkosten: 8.700,00 €, Grundbucheintrag: 2.900,00 € und 7,14 % Maklerprovision: 41.412,00 € (von denen der Makler 6 % also 34.800,00 € erhält, die restlichen 6.612,00 € werden als Umsatzsteuer abgeführt). In Summe entstehen bei diesem Beispiel neben dem Kaufpreis Nebenkosten von 87.812,00 €.

Wer bezahlt den Makler? – Stand Oktober 2018

Bei Miete:

Würfel auf einem Maklervertrag mit der Aufschrift - Wer zahlt?
Wer zahlt eigentlich den Immobilienmakler?

Wer bestellt, bezahlt. Beauftragt der Vermieter einen Makler damit, seine Immobilie zu vermarkten, ist er provisionspflichtig. Im Gegenzug muss der Mieter  zahlen, wenn er einen Makler beauftragt, exklusiv eine Wohnung zu finden und es dann zum Abschluss eines Mietvertrags kommt.

Bei Kauf:

Momentan gilt hier der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Die Inhalte des Maklervertrages lassen sich folglich frei gestalten. Dazu gehört auch die Höhe der Provision und deren anteilige Verteilung auf Käufer oder Verkäufer. In der Praxis haben sich verschiedene Modelle durchgesetzt. 6 % Provision gelten überwiegend als branchenüblich. Die Maklerin oder der Makler entscheiden dann, zu welchen Teilen die Provision auf Käufer oder Verkäufer verteilt werden. Beispielsweise könnte die Provision 6 % betragen und zu 100 % vom Käufer getragen werden. Oder 8 % die zu 50 % vom Verkäufer (Innen-Provision) und zu 50 % vom Käufer (Außen-Provision) geleistet werden. Aktuell schwanken die Höhe und Aufteilung der Provision je nach Region und Bundesland.

Was bedeutet das Bestellerprinzip (beim Kauf) in der Praxis?

Wird das Bestellerprinzip auch für den Kauf von Immobilien eingeführt, muss bezahlen, wer bestellt hat. Beauftragt beispielsweise ein Eigentümer einen Makler sein Haus zu verkaufen, muss er die Provision bezahlen. Im Grunde geht der Grundsatz der Vertragsfreiheit und damit die Flexibilität am Markt verloren. Unter Experten ist der Nutzen der geplanten Reform der Kaufnebenkosten sehr umstritten. Der Bund der Steuerzahler fürchtet, dass Eigentümer in Ihrer Rolle als Verkäufer die Provision einfach auf den Verkaufspreis aufschlagen. In der Folge dürften die Preise vor allem in Großstädten weiter steigen.

Was wird passieren?

Machen wir uns nichts vor: Das Bestellerprinzip bei Immobilienkäufen wird die schwierige Situation am Wohnungsmarkt nicht lösen. Immobilien werden nicht günstiger, nur weil künftig vorrangig die Verkäufer zur Kasse gebeten werden. Die Maklerprovision könnte, wie angemerkt, auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden und der Käufer wird dann trotzdem mehr belastet.

Zusätzlich wird sich die Angebotslage verändern. Es wird weniger Immobilien-Angebote am Markt geben, da mehr Objekte unter der Hand verkauft werden. Auch diese Verknappung des Angebots wird sich negativ auf die Situation am Immobilienmarkt auswirken. Weiter sollte man bedenken, dass auch die Qualität der Angebote leiden wird. Häufig unterschätzen private Verkäufer die Menge und Komplexität der Arbeit wenn Sie eine Immobilie im Alleingang verkaufen wollen.

Eine Einführung würde den Berufsstand des Immobilienmaklers drastisch verändern und tausende Arbeitsplätze gefährden. Experten befürchten, dass von den in Deutschland zugelassenen Maklern mehr als die Hälfte nicht in der Lage sein werden sich nachhaltig auf die neue Situation am Markt anzupassen und zum Teil sogar ihre berufliche Existenz verlieren. Allein im Immobilienverband Deutschland (IVD) sind rund 6.000 Unternehmen mit gut 100.000 Arbeitnehmern organisiert. Diese Arbeitsplätze werden durch den Eingriff in den Markt aufs Spiel gesetzt.

Wem nützt es?

Bescheid über Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist die einzige Steuer, deren Höhe die Landesregierungen eigenständig festlegen können.

„Das Bestellerprinzip würde Immobilienkäufer nicht entlasten, sondern im Gegenteil stärker belasten.“ Mit höherem Kaufpreis würde sich auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhen. So könnten die Gesamtkosten für den Käufer sogar steigen. „Der Gesetzgeber würde somit zum Preistreiber und zum einzigen Profiteur. Verlierer ist der Steuerzahler“ sagt  Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Die Grunderwerbsteuer ist aktuell die beste Einnahmequelle der Bundesländer. Sie ist außerdem die einzige Steuer, deren Höhe die Landesregierungen eigenständig festlegen können. In den vergangenen zehn Jahren wurde hier heftig an der Preisschraube gedreht. Bis 2006 betrug die Grunderwerbsteuer bundesweit rund 3,5 % – heute liegt sie bereits bei bis zu 6,5 %. In einem interessanten Artikel bewertet die Frankfurter Allgemeine unter anderem den Einfluss der Grunderwerbsteuer auf die geplante Reform. (Ergänzung vom 07.11.2018)

Über die vergangenen Jahrzehnte haben Immobilien in Deutschland deutlich an Wert gewonnen. Preissteigerungen in den Ballungszentren wie Berlin, aber auch die stetige Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 2 % auf 3,5 %, auf 5 %, auf 6,5 % hat den Erwerb von Immobilien teuer gemacht. Es ist zwar erwiesen, dass die Erschwinglichkeit für Erwerber aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase und trotz der gestiegenen Nachfrage noch nie so gut war wie heute. Dennoch aber sind Haushalte, die auf der Schwelle von der Miete zum Eigentum stehen, von den Preissteigerungen betroffen. Die Folge: Viele Familien, die früher den Sprung ins Eigenheim geschafft haben, können sich das heute nicht mehr leisten.

Das meinen wir:

Wir sind der Auffassung, dass sich eine Einführung des Bestellerprinzips nicht abwenden lässt. Dafür ist das Thema zu gut politisch zu instrumentalisieren. Die Bundesregierung erklärt, sie wolle die schwere Situation am Immobilienmarkt durch eine Eindämmung der Nebenkosten entschärfen. Als kurzfristige Lösung dient das Bestellerprinzip. Dieser Ansatz bringt in unseren Augen keinen nachhaltigen Erfolg. Nur eine Ausweitung des vorhandenen Angebots kann den Wohnungsmarkt entschärfen. Die Chance mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wurde in der Politik jahrelang verschlafen. Jetzt dient das Bestellerprinzip als vermeintliche Lösung um Populismus auf dem Rücken vieler kleiner und mittelständischer Unternehmer zu betreiben. Doch dieser Ansatz ist nicht zu Ende gedacht.

Unabhängig von der Einführung des Bestellerprinzips gehen wir fest davon aus, dass die verantwortlichen Landesregierungen in den kommenden Jahren auch die Grunderwerbsteuer anheben werden. Was zu einer zusätzlichen Belastung der Käufer führen wird. Beim Thema Deckelung muss eine Begrenzung der Grunderwerbsteuer und nicht der Maklerprovision diskutiert werden. Denn letzteres wird vor allem durch die Konkurrenzsituation am Markt begrenzt. Die Grunderwerbsteuer müssen Sie ganz unabhängig von Ihren finanziellen Möglichkeiten bei jedem Immobilienkauf entrichten. Im Grunde sind wir nicht gegen das Bestellerprinzip, wir sprechen uns für eine faire Aufteilung der Provision halb/halb auf Verkäufer und Käufer aus. (Ergänzung vom 12.10.2018)

Bei dem Thema Bestellerprinzip sehen wir hauptsächlich einen Verlust unserer Flexibilität und einen Einschnitt in unsere Handlungsfreiheit. Unser Familienunternehmen gibt es jetzt seit mehr als 25 Jahren. Genau so lang sehen wir uns mehr als Problemlöser und weniger als Immobilienmakler. Unsere Arbeit ist weit mehr als das was man unter klassischem Maklerhandwerk versteht. Wir betrachten jede Ausgangssituation, in der sich unsere Kunden befinden, als individuelles Problem. So vielseitig und individuell wie unsere Kunden, sind auch Ihre Immobilien. Für uns kommt niemals eine einheitliche Betrachtung oder Lösung in Frage. Man kennt uns als problemorientierten und nicht als profitorientierten Dienstleister. Egal ob Eigentümer oder Käufer, jeder verdient eine individuelle Herangehensweise und Lösung. Denn wir wissen: Das Vertrauen zählt!

Sollten Sie Fragen zu den Themen Bestellerprinzip, Grunderwerbsteuer, Kaufnebenkosten, IVD, oder ähnlichem haben, zögern Sie nicht und sprechen Sie uns an. Wir beantworten Ihnen gern offene Fragen rund um die Themen Immobilienverkauf und -kauf.

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