Der Berliner Immobilienmarkt ist nach wie vor ein hart umkämpftes Pflaster. Als wäre die Wohnungsknappheit nicht schon Herausforderung genug, nutzen manche Vermieter einen fragwürdigen Trick, um die Mietpreise in die Höhe zu treiben: So wird die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen oder nach dem Weiterverkauf der Immobilie deutlich angehoben. Da alteingesessene Mieter den Preisanstieg oftmals nicht tragen können, werden diese zwangsläufig aus ihrem Bezirk verdrängt. Ein Vorkaufsrecht zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften stellte bisher ein wirksames Mittel dar, um dem entgegenzuwirken.

Wie das Vorkaufsrecht dem Milieuschutz diente

Mieter ziehen ein und wieder aus. Gebäude werden gebaut, saniert und abgerissen, bevor wieder neue aus dem Boden sprießen: Die Berliner Kieze, Stadtviertel und Bezirke müssen einen immerwährenden Wandel über sich ergehen lassen. Aus gegebenem Anlass entschied das Oberverwaltungsgericht Berlin daher in der Vergangenheit, dass Milieuschutzgebiete ein wichtiges Instrument darstellen, um gegen die Verdrängung der angestammten Bevölkerung aus den betroffenen Bezirken vorzugehen. 

Seitdem entstanden innerhalb Berlins rund 60 Milieuschutzgebiete, in denen alle baulichen Veränderungen einer behördlichen Genehmigung bedurften. In ähnlicher Weise wurden Kündigungen auf Eigenbedarf von Seiten der Vermieter erschwert und auch die Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen unterlag seither strengen Auflagen. Sollte eine Immobilie aus einem Milieuschutzgebiet verkauft werden, dann konnte das Bezirksamt zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft in den Kaufvertrag einspringen. Über einen Zeitraum von zwei Monaten konnte der Bezirk prüfen, ob zum Nutzen der Allgemeinheit vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht werden sollte. Für gewöhnlich geschah dies, wenn durch den Verkauf der Immobilie die Ziele des Milieuschutzes als bedroht betrachtet wurden. Dem neuen Eigentümer wurde in derartigen Fällen unterstellt, dass dieser die aktuellen Mieter aus dem Objekt und damit aus ihrem angestammten Gebiet verdrängen würde. 

Das aktuelle Urteil des BVerwGE Leipzig zum Vorkaufsrecht

In den vergangenen Jahren nutzten die Bezirksämter Berlins immer häufiger die Praxis des Vorkaufsrechts zu Zwecken des Milieuschutzes. Insbesondere von Seiten der FDP und AfD wurde zunehmend Kritik geäußert. Am 9. November 2021 gab das Bundesverwaltungsgericht Leipzig schließlich einer klagenden Immobiliengesellschaft Recht und beschnitt Teile der bisherigen Vorkaufsrechtspraxis, die aus Gründen des Milieuschutzes eingeführt wurde.

Die Grundlage dieser Wendung beruht auf der Erkenntnis, dass ein derartiges Vorkaufsrecht nicht auf der Annahme basieren dürfe, dass der Käufer die bisherigen Mieter in Zukunft mutmaßlich aus dem Gebiet verdrängen würde. Bis auf Weiteres ist ein Vorkaufsrecht daher ausgeschlossen, wenn das Grundstück gemäß der Ziele oder Zwecke der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird. Eine zusätzliche Voraussetzung für den Ausschluss des Vorkaufsrechts ist durch das Ausbleiben von Mängeln am errichteten Gebäude vorgesehen. Die zu erwartenden Nutzungen seien hingegen nicht zu berücksichtigen.

Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts Leipzig wird sich in seinen Auswirkungen nicht bloß auf die Berliner Wohnbezirke erstrecken, sondern auch auf alle anderen Städte mit Wohnraumknappheit übergreifen. Vornehmlich der Berliner Mieterverein kritisiert den Entscheid und sieht darin einen herben Schlag gegen die Stärkung des Gemeinwohls. Auch weitere Kritiker, darunter Stadtentwicklungssenator Scheel und Baustadtrat Schmidt, fordern eine entsprechende Änderung des Bundesbaugesetzes ein, die für rechtliche Klarheit in Sachen Milieuschutz sorgt. Auch widerstrebe das Urteil dem Kampf gegen die Spekulation mit Wohnraum. 

Nicht nur bei den betroffenen Mieterinnen und Mietern haben sich zahlreiche Fragen hinsichtlich der neuen Gesetzeslage ergeben. Auch vielen Eigentümerinnen und Eigentümern ist derzeit noch völlig unklar, wie sich das weitere Vorgehen gestaltet. Sollten sich Ihrerseits Unklarheiten ergeben, zögern Sie nicht uns zu kontaktieren. Gemeinsam besprechen wir Ihre offenen Fragen, die sich rund um das Urteil zur Berliner Vorkaufsrechtspraxis ergeben. Wir freuen uns darauf, Sie kennenzulernen.