Alle zwei Jahre veröffentlicht der Berliner Senat einen Mietspiegel. Mieter und Vermieter sollten dann genau hinschauen – denn der Mietspiegel beinhaltet wichtige Richtlinien. In diesem Artikel beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen zum Thema!

Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel bietet einen Überblick über die aktuelle Wohnungssituation in einer Stadt oder Gemeinde. Er beinhaltet eine ortsübliche Vergleichsmiete, die sich durch neu abgeschlossene Mietverträge und den in den letzten vier Jahren erhöhten Mieten errechnet. Wohneigentum für die Eigennutzung, Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und soziale Wohnformen werden nicht berücksichtigt.

Übrigens: In Deutschland gibt es 565 Mietspiegel. Vor allem in Städten mit über 500.000 Einwohnern sind sie weit verbreitet – Bremen ist die einzige deutsche Großstadt, die keinen Mietspiegel hat.

Welche Mietspiegelarten gibt es?

  • Der „einfache Mietspiegel“ wird durch Mieter- und Vermieterverbände ermittelt. Er ist eher eine Einigung zwischen den beiden Interessenverbänden – statistische Daten sind nicht erforderlich. Die Gemeinde vermittelt zwischen Mieter- und Vermieterverband.
  • Der „qualifizierte Mietspiegel“ muss gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auf wissenschaftlichen Grundsätzen basieren und alle zwei Jahre veröffentlicht werden. Er wird von der Stadt bzw. Gemeinde in Auftrag gegeben und von unabhängigen Experten erstellt.

Wichtig: Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel ist der qualifizierte Mietspiegel als Beweismittel vor Gericht anerkannt (zum Beispiel bei Streit zwischen Mieter und Vermieter).

Was ist der Berliner Mietspiegel?

Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gibt ihn alle zwei Jahre bei der F+B Forschungsgruppe Hamburg in Auftrag. F+B erhebt die Daten durch eine zufällige Auswahl von 11.000 Wohnungen in Berlin und eine Befragung der Mieter und Vermieter zur Miete und Ausstattung.

So gilt der Spiegel in Berlin für 1,4 Millionen Wohnungen der insgesamt 1,9 Millionen Mietwohnungen in der Hauptstadt. Er unterteilt die Stadt in „einfache“, „mittlere“ und „gute“ Wohnlagen – und ist maßgebend für die sogenannte Mietpreisbremse.

Fokus Ansicht auf eine Karte von Berlin.
Wohnungen in Berlin sind sehr beliebt. Das Angebot ist knapp und die Nachfrage hoch. Diese Situation wirkt sich auch auf die Mieten aus.

Warum ist ein Mietspiegel wichtig?

Es geht um Transparenz und faire Mietpreise. Sowohl Mieter als auch Vermieter haben jederzeit Einblick: Mieter können einfach überprüfen, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist und Vermieter können eine Mieterhöhung besser begründen. So vereinfacht ein Mietspiegel das Vermieter-Mieter-Verhältnis.

Zudem verlangsamt ein qualifizierter Mietspiegel die Mietpreiserhöhung; denn Vermieter können Mieten nur im Rahmen des Mietspiegels anpassen – innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Tun Vermieter das nicht, können Mieter dagegen vorgehen.

Wohnungssuchende können den Mietspiegel außerdem als Orientierung für Mietpreise nutzen.

Wichtig: Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen oder Betriebskostenvorauszahlungen sind von den Regelungen zur Mieterhöhung nicht betroffen (§ 559 BGB & § 560 BGB). Wenn Vermieter*innen modernisieren, können Sie grundsätzlich 8% der Modernisierungskosten auf die Miete aufschlagen. Dieser Wert gilt seit dem 01.01.2019, davor waren es 11%.

Was lässt die Werte steigen?

Es gibt nur eine begrenzte Anzahl an verfügbarem Wohnraum und die Nachfrage danach ist höher als das Angebot. Diese Situation hat direkten Einfluss auf die Entwicklung der Preise. Wenn zum Beispiel die Nachfrage nach Wohnungen in Berlin Kreuzberg steigt, erhöht sich auch die Anzahl der Neuvermietungen im Bezirk. Oft kommen auf eine vorhandene Wohnung hunderte von Interessenten. Jede Neuvermietung kann den Mietpreis in die Höhe treiben. So steigt der Mietspiegel, der den Gesamtdurchschnitt aller Mieten errechnet.

Gibt es eine Lösung? Nur die Schaffung von neuem Wohnraum könnte die Lage am Markt entspannen. Wenn das Angebot steigt, hätten Interessenten mehr Alternativen. Das würde sich auch auf die Entwicklung der Preise auswirken.

Was besagt die Mietpreisbremse?

Bis Mai 2015 konnten Vermieter bei neuen Mietverträgen eine beliebig hohe Miete fordern. Es gab keine gesetzlichen Regelungen – die Mieten in Berlin stiegen infolgedessen teilweise sehr schnell und stark an.

Eine Mietpreisbremse bremst diese Entwicklung aus. Sie besagt, dass die Miethöhe bei einer Neuvermietung in Berlin maximal 10 Prozent über dem Mietspiegel liegen darf. Generell sind Mieterhöhungen nur zulässig, wenn die Miete mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben ist.

Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten mit angespannter Wohnsituation. In diesen Gebieten kann die Mietpreisbremse maximal 5 Jahre wirken.

Was ist der Mietendeckel?

Am 18. Juni 2019 hat der Berliner Senat die Eckpunkte für ein Gesetz beschlossen, nachdem die Mieten fünf Jahre lang nicht angehoben werden dürfen. Nach Ansicht des Senats gilt das ab sofort. Bis jetzt wirft der sogenannte Mietendeckel viele Fragen auf. Im aktuellen Beschluss werden bestimmte Dinge noch nicht beachtet. Zum Beispiel gilt der Mietendeckel nicht bei Staffelmieten oder für gewerblich vermietete Objekte. Bis zum 15. Oktober muss der Senat einen ordentlichen Gesetzesentwurf dazu einbringen. Dann sollten alle Details bekannt sein.

Der Termin für den Beschluss vom 18. Juni war, auch durch die starke mediale Berichterstattung, bereits 2 Wochen vorher bekannt. In diesem Zeitraum nutzten viele Vermieter*innen die Chance und erhöhten Ihre Mieten noch vor dem Eintreten der Deckelung. Mieterhöhungen die den Mieter nach dem 17.06.2019 erreicht haben, gelten grundsätzlich als ungültig.

Info: Zum Thema „Mietendeckel für Berlin“ finden Sie einen umfangreichen Artikel auf dem Blog von MPW. Hier lesen Sie interessante Fakten, was Sie als Vermieter oder Mieter beachten sollten.

Was sagt der Berliner Mietspiegel 2019?

Der explosionsartige Anstieg von Mietpreisen scheint sich zu verlangsamen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin liegt 2019 bei 6,72 Euro / m² und Monat. Im Vergleich zum Mietspiegel 2017 ist das ein Anstieg um etwa fünf Prozent bzw. 33 Cent. Dieser Anstieg ist deutlich geringer als in den Jahren zuvor.

Den höchsten Mietanstieg verzeichnen Mietwohnungen aus der Gründerzeit (Baualtersklasse bis 1918). Hier stiegen die Mieten um 7,7 Prozent bzw. 78 Cent je Quadratmeter und Monat.

Kritik: In der Praxis sehen wir den Wert von 6,72 Euro / m² sehr kritisch. Die Grundlage zur Berechnung ist nicht vollständig transparent und wir wissen nicht genau wie viele Altverträge mit Mietpreisen um die 3,00 Euro / m² es noch gibt. Diese Werte drücken den Durchschnitt, sind aber bei Neuvermietung nicht realistisch. Berlin ist groß und man muss die Wohngebiete sehr differenziert betrachten. Die wirklichen Mietpreise liegen oftmals weit über diesem Wert. Ein Beispiel: Rund um den S-Bahnhof Köpenick mieten Sie Neubau im Erstbezug für ca. 12,50 Euro / m² Nettokaltmiete.

Wie berechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Für die ortsübliche Vergleichsmiete müssen Sie Ihre Wohnung nach den Kriterien Ihres Mietspiegels bewerten. Dabei spielen zum Beispiel die adressgenaue Lage, Baualter, Wohnungsgröße und Ausstattungen wie Heizungsart, Küchen- und Sanitärausstattung oder Energiesparmaßnahmen eine Rolle.

Diese Kriterien können den Wohnwert entweder nicht verändern (neutral), steigern oder mindern. Außerdem müssen Sie die Kategorien in verschiedene Preisspannen gemäß der Spanneneinordnung einordnen. So kann Ihre Wohnung über oder unter dem Mittelwert eingestuft werden. Wohnungen mit ausschließlich positiven Merkmalen erhalten den höchsten Wert, Wohnung mit größtenteils negativen Merkmalen einen niedrigen Wert.

Fazit

Ob Berlin, Brandenburg oder ein anderes Bundesland: Mietspiegel sind ein wichtiges Instrument für Mieter und Vermieter und Sie sollen einen zu schnellen Anstieg der Mietpreise verhindern. Wenn Sie Ihre Miete in Berlin überprüfen möchten, können Sie dies mit dem Onlinerechner unter berlin.de/mietspiegel tun.

Als Kritik muss man beachten, dass der Mietspiegel immer auch politisch instrumentalisiert wird. Die Lage am Wohnungsmarkt ist sehr angespannt und in der Diskussion dazu wird gerne auch auf die Funktion des Mietspiegels verwiesen. Die tatsächlichen Preise zu denen man mieten oder vermieten kann, können in der Praxis schnell abweichen. Daher lohnt sich immer die Betrachtung im Einzelfall.

Wenn Sie Fragen zum Thema haben oder eine unverbindliche Beratung wünschen, kontaktieren Sie uns! Wir sind Ihre Immobilienexperten in Berlin und Brandenburg und helfen Ihnen weiter.

Dieser Artikel dient zu Ihrer Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.