Umwandlungen von Miets- in Eigentumswohnungen in Berlin müssen künftig genehmigt werden.

Es ist beschlossen. Immobilieneigentümer*innen, die künftig eine oder mehrere Wohnungen in ihrem Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, könnten nun Probleme bekommen. Wer eine Wohnung verkaufen möchte, beispielsweise in einem Berliner Altbau Mehrfamilienhaus, muss die Wohnung zunächst rechtlich in eine Eigentumswohnung umwandeln. Im Wesentlichen muss der Baubehörde lediglich die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen untereinander nachgewiesen werden. Sind es eigenständige Wohnungen, mit separaten Zugängen? Auch der Brandschutz ist Thema. Bis vor kurzem gab es dann schnell die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung der Behörde, auf deren Grundlage dann die Teilungserklärung (das Regelwerk der Eigentümergemeinschaft) errichtet wurde. Dann wurden noch einzelne Grundbuchblätter beim Grundbuchamt angelegt und Immobilienbesitzer*innen konnten nun einzelne Wohnungen im Haus verkaufen. Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes kann die Behörde diese Umwandlung künftig einfach untersagen. Ziel davon ist es Mietwohnungen zu erhalten und Umwandlungen in Eigentumswohnungen zu verhindern und somit sozial schwächere Haushalte und Mieter*innen zu schützen. 

Bei dem neuen Gesetz wird das gesamte Berliner Stadtgebiet als „angespannt“ betrachtet, sprich das Gesetz gilt für ganz Berlin. Ausgenommen sind Häuser mit weniger als fünf Wohnungen oder Anlagen, bei denen mindestens zwei Drittel der Mieter*innen ihre Wohnung verbindlich erwerben. Letzteres ist aus unserer Sicht doch eher unwahrscheinlich. Eigentümer*innen werden im Regelfall keinen marktgerechten Kaufpreis mit den Mietern vereinbaren können. Eigentümer*innen, die ihre Wohnungen bereits in Wohnungseigentum umgewandelt haben, sind nicht betroffen. Diese können ihre Wohnungen auch weiterhin verkaufen.

Was wir dazu sagen?

Ein grundlegendes Problem ist, dass die Einkommen vieler Bürger*innen nicht mit den weiter steigenden Mieten mithalten können. Es ist doch sehr fraglich, ob das neue Gesetz an dieser Situation etwas ändern wird. Vermutlich nicht. Es schafft keinen neuen Wohnraum, im Gegenteil – Investor*innen werden immer mehr verschreckt. Um die Mieten im Zaum zu halten gibt es bereits andere, zusätzliche Regulierungen (Berliner Mietspiegel etc.). 

Wirklich von dem Gesetz profitieren Mieter*innen, die in einer Wohnung leben, die bislang nicht in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Die Wohnung kann künftig häufig nicht mehr umgewandelt und somit nicht mehr einzeln verkauft werden. Die Gefahr, eine Eigenbedarfskündigung durch neue Eigentümer*innen zu erhalten, sinkt also deutlich. Hier werden viele Berliner*innen verständlicherweise aufatmen können. Immobilienbesitzer*innen haben dann oft nur die Möglichkeit das gesamte Mehrfamilienhaus zu verkaufen oder die Immobilie zu halten. Eine Optimierung des Verkaufserlöses wird durch das neue Verbot erschwert. Die Immobilie geht dann nur von Großinvestor an Großinvestor. Einzelne, kleine Anleger oder einfach Menschen, die raus aus der Miete und rein ins Eigentum wollen, treffen künftig auf noch weniger Angebot am Markt und somit voraussichtlich auf weiter steigende Immobilienpreise. Wir sehen weniger Vor- als Nachteile bei der scheinbar immer größer werdenden „Regulierungswut“ der Regierung. Wirklich geholfen hat den sozial schwächer gestellten Menschen in Berlin bisher wenig davon.