Was gilt es zu beachten wenn man ein Haus verkaufen möchte?

Alles beginnt mit dem Anruf bei einem Immobilienmakler, der sich in der Region, in der sich die Immobilie befindet, auskennt. Der Makler sollte viele Jahre Erfahrung und gute Bewertungen im Internet haben. Fragen Sie auch Familie, Freunde oder Bekannte nach einer Maklerempfehlung.

Ein seriöser Makler, der die Marktsituation kennt, kann Ihnen einen verlässlichen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln. Dies ist zumeist der erste Schritt. Es wird ein ungezwungenes, unverbindliches und kostenfreies Kennenlernen vereinbart. Das Treffen sollte im Idealfall an der Immobilie stattfinden, so kann sich der Makler ein optimales Bild vom Objekt, das verkauft werden soll, machen. Jedoch ist auch ein erstes Gespräch an einem anderen Ort (beispielsweise im Büro des Maklers) denkbar. Dies ist häufiger der Fall, wenn die Immobilie vermietet ist.

Als Immobilienmakler in Berlin wissen wir, Diskretion und Fingerspitzengefühl ist alles. Bei dem Termin lernen wir uns zunächst in aller Ruhe kennen. Es wird ein Gespräch über die Hintergründe unseres Besuches geführt. Vielleicht quälen Sie schon zu Beginn Fragen, die Ihnen auf der Seele liegen. Für die Beantwortung nehmen wir uns viel Zeit.

Idealerweise liegen die Unterlagen zu der Immobilie auf dem Tisch. Notwendige Unterlagen für den Verkauf eines Hauses sind zum Beispiel:

  • Grundrisse, Ansichten und Schnitte
  • Flächenberechnungen
  • Baubeschreibung (bei neueren Häusern)
  • Grundbuchauszug 
  • Flurkarte
  • Energieausweis
  • Gebäudeversicherungspolice
  • Aufstellung der monatlichen Nebenkosten

Aber keine Sorge! Sollten Ihnen keine bzw. nicht alle Unterlagen vorliegen, kümmern wir uns um die Beschaffung der für den Verkauf erforderlichen Unterlagen.

Wir nehmen erste Eckdaten zu Haus und Grundstück auf. Grundstücksgröße, Wohnfläche, Nutzfläche und Details zur Ausstattung sind für uns von Interesse. Einiges ergibt sich erst im Laufe der nun folgenden Hausbesichtigung. Sie führen uns durch Ihre Immobilie und zeigen uns alle Räumlichkeiten. Sie kennen die Immobilie in der Regel am besten – erzählen Sie uns gern alles, was Sie als relevant erachten. Berichten Sie auch über größere Mängel, von denen Sie Kenntnis haben, da hier eventuell eine Haftung droht. Mängel, die Sie kennen, müssen Sie offenbaren, es sei denn sie sind offensichtlich erkennbar.

Nachdem wir uns alles angesehen haben, setzen wir uns erneut zusammen und besprechen die weitere Vorgehensweise. Wir prüfen, ob wir alle relevanten Daten, die wir für die Bewertung der Immobilie benötigen, vollständig aufgenommen haben.

Ist dies der Fall, vereinbaren wir in der Regel direkt einen zweiten Termin, in dem wir Ihnen das Ergebnis unserer Immobilienbewertung präsentieren und erläutern. Die Bewertung von Immobilien ist komplex und kann am verständlichsten in einem persönlichen Gespräch vermittelt werden.

Wenn Sie bereits vorher Vorstellungen zur Höhe des Kaufpreises haben, deckt sich das Ergebnis unserer Bewertung im Idealfall mit Ihren Vorstellungen. Sollten Ihre Vorstellungen übertroffen werden, gibt dies natürlich Anlass zur Freude. Sollten Ihre Vorstellungen über dem von uns geschätzten Marktwert liegen, kommunizieren wir unsere Einschätzung zum Preis im Detail und erläutern die unterschiedlichen Arten der Herangehensweisen beim Immobilienverkauf.

Nach der Wertermittlung und den ersten Terminen erarbeiten wir gemeinsam eine Strategie für den richtigen Zeitpunkt des Verkaufes. Kann die Immobilie sofort verkauft werden? Dann besprechen wir den Inhalt des Verkaufsauftrages oder vereinbaren dazu einen dritten Termin. Kann die Immobilie noch nicht sofort verkauft werden? Kein Problem. Wir stimmen uns ab, zu welchem Zeitpunkt wir wieder in Kontakt treten.

Vorbereitung des Verkaufes:

In der Regel handelt es sich beim Kauf der eigengenutzten Immobilie um ein einmaliges Ereignis. Der größte Schritt im Leben von Käuferin oder Käufer. Entsprechend sollte die Immobilie bestmöglich, nachhaltig und ehrlich beworben werden. Beim Thema Präsentation von Immobilien greifen wir auf einen bunten Blumenstrauß an Möglichkeiten zurück. Diese werden gemeinsam mit Verkäuferin oder Verkäufer abgestimmt und auf die individuelle Situation angepasst.

Grundlage für ein aussagekräftiges Exposé sind Informationen aus zur Verfügung gestellten Unterlagen sowie aus Ergebnissen diverser Recherchen. Lässt das Grundstück beispielsweise weitere Bebauungen zu? Hier ist Rücksprache mit der zuständigen Behörde gefragt.

Neben den Objekt-Daten, den Beschreibungs/ -und Lagetexten müssen natürlich auch optische Emotionen transportiert werden. Wir legen großen Wert auf hochwertige und professionelle Fotos Ihrer Immobilie. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Qualität unserer Fotos und durchstöbern Sie unser aktuelles Angebot an Immobilien.

Um einen authentischen Eindruck der Immobilie zu erhalten, bieten unsere virtuellen 360° Besichtigungen eine Möglichkeit, sich vorab bestens mit der Immobilie vertraut zu machen. Unsere hochwertige Infrarotkamera erstellt gleichzeitig ein 3D Modell des Gebäudes und vermisst dieses. So haben Interessenten sogar die Möglichkeit während der Tour die Länge einer bestimmten Wand zu messen. So weis man bereits vorab, ob man den geliebten, antiken Schrank mit in das neue Heim nehmen kann.

Des Weiteren holen wir aktuelle Flurkarten ein, erstellen übersichtliche und moderne Vermarktungsgrundrisse und kümmern uns um den notwendigen Energieausweis. Wir holen aktuelle Grundbuchauszüge ein, beantragen Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis und besorgen fehlende Unterlagen aus dem Bauarchiv oder aus der Grundakte im Grunbuchamt. Das Vorhandensein der vollständigen Unterlagen ist essentiell wichtig für den Verkauf Ihrer Immobilie. Es erzeugt Vertrauen bei den Interessenten und verkürzt die Bearbeitungszeit der Bank, bei der Prüfung der Finanzierung. Weiter vereinfacht es die Abwicklung bei Notar und Behörden. 

Nach Fertigstellung des Exposés erhalten Verkäufer dieses zur Prüfung und Freigabe, bevor es an den ersten Interessenten ausgehändigt wird. Bringen Sie gern Ihre Wünsche ein – niemand kennt Ihre Immobilie besser als Sie.

Beginn der Vermarktung

Zunächst schreiben wir unseren internen Kundenstamm an und stellen Ihre Immobilie auf unsere Homepage online. Die Suchkriterien zahlreicher, solventer Kaufinteressenten sind bei uns hinterlegt. Nicht selten ist hier bereits der perfekte Käufer gelistet.

Daraufhin werden wir einige Tage später mit der Bewerbung im Internet starten. Dazu nutzen wir folgende Portale:

  • ImmobilienScout24
  • Immowelt
  • Immonet
  • Ebay

Dort präsentieren wir Ihre Immobilie auf Seite 1 und mit Sonderwerbeformen. So ist sichergestellt, dass Ihre Immobilie leicht gefunden wird. Farblich und größer hervorgehoben zeigen wir die nötige Präsenz und sind mit Ihrer Immobilie im Fokus.

Zu diesem Zeitpunkt finden Interessenten lediglich eine verkürzte Beschreibung vor. Des Weiteren wird die exakte Adresse noch nicht bekannt gegeben. Erst nachdem die Interessenten mit vollständigen Namen, Anschrift, Telefonnummer und E-Mailadresse registriert sind, erhalten diese das ausführliche Exposé. Wir möchten schließlich nachweisen in welche Hände wir die vertrauensvollen Daten geben.

Sie erhalten von uns automatisch alle 14 Tage eine Aktivitäten-Auswertung per E-Mail zugeschickt. Zudem wird sich Ihr Betreuer persönlich und regelmäßig melden, sobald es Neuigkeiten gibt! Sollten die Verkaufsaktivitäten nicht den gewünschten Erfolg erzielen, setzen wir uns persönlich mit Ihnen zusammen und werten die Gründe der Absagen, der Interessenten aus und erarbeiten zielführende Gegenstrategien.

Nicht jeder Interessent wird direkt zu einer Besichtigung eingeladen. Durch geschickte und gezielte Fragestellungen prüfen wir bereits vorab, ob das finanzielle Vorhaben für den Kaufinteressenten finanziell realisierbar ist. Wir prüfen demnach im angemessenen Rahmen vorab die Liquidität derer, die sich für den Kauf Ihres Hauses interessieren. Hier ist Erfahrung gefragt – da man schnell jemandem zu nahe treten kann. Weitere Voraussetzung für einen ausführlichen Einzeltermin ist, dass sich der Interessent mit der Lage der Immobilie vertraut gemacht hat. Kennt er das Umfeld? Möchte er dort wohnen? Viele Interessenten vereinbaren Besichtigungen, ohne sich vorab mit der Lage auseinandergesetzt zu haben. Wenn die Lage nicht passt, muss keine Besichtigung in den Privaträumen der Eigentümer vereinbart werden. Durch diese Vorauswahl werden zwar weniger, dafür qualitativ bessere Besichtigungen durchgeführt. Die Interessenten kennen die Immobilie bereits sehr gut, durch Bilder, 360° Tour, Grundrisse und Beschreibung. Aber auch wir kennen die Interessenten schon gut. Optimale Voraussetzungen für einen effektiven Besichtigungstag.

Durchführung einer Besichtigung:

Wir führen ausschließlich ausführliche Einzelbesichtigungen durch. Massen/ – und Gruppenbesichtigungen sind für uns ein Fremdwort. Wir wollen dem Kunden Rede und Antwort stehen und sensibel auf alle Fragen eingehen. Dies ist nur im Einzeltermin möglich. So fühlen sich die Interessenten rundum gut betreut. Ist die Immobilie bereits leer, gestalten sich die Termine völlig unkompliziert. Sie können uns bedenkenlos einen Schlüssel anvertrauen. Wir verlassen die Immobilie stets so, wie wir sie vorgefunden haben.

Sollten Sie noch in Ihrer Immobilie leben, stimmen wir uns eng mit Ihnen ab. Verkäufer begrüßen es häufig, wenn sie bei den Erstbesichtigungen nicht dabei sind. Hier gehen wir auf Ihre Bedürfnisse ein und erläutern die Vor/ – und die Nachteile des Beiseins des Verkäufers bei den ersten Besichtigungen.

Wir haben stets Füßlinge dabei, die die Interessenten tragen müssen. So ist sichergestellt, dass kein Schmutz hinterlassen wird und keine Böden beschädigt werden. Wir behandeln fremdes Eigentum mit größter Sorgfalt und Obacht. 

Nach den Besichtigungen:

Wir warten die Rückmeldungen der Kaufinteressenten ab. Erhalten wir keine Rückmeldung nach dem Termin, rufen wir nach einem angemessenen Zeitraum an und fragen nach, ob die Immobilie weiterhin von Interesse ist. Sind eventuell Fragen offen geblieben? Wenn die Immobilie kein Interesse geweckt hat, erfragen wir die Hintergründe. Dies ist besonders wichtig für die Auswertung mit Ihnen.

Wir holen sodann Bewerbungen der Kaufinteressenten ein, die ein transparentes Bild zu den jeweiligen Personen abbilden. Liegen mehrere Interessenbekunden vor, vereinbaren wir mit Ihnen einen persönlichen Termin und sprechen eine Empfehlung aus. Nachdem Sie sich für einen Interessenten entschieden haben, wird die Finanzierung final eingereicht/geprüft und zum Abschluss gebracht.

Kaufvertrag und Notar

Immobilienkaufverträge müssen immer notariell beurkundet werden. Wir arbeiten seit vielen Jahren erfolgreich mit guten Notaren zusammen, die wir auch für den Kaufvertrag Ihrer Immobilie empfehlen können. Die Notargebühren werden üblicherweise vom Käufer getragen. Lediglich die Kosten der Lastenfreimachung sind in der Regel vom Verkäufer zu tragen. Wir unterstützen bei der Kommunikation zwischen Verkäufer, Käufer und Notar, wenn die Beteiligten Änderungswünsche in den Kaufvertrag einbringen wollen. Vor der Unterschrift erhalten Verkäufer und Käufer einen Kaufvertragsentwurf zur Prüfung. Wir arbeiten dem Notar alle nötigen Informationen zu, die dieser für die Erstellung des Kaufvertrages benötigt. Sind alle Unklarheiten beseitigt, koordinieren wir den Notartermin. Sollte es einer Partei nicht möglich sein an der Beurkundung teilzunehmen, können wir diese vollmachtlos vertreten. Der Vertretene kann den Vertrag dann anschließend bei einem Notariat an seinem Wohnort genehmigen.

Nach Unterzeichnung des Vertrages kümmert sich der Notar um die Abwicklung. Nun warten alle auf das Vorliegen der Zahlungsvoraussetzungen. Welche sind dies? Wir führen einige Beispiele auf:

Lastenfreiheit der Immobilien muss gewährleistet sein.

Ist die Immobilie beispielsweise noch mit Grundschulden (Darlehen) oder Wohnrechten belastet, müssen die jeweiligen eingetragenen Berechtigten (z.B. die Bank) ihr Einverständnis zur Löschung der Belastungen erklären.

Eintragung einer Auslassungsvormerkung im Grundbuch

Hierbei handelt es sich um eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer absichert. Wir nennen es immer umgangssprachlich die „Reservierung“ des Käufers im Grundbuch. Sie sichert beispielsweise dahingehend ab, dass der Verkäufer die Immobilie nicht nach dem Verkauf ein 2. Mal verkaufen kann. Auch sind Eintragungen, die nach der Auflassungsvormerkung erfolgen, für den Käufer unschädlich.

Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde 

In Deutschland haben Gemeinden gesetzliche Vorkaufsrechte, die nur selten ausgeübt werden. Dennoch muss die Gemeinde auf Ihr Vorkaufsrecht verzichten. Erst danach kann der Kaufpreis fällig gestellt werden.

Dies sind die wesentlichen Zahlungsvoraussetzungen, die nahezu immer notwendig sind. Darüber hinaus kann es noch weitere „Hürden“ geben, die die Abwicklung des Vertrages in die Länge ziehen können. Wir klären jedoch meist im Vorfeld alles, sodass die spätere Abwicklung meist völlig reibungslos verläuft.

Ist der Kaufpreis dann fällig gestellt und bezahlt, vereinbaren wir gemeinsam mit Ihnen die Übergabe der Immobilie. Diese begleiten wir gern mit einem vorbereiteten Protokoll und unterstützen bei der ordnungsgemäßen Abwicklung der Übergabe vor Ort. Hier werden Zählerstände notiert, sämtliche Schlüssel übergeben und geprüft ob die Immobilie in einem vertragsgerechten Zustand ist. Zum Beispiel ob Sie wie vereinbart beräumt wurde.

Die Übergabe bildet meist den Abschluss unserer gemeinsamen „Reise“. Sie haben den Kaufpreis erhalten und haften nicht mehr für die Immobilie. Wir sind jedoch auch noch lange danach für unsere Kunden da, zum Beispiel wenn es darum geht, einen Teil des Geldes in eine neue Immobilie zu investieren. Aus Verkäufern werden dann nicht selten Käufer. Auch zu diesem Vorhaben beraten wir Sie natürlich gern ausführlich.