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Kitaplatz in Berlin suchen und finden

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Wir wollen nicht lang um den heißen Brei reden. Einen geeigneten Kitaplatz in Berlin zu finden ist eine Herausforderung. Oft sprechen wir mit Kunden die eine Immobilie in Berlin Kaufen oder Mieten wollen und für die die Nähe zu einer guten Kita wichtig ist. Doch in Berlin gibt es zu wenig Kitaplätze. Zwar schafft der Senat neue Plätze, allerdings reichen diese bei weitem nicht aus. Aber was kann man tun? Wir haben mit einer Kita in unserem Kiez gesprochen. Lesen Sie in diesem Beitrag mehr darüber.

5 Gehminuten von unserem Büro entfernt, inmitten von Parks, Wasser und Wald, liegt die Kita Knirpsenbude. Hier werden 185 Kinder im Alter von acht Wochen bis zum Schuleintritt betreut. Im Team der Kita arbeiten 33 pädagogische Fachkräfte, darunter vier Facherzieherinnen für Integration und fünf haustechnische Mitarbeiter*innen. Im Grunde eine typische Berliner Kita. Und am Beispiel dieser Kita wollen wir ein paar Fragen klären.

Wann gehen Kinder in die Kita und wie lang?

Die Aufnahme von Kindern ist bei unserer Beispielkita ab einem Alter von acht Wochen möglich. Mit Eintritt in die Schule verlassen die Kinder die Kita. Je nach Entwicklungsstand können einzelne Kinder auch ein Jahr länger in der Kita bleiben. Dies kann in der Regel über einen Rückstellungsantrag erreicht werden. Dieses Vorhaben sollte rechtzeitig mit Schularzt, Schulamt und Kitaleitung besprochen werden.

Wie bewirbt man sich auf einen Kitaplatz?

Die Bewerbung erfolgt in der Regel über einen Anmeldebogen. Anmeldebögen können auf den Webseiten, persönlich oder per Post angefragt und ausgefüllt werden. Wenden Sie sich an Ihre Wunsch-Kita und fragen Sie, wie man sich dort für einen Kitaplatz bewerben kann. Oft ist es für die Verantwortlichen wichtig, dass Eltern sich regelmäßig melden und Ihr weiteres Interesse an einem Kitaplatz bekunden. Es geht darum proaktiv zu handeln.

Wann und wie werden Kitaplätze frei?

Kitaplätze werden in der Regel zum Ende des Kitajahres am 01.August jeden Jahres frei. Die Belegung erfolgt ab dann schrittweise. In Einzelfällen können auch im laufenden Jahr Kitaplätze frei werden. Dies passiert meist, wenn Eltern an einen anderen Ort ziehen. Jede Kita verfügt über eine Betriebserlaubnis, welche auch regelt, wie viele Kinder aufgenommen werden können. Ob diese Zahl auch wirklich ausgeschöpft werden kann, hängt in der Praxis oftmals vom verfügbaren Personal ab.

Wie erfolgt die Vergabe von Kitaplätzen?

Bei der Vergabe von Kitaplätzen wird zum Beispiel auf die Altersklassen geachtet. Somit wird eine ausgewogene Altersmischung innerhalb der Kita gewährleistet. Außerdem gibt es noch andere Aufnahmekriterien. Hier ein paar Beispiele:

  • Alter des Kindes
  • Geschwisterkinder in der Kita
  • Einschulungsjahr
  • Arbeitsaufnahme der Eltern

Was ist eine Vormerkliste und wie funktioniert diese?

Eine Vormerkliste erfasst die gesamten Anmeldungen für Plätze in einer Kita. Hier gibt es keinen einheitlichen Standard und jede Kita geht damit anders um. In manchen Fällen geht es nach dem Datum der Voranmeldung und in anderen Fällen ist das persönliche Engagement der Eltern wichtig. Das ist von Kita zu Kita verschieden und sollte im besten Fall einfach erfragt werden.

Nach welchen Kriterien sollten Eltern eine Kita auswählen?

Eltern sollten immer nach ihrem Gefühl gehen, denn nur Sie wissen was für das eigene Kind und die Entwicklung am besten ist. Wenn Eltern einen Besichtigungstermin mit den Kitas ausmachen, sollten Sie vor Ort Ihre individuellen Wünsche ansprechen und sich beraten lassen. Auf folgende Punkte kann man achten:

Wohnort und Zeiten

Die Nähe zum eigenen Wohnort kann ein Kriterium sein. Liegt die Kita auf dem Arbeitsweg oder muss man einen großen Umweg fahren? Wohnen Verwandte in der Nähe falls einmal nötig? Auch die Öffnungszeiten sind interessant. Ist man berufstätig, sind die Öffnungszeiten besonders wichtig. Auch wichtig ist, wie flexibel die Kita mit möglichen Überschneidungen umgeht. Die Kita Knirpsenbude, zum Beispiel, hat von 06:00 Uhr bis 18:00 Uhr geöffnet.

Betreuung und Konzept

Jeder möchte nur das beste für sein Kind, doch individuelle Betreuung hat viele Gesichter. Man kann auf die Stärke und Zusammensetzung der Gruppe achten. Weitere Kriterien könnten die Erzieher, Bezugspersonen und der Betreuungsschlüssel sein. Erzieher sollten nicht nur liebevoll und respektvoll mit den Kindern umgehen, sondern auch ein offenes Ohr für die Eltern haben.

Das (pädagogische) Konzept der Kita ist ein interessanter Punkt. Es kann eine Kneipp-Kita, Waldorf-Kita, Sprach-Kita, bewegungsbezogene Kita, Montessori-Kita oder andere sein. Eltern sollten sich Ihr eigenes Bild machen und sich vorher über den Anspruch der Kita, und wie dieser im Alltag vermittelt wird, informieren. Auch der Träger der Kita kann ein Punkt sein. Für die Anmeldung ist es wichtig, ob die Kita einen staatlichen oder privaten Träger hat. Das hat Einfluss auf Anmeldezeiten, Kriterien und auch die Kosten, die für die Betreuung anfallen. Eltern sollten sich über die Kosten informieren. Zum Beispiel, ob Mahlzeiten oder Materialkosten zusätzlich bezahlt werden müssen.

Angebot und Ausstattung

Welchen Eindruck macht die Kita? Ist die Ausstattung kindgerecht und gibt es einen Außenbereich, der zum Spielen einlädt? Gut sind auch Rückzugsmöglichkeiten für Kinder, beispielsweise zum Schlafen, Ausruhen oder Lesen. Auch die Ausstattung der Toiletten und Waschräume, also die Hygiene ist wichtig. Eltern sollten sich im Rahmen einer Besichtigung Ihr eigenes Bild machen. Darüberhinaus bieten viele Kitas tolle zusätzliche Angebote an. Zum Beispiel: Sport und Bewegung, Musik, Spielen und Basteln, Yoga, Kochen, Tiere, Gärtnerei, Eltern- und Nachbarschaftstreffen. Eltern sollten selbst entscheiden, was sich für das eigene Kind lohnt und was nicht.

Die Kita Knirpsenbude zum Beispiel, ist als berlinweit erste YoBEKA-Kita zertifiziert. YoBEKA ist die Kombination aus Yoga, Bewegung, Entspannung, Konzentration und Achtsamkeit. Dieses ganzheitliche Konzept fördert das ganzheitliche Lernen, die motorischen und mentalen Fähigkeiten sowie das respektvolle Miteinander in der Kita. Auch die Versorgung der Kinder kommt frisch auf den Tisch. Speisen und Getränke werden täglich frisch in der hauseigene Küche angefertigt. Außerdem gibt es viele zusätzliche Angebote und Ansätze wie Eltern-Kind-Gruppen und einen Nachbarschaftstreff. Das ist nur ein Beispiel für eine gute und gesunde Form der Betreuung.

Wie ist die aktuelle Situation in Berlin?

Es gibt zu wenig Kitaplätze in Berlin. Eltern haben es teilweise schwer einen Platz zu finden oder Sie haben keine große Möglichkeit zur Auswahl. Viele Eltern sind überhaupt froh einen Kitaplatz zu bekommen, auch wenn es nicht die Kita ihrer ersten Wahl ist. Es gibt also zu wenig Plätze und auch zu wenig ausgebildetes Personal. Bis 2021 werden weitere 4.000 Fachkräfte benötigt. Damit neue Plätze entstehen, unterstützt der Senat Träger mit Fördersummen. Doch der Weg ist weit. Oftmals ist es schon schwer einen geeigneten Standort zu finden. Entweder es fehlt an passenden Immobilien oder die Mietpreise sind für freie Träger einfach zu hoch.

In Berlin werden derzeit 173.400 Plätze in Kitas und Kindertagespflege angeboten. Das sind rund 4.000 Plätze mehr als noch im Vorjahr. Auch die Zahl der Kita-Fachkräfte ist gestiegen. In den letzten 5 Jahren im Schnitt um 1.100 Fachkräfte pro Jahr. Derzeit absolvieren mehr als 10.000 Personen eine Erzieher-Ausbildung in Voll- oder Teilzeit. Doch der Bedarf ist trotzdem höher als das Angebot.

Das Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend veröffentlicht dazu regelmäßig die Broschüre „Kindertagesbetreuung Kompakt“ mit Informationen über den Ausbaustand und Bedarf in der Kindertagesbetreuung. Außerdem stellt das Ministerium auf seiner Internetseite eine Vielzahl in Informationen rund um das Thema Kinderbetreuung zur Verfügung. Hier finden Sie auch alle Eckdaten über das neue „Gute-Kita-Gesetz“ welches im Januar 2019 in Kraft getreten ist.

Was tun?

Zugegeben, die Kitaplatzsuche kann nervig sein, doch es ist nicht unmöglich einen Platz zu finden. Um die Chancen zu verbessern, möchten wir ein paar einfache Hinweise geben:

Der frühe Vogel

Natürlich spielen noch andere Faktoren als nur schnell zu sein eine Rolle. Doch es kann nicht schaden, sich bereits während der Schwangerschaft auf einen Kitaplatz zu bewerben. Achten Sie auf den Rhythmus wann Kitaplätze vergeben und wann Anmelde- und Wartelisten in der Regel geöffnet werden. Tipp: Weniger ist mehr – Bewerben Sie sich nicht wahllos bei vielen Einrichtungen im ganzen Stadtgebiet. Suchen Sie sich eine Handvoll Kitas in Ihrer Gegend und zeigen dort Ihr Engagement.

Gute Planung

Wer schreibt der bleibt. Lege Sie sich eine Liste an. Erfassen Sie was bei welcher Einrichtung wann wichtig ist. Anmeldefristen, Ansprechpartner, Details und Besonderheiten. Verschiedene Einrichtungen haben verschiedene Anforderungen. Manche wollen, dass man sich regelmäßig meldet, andere dagegen wünschen einen Rückruf nur dann, wenn man kein Interesse mehr hat. Notieren Sie das.

Proaktiv sein

Bleiben Sie am Ball. Wenn Sie es mit einer bestimmten Kita ernst meinen, dann zeigen Sie das auch. Sein Sie verbindlich und zuverlässig. Vorsicht: Übertreiben Sie es nicht, und sein Sie authentisch. Keine übertriebene Bewerbung mit Bewerbungsvideo, Basteleien und Kuchen. Mittlerweile sind viele Kitas genervt von diesen Bestechungsversuchen.

Chancen nutzen

Nutzen Sie Ihre Chancen. Kennen Sie jemanden der Sie empfehlen kann? Kitamitarbeiter*in, Freunde und Bekannte im Kita-Umfeld? Sicher darauf können nicht alle Eltern zurückgreifen, doch eine Versuch ist es immer wert. Haben Sie Bekannte deren Kind bereits in der Kita Ihrer Wahl ist? Dann begleiten Sie diese doch mal, wenn Sie ihr Kind abholen.

Nutzen Sie auch das Jugendamt. Nachdem alle Bewerbungen von den Kitas bearbeitet wurden, werden hier die frei gebliebenen Plätze gesammelt. Auch den Kitagutschein können Sie hier beantragen. Wenn das Kind in eine Kita gehen soll, braucht man dafür einen Kitagutschein. Damit wird der Betreuungsbedarf des Kindes festgestellt. Also wie viele Stunden am Tag ein Kind betreut werden kann. Warten Sie mit der Beantragung nicht bis kurz vor Ende der Frist. Informieren Sie sich auch über Ihren Rechtsanspruch auf einen Kitaplatz. Das Jugendamt kann ein guter Ansprechpartner sein.

In eigener Sache

Wir wünschen allen Betroffenen von Herzen viel Erfolg bei der Suche nach einem Kitaplatz. Natürlich können wir keine Kitaplätze zaubern, doch mit diesem Artikel wollen wir Verantwortung übernehmen und einen Teil dazu beitragen. Für uns gehört dazu auch die Hilfe rund um das Thema Immobilien. Wir informieren zum Beispiel über Themen wie Kauf, Verkauf, Miete, Wertermittlung oder was mit Immobilien bei Erbschaft oder im Fall einer Scheidung passiert. Machen Sie sich Ihr eigenes Bild und sprechen Sie uns an. Wir helfen gerne, denn wir wissen: Das Vertrauen zählt!

Immobilien & Recht

Die Grundsteuer

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Jeder der ein Grundstück besitzt, muss Grundsteuer zahlen. Der Bescheid dafür kommt jedes Jahr von den Gemeinden. Doch die Grundsteuer steht in der Kritik. Die Berechnung sei zu kompliziert und die Grundlage veraltet. Jetzt werden Rufe nach einer angemessenen Reform der Grundsteuer lauter. Erfahren sie in diesem Beitrag alles zum Thema.

Grundsteuer auf einen Blick

  • Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum (auch auf Erbbaurechte) von Grundstücken und deren Bebauung.
  • Im Mittelpunkt der Steuer steht keine Person, sondern ein Objekt: der Grundbesitz.
  • Die Steuer fließt den Gemeinden zu (Gemeindesteuer).
  • Die Grundsteuer wird einmal im Jahr zum 1. Januar erhoben.
  • Sie ist in 4 Teilen jeweils zum 15. Februar, Mai, August und November fällig.
  • Vermieter können die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen.

Wesen und Berechnung

Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist in der Regel das einzelne Grundstück. Die Berechnung ist kompliziert und vor allem die veralteten Einheitswerte stehen in der Kritik. Beinahe jede Eigentümerin und jeder Eigentümer bezahlt einen anderen Betrag. Manchmal bestehen sogar in ein und derselben Straße Unterschiede. Ursache sind regional unterschiedliche Hebesätze und komplizierte Einheitswerte.

In Deutschland gibt es zwei Formen der Grundsteuer. Die Grundsteuer A (agrarisch) für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft und Grundsteuer B (baulich) für bebaute und bebaubare Grundstücke und Gebäude. Historischer Fakt: 1960 bis 1961 gab es auch eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke.

Nicht verwechseln – Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer die beim Kauf (Erwerb) eines Grundstücks oder Grundstückanteils vom Käufer gezahlt werden muss. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Das bedeutet, dass Sie an einen Vorgang des Rechtsverkehrs anknüpft. In der Regel ist das ein Kaufvertrag über ein Grundstück. Lesenswerte Inhalte dazu finden Sie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach 3 Faktoren. Diese werden von den Finanzämtern und Gemeinden in mehreren Rechenschritten ermittelt.

  1. Das Finanzamt stellt die Höhe des Einheitswertes fest. Als Grundlage dafür dient das Bewertungsgesetz. Danach erhalten Eigentümer*innen einen Einheitswertbescheid.
  2. Auf Grundlage des gesetzten Einheitswertes wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Hierfür werden Einheitswert und Grundsteuermesszahl miteinander multipliziert. Danach erhalten Eigentümer*innen einen Grundsteuermessbescheid.
  3. Auch den Gemeinden liegt der Grundsteuermessbescheid vor. Dieser enthält den Messbetrag welcher nun mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinden multipliziert wird. So wird die Höhe der Grundsteuer ermittelt.
Nahaufnahme eines Grundsteuerbescheids
Jeder Schritt ist wichtig für die Berechnung und die Höhe der Grundsteuer. Eigentümer*innen sollten die Bescheide genau prüfen und gegebenenfalls Rechtsmittel einlegen.

Einheitswert

Der Einheitswert wird herangezogen um die Grundsteuer zu ermitteln. Der Einheitswert wird im Bedarfsfall durch das Finanzamt ermittelt. Bei Neubauten fordert das Finanzamt einen speziellen Fragebogen an. Eigentümer*innen sind hier zur Abgabe von Informationen über die Immobilie verpflichtet. Neben dem Fragebogen fordert das Finanzamt in der Regel auch Baupläne, Flächenberechnungen und Angaben über mögliche Mieteinnahmen an. Bei Altbeständen bestehen bereits Einheitswerte, welche ein/e Vorbesitzer/in übergeben kann. Aufgrund der vom Eigentümer übermittelten Angaben erstellt das Finanzamt die sogenannte Ertragswertermittlung. Das Finanzamt stellt den Grundstückswert entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren fest. Dieser beinhaltet den Gebäudewert, den Bodenwert und den Wert vorhandener Außenanlagen. Der ermittelte Einheitswert ist in der Regel immer niedriger als der eigentliche Marktwert der Immobilie. Laut Gesetz gibt es einen Mindestwert. Dort heißt es: „Der für ein Grundstück angesetzte Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre“

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eines der Verfahren zu Ermittlung des Grundstückswerts. Die gesetzliche Grundlage für das Ertragswertverfahren bildet das Bewertungsgesetz. Laut Gesetz umfasst der Grundstückswert den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Er ergibt sich durch die Multiplikation der Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger. Der Vervielfältiger ist eine Zahl mit der die Jahresrohmiete zu vervielfachen ist (§80 BewG). Die Zahl ist gesetzlich geregelt und bestimmt sich nach der Grundstücksart, der Bauart und Bauausführung, dem Baujahr des Gebäudes und der Einwohnerzahl der Belegungsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt. Zusätzlich müssen bei der Ermittlung des Grundstückswerts noch Außergewöhnliche Grundsteuerbelastung (§81BewG) und Ermäßigung und Erhöhung (§82 BewG) beachtet werden.

Angewandt wird das Ertragswertverfahren in der Regel bei folgenden Grundstücksarten:

  • Mietwohnungsgrundstücke
  • Geschäftsgrundstücke
  • gemischt genutzte Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • sonstige bebaute Grundstücke

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren eignet sich zur Bewertung von sonstigen bebauten Grundstücken, wie industriellen Gebäuden. Die gesetzliche Grundlage bildet das Bewertungsgesetz. Die Wertermittlung beruht auf Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen. Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks und entsteht, indem man Bodenrichtwert und Grundstücksfläche multipliziert. Gebäudewert und Wert der Außenanlagen ermittelt man unter Beachtung der Herstellungskosten der baulichen (Außen-)Anlagen. Hierbei gibt es diverse wertmindernde Eigenschaften wie beispielsweise das Alter. Die drei Faktoren ergeben im Sachwertverfahren den sogenannten Ausgangswert. Dieser ist dann an den gemeinen Wert anzugleichen.

Grundsteuermesszahl

Im ersten Rechenschritt auf dem Weg zu Grundsteuer wird der Einheitswert mit der sogenannten Grundsteuermesszahl multipliziert. Dies geschieht gestaffelt nach Art der Nutzung und Grundstücksart. Das Ergebnis der Multiplikation ist der Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann mit dem Hebesatz multipliziert. Daraus ergibt sich die für den Eigentümer zu zahlende Grundsteuer. Die Grundsteuermesszahl beträgt zwischen 2,6% und 10%. Die Messzahl ist nicht bundesweit einheitlich. Je nach Art der Immobilie oder nach Bebauung und Lage gelten verschiedene Werte. In den neuen Bundesländern sind die Grundsteuermesszahlen in der Regel höher als in den alten Bundesländern. Auch als Ausgleich für die grundsätzlich geringeren Einheitswerte in den neuen Bundesländern.

Steuermessbetrag

Wie wird der Steuermessbetrag ermittelt? Das Finanzamt stellt den Steuermessbetrag fest, indem es verschiedene Unterlagen vom Eigentümer anfordert. Dazu gehört eine Beschreibung des Grundstücks mit Lageplan, Bauzeichnung und die Wohn- und Nutzflächenberechnung. Außerdem müssen Eigentümer*innen den passenden Vordruck zur Beschreibung des Grundstücks ausfüllen. Auf Grundlage dieser Angaben erstellt das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid. Dieser wird dann an Eigentümer*in und zuständige Gemeinde verschickt. Die Steuermesszahl wird ermittelt, indem man die Messzahl mit dem Einheitswert multipliziert. Zur Berechnung der Grundsteuer sind Kenntnisse über alle Zwischenschritte und Werte notwendig. Neben dem Steuermessbetrag sollten Eigentümer*innen auch Einheitswert, Grundsteuermesszahl und den Hebesatz kennen.

Hebesatz

Der Hebesatz zur Berechnung der Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden individuell festgelegt. Hier als Beispiel der Hebesatz in Berlin:

ArtHebesatz
Land- und Forstwirtschaft (A)150%
Grundstücke (B)810%

Haben Sie Fragen zur Höhe des Hebesatzes in Ihrer Stadt oder Gemeinde? Sprechen Sie uns unter 030/6566020 an. Wir geben Ihnen gern Auskunft.

Wer ist zuständig?

Zuständig ist das Lagefinanzamt, also das Finanzamt in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt. Hier finden Sie eine Auflistung der zuständigen Finanzämter und Ansprechpartner in Berlin.

Kritik an Grundsteuer und Reform

Die Grundsteuer steht in der Kritik. Die Berechnung ist kompliziert und die Grundlage dafür ist veraltet. Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Ermittlung der für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswerte für verfassungswidrig und forderte eine Neuregelung bis Ende 2019. Am 01. Februar 2019 einigten sich Bund (Bundesfinanzminister Olaf Scholz) und Länder auf ein Modell, bei dem die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mietkosten herangezogen werden. Vertreter von FDP und aus der Wirtschaft hatten als Gegenvorschlag eine Methode gefordert, welche lediglich eine pauschale Berechnung der Fläche berücksichtigt. Egal ob ein Grundstück in bester Stadtlage oder auf dem Land liegt. Im ursprünglichen Vorschlag vom 29. November 2018 brachte das Bundesministerium der Finanzen zwei verschiedene Bewertungsansätze ein. Ein wertunabhängiges und ein wertabhängiges Modell.

Die anstehende Reform der Grundsteuer könnte zu einer unlösbaren Aufgabe werden. Obwohl die Formulierung des neuen Modells von Bund und Ländern noch nicht feststeht, wird dieses bereits teilweise für verfassungswidrig gehalten. Im März 2019 tritt die SPD mit einer neuen Idee auf die Bühne. Die Umlagefähigkeit soll abgeschafft werden. Vermieter*innen müssten dann die Grundsteuer, die jährlich knapp 14 Milliarden Euro ausmacht, komplett selbst tragen. Hintergrund ist die öffentliche Debatte über mehr bezahlbaren Wohnraum in Großstädten. Mieter*innen sollen durch die fehlende Umlage auf die Betriebskosten entlastet werden. Doch diese Lösung ist nicht zu Ende gedacht. Bei der angesetzten Reform der Grundsteuer soll der Wert einer Immobilie berücksichtigt werden. Das Bundesfinanzministerium kommt mit der Idee, den Immobilien-Wert besonders stark in die Berechnung der Grundsteuer einzubeziehen. In Städten wie Berlin, Hamburg, München etc. sind die Werte hoch. Das führt zu der Gefahr, dass die Grundsteuer hier besonders hoch ausfällt. Das würde die Mieter*innen über die Umlage zusätzlich belasten. So entstand die Idee zur Abschaffung der Umlage. Damit würde die Grundsteuer ihre Position als Gegenfinanzierung der kommunalen Daseinsvorsorge verlieren und zu einer Vermögenssteuer werden. Sicher ein weiterer Fall für das Bundesverfassungsgericht.

Die Ausgangssituation ist schwierig und die Zeit drängt. Das Problem: die einfachen Vorschläge sind nicht für alle Bürger gerecht und die gerechten Modelle sind nicht einfach. Egal für welche Lösung sich der Gesetzgeber im Endeffekt entscheidet, entweder es wird teuer oder es wird ungerecht. Teuer vor allem auch, weil die geplante Reform der Grundsteuer sehr aufwendig wird und zur Durchsetzung im Anschluss zahlreiche neue Verwaltungsmitarbeiter*innen gefunden werden müssen. In jedem Fall ist die aktuelle Diskussion dazu eine große Belastung für Eigentümerinnen und Eigentümer. Nach unserem Eindruck bringt die geplante Reform der Grundsteuer bis jetzt nur Unsicherheit, Wut und Ärger.

Ergänzung vom 13.05.2019

Der Gegenwind für den Gesetzesentwurf von Finanzminister Scholz wird stärker. Im Justiz- und Innenministerium wird bemängelt, dass dieser nicht auf seine Verfassungstauglichkeit hin überprüft wurde. Vor allem die fehlende Öffnungsklausel wird von diversen Spitzenkräften aus der Politik kritisiert. Eine solche Klausel würde es den Ländern erlauben, eigene Regelungen rund um die Reform schaffen zu können. Ohne dieses Zugeständnis wird Olaf Scholz den Gesetzesentwurf nicht durch das Kabinett bringen können. Das zuständige Ministerium könnte Abschnitte der geplanten Berechnung öffnen, damit jedes Bundesland eigene Besonderheiten berücksichtigen kann. Noch ein Schritt weiter? Würde man die gesamte Gesetzgebung zur Grundsteuer auf Ebene der Bundesländer bringen, wird es kompliziert. Hierfür müsste gegebenenfalls das Grundgesetz geändert werden. Ein solches Vorgehen ist mit großen Hindernissen verbunden und wäre sicher ein zu heftiger Ansatz. Doch auch diese Lösung wird öffentlich diskutiert. Fest steht, mit dem gemachten Vorschlag erwartet uns ein Monster der Bürokratie. Laut Gesetzesentwurf werden für die Neuberechnung tausende neue Finanzbeamte benötigt. Die kalkulierten Personalkosten knacken die 500 Millionen Euro Marke. Was eine zusätzliche Belastung für den Steuerzahler darstellen würde.

Information und Hilfe zum Thema

Wir informieren umfangreich bei offenen Fragen rund um die Immobilie. Haben Sie Fragen zum Thema Eigentum, Grundsteuer oder Wertermittlung von Immobilien? Sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gern. Selbstverständlich auch dann, wenn Sie nicht beabsichtigen Ihre Immobilie zu verkaufen.

Dieser Artikel dient zu Ihrer Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.

Immobilien & Recht

Die Grunderwerbsteuer

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Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer die beim Kauf (Erwerb) eines Grundstücks oder Grundstückanteils vom Käufer gezahlt werden muss. Als Grundlage dient das Grunderwerbsteuergesetz. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Das bedeutet, dass Sie an einen Vorgang des Rechtsverkehrs anknüpft. In der Regel ist das ein Kaufvertrag über ein Grundstück. Die Grunderwerbsteuer macht in etwa 1,8% des Steueraufkommens in Deutschland aus, was in 2017 ca. 13,15 Milliarden Euro waren.

Voraussetzung für die Steuerbarkeit (Pflicht) der Grunderwerbsteuer sind 3 Faktoren:

  • eine inländische Immobilie,
  • ein Erwerbsvorgang,
  • ein Wechsel des Rechtsträgers,

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Höhe der Steuer bemisst sich in der Regel am Kaufpreis des Grundstücks. Zu dem Grundstück gehören neben dem Grund und Boden auch die fest verbundenen Sachen. Die Steuer wird also beim Kauf eines Hauses mit Grundstück auf den kompletten Kaufpreis und nicht nur auf den Grundstückswert erhoben. Kauft man dagegen ein Grundstück und baut darauf selber ein Haus, fällt die Steuer nur auf das unbebaute Grundstück an. Es gibt Faktoren, die nicht zu den Grundstücken gerechnet werden. Dazu später mehr. Die Freigrenze liegt übrigens bei 2.500,00€. Bedeutet, dass ein Erwerb in Höhe von 2500,00€ steuerfrei ist. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig.

Der auf den Kaufpreis angerechnete Steuersatz ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Hier finden Sie eine Übersicht der Steuersätze der Grunderwerbsteuer nach Bundesland:

BundeslandSteuersatz
Berlin6,0%
Brandenburg6,5%
Sachsen3,5%
Sachsen-Anhalt5,0%
Thüringen6,5%
Schleswig-Holstein6,5%
Niedersachsen5,0%
Mecklenburg-Vorpommern5,0%
Nordrhein-Westfalen6,5%
Rheinland-Pfalz5,0%
Saarland6,5%
Hessen6,0%
Hamburg4,5%
Bremen5,0%
Bayern3,5%
Baden-Württemberg5,0%

Je nach Höhe des Kaufpreises und Bundesland ergibt sich eine konkrete Summe der Grunderwerbsteuer. Ein Beispiel:

BundeslandGrunderwerbsteuer bei Kaufpreis von 500.000,00€
Berlin30.000,00€
Brandenburg32.500,00€

Grunderwerbsteuer sparen?

Wie bereits erwähnt, gibt es Eigenschaften die nicht zu den Grundstücken gerechnet werden und auf die somit keine Grunderwerbsteuer anfällt. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Maschinen und Vorrichtungen, die zur Betriebsanlage gehören,
  • Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen,
  • gebildete Instandhaltungsrücklage nach dem WEG,
  • Zubehör,

Vor allem die letzten beiden Punkte sind für Käufer/innen interessant. Als Zubehör gelten laut Gesetz: „bewegliche Sachen,die, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und (…) in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnisse stehen“. Auf gut Deutsch: Inventar, wie Einbauküchen, sonstige Möbel und alle Gegenstände die nicht fest mit Grund und Boden oder dem Gebäude verbunden sind. Details dazu müssen im Kaufvertrag aufgeführt sein, wobei hier ein besonderes Augenmerk auf die Formulierung gelegt werden muss. Hinweis: Wichtig ist auch die Auslegung der finanzierenden Bank. In der Regel finanzieren Banken das aufgeführte Zubehör nicht mit, was zu einer Verringerung der Kreditsumme führen kann. Der Erwerb des Zubehörs muss dann beim Eigenkapitalanteil berücksichtigt werden.

Beim Erwerb von Eigentumswohnungen ist die Instandhaltungsrücklage nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Diese wird von Eigentümer/innen anteilig im Wohngeld bezahlt. Das Grundbuch zeigt den Anteil am Gemeinschaftseigentum, damit lässt sich der Anteil an der Instandhaltungsrücklage berechnen. Wird dies ordentlich im Kaufvertrag ausgewiesen, ist dieser Anteil nicht steuerpflichtig (Grunderwerbsteuer).

Kritik

Die Grunderwerbsteuer steht in der öffentlichen Kritik. Hier wird vor allem die wiederholte Erhöhung genannt. Diese wirkt sich auch auf alle der Steuer zugehörigen Leistungen aus und verteuert diese. Das wirkt sich vor allem auf das Wohnen beziehungsweise das Mieten aus. Auch bremst die Grunderwerbsteuer die Mobilität der Käufer/innen und verlangsamt die Dynamik im Immobilienmarkt. Gerade jüngere Käufer/innen werden dadurch im Erwerb von Eigentum behindert.

Aktuell wird die Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit der geplanten Einführung des Bestellerprinzip diskutiert. Branchenkenner befürchten, dass hieraus eine Erhöhung der Kaufpreise am Markt resultieren könnte. Dies würde auch die Summe der Grunderwerbsteuer und damit die Nebenkosten erhöhen. Was ein Erwerb für bestimmte Käuferschichten deutlich erschweren würde.

Fragen kostet nichts

Sie haben eine Frage zu diesem oder einem anderen Thema? MPW-Immobilien informiert Sie unverbindlich. Wir unterstützen nicht nur bei Kauf und Verkauf, sondern beraten auch bei Problemen die rund um eine Immobilie entstehen können. Zögern Sie nicht und sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gern.

Dieser Artikel dient zu Ihrer Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.

Allgemein

1. Infoabend in der Kita Knirpsenbude

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Am 12. März 2019 fand der erste Info-Abend unter dem Motto „mieten-kaufen-mehr“ statt. Besucher hatten die Gelegenheit, Ihre persönlichen Fragen rund um das Thema Immobilien zu stellen. Diese wurden dann von Herrn Werner beantwortet und gemeinsam diskutiert. Aber nochmal auf Anfang:

Die Idee

Die Idee zu einem Infoabend entstand in guter Zusammenarbeit mit der Kita Knirpsenbude. Ziel war es, Anwohnern in Treptow-Köpenick die Möglichkeit zu geben, offene Fragen in kleiner Runde zu klären. Da es um das Thema Immobilien ging, fiel die Wahl des Mottos auf „mieten – kaufen – mehr“. Im Vorfeld wurden einige Fragen zur Anregung kommuniziert, damit die Besucherinnen und Besucher sich ein Bild von der geplanten Veranstaltung machen konnten. Dazu gehörten zum Beispiel:

  • Welche Herausforderungen können bei Kauf, Verkauf oder Miete entstehen?
  • Welche Probleme bringt das Thema Erbe von Immobilien mit sich?
  • Was sollte beim Thema Finanzierung beachtet werden?
  • Wie verhalte ich mich bei Streit mit dem Vermieter, Verkäufer, Käufer?

Die Veranstaltung

Der Infoabend fand am 12.03. in den Räumen der Kita Knirpsenbude statt. Zum Beginn um 17:00 Uhr waren weit weniger Gäste gekommen als angemeldet. Nach einer kurzen Kennenlernrunde berichteten die anwesenden Familien von Ihren Erfahrungen. Im Kern ging es um die Frage ob man in Wohneigentum investieren sollte und was beim Kauf einer Immobilie beachten werden muss. Das Interesse an Themen wie Kauf, Finanzierung und Förderungen war groß. Ein Beispiel:

Ein junger Mann aus der ersten Reihe berichtete über seine Situation. Er wohnt gemeinsam mit seiner Frau und den zwei Kindern in Berlin-Wendenschloss zur Miete. Gemeinsam überlegen Sie eine eigene Immobilie zu kaufen und so die monatlichen Mietzahlungen zu sparen und in die eigenen vier Wände zu investieren. Das Paar hatte sich bereits im Internet bei Immobilienscout nach Angeboten umgesehen und auch schon Objekte besichtigt. Nun hatten Sie Fragen zur Finanzierung und möglichen Förderungen. Daraus haben wir ein paar nützliche Tipps für zukünftige Eigentümer*innen zusammengestellt. Diese Punkte sollten Sie beachten, wenn Sie planen eine Immobilie zu kaufen:

  • Sein Sie proaktiv. Tipp: Treten Sie gegenüber Behörden und Banken entschlossen auf.
  • Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre Finanzen. Erfassen Sie zunächst Ihre Einnahmen und Ausgaben. Tipp: Erstellen Sie eine genaue Übersicht.
  • Erstellen Sie ein Konzept: Was wollen Sie und was brauchen Sie wirklich? Tipp: Bleiben Sie realistisch.
  • Nehmen Sie Ihr Konzept mit zum Termin bei der Bank. Sein Sie gut vorbereitet und zeigen Sie, dass Sie sich mit der eigenen Situation auseinander gesetzt haben. Tipp: Achten Sie auf ein Sondertilgungsrecht.
  • Vergleichen Sie ein mögliches Angebot der Bank mit dem einer anderen Bank. Tipp: Legen Sie ein besseres Angebot bei Ihrem Ansprechpartner in der Bank vor.
  • Nachdem Sie ein Angebot der Bank erhalten haben, wissen Sie was wirklich möglich ist. Schauen Sie sich dann gezielt nach Angeboten am Markt um.
  • Bleiben Sie geduldig. Brechen Sie keine Entscheidung über das Knie.

Förderungen

Egal ob Sie Bauen, Kaufen, Modernisieren oder in Stand setzen wollen, informieren Sie sich genau über mögliche Förderungen. Für jeden Zweck gibt es verschiedene Fördertöpfe. In vielen Fällen ist die KfW-Bank ein guter Ansprechpartner. Für Brandenburg lohnt sich ein Blick auf die Investitionsbank des Landes Brandenburg. Und für junge Familien kann auch das Baukindergeld eine gute Möglichkeit sein, um die Familienkasse aufzubessern.

Guter Rat ist gut

Es ist noch kein Meister vom Himmel gefallen. Lassen Sie sich von Experten beraten. Egal zu welchem Fachgebiet, egal ob Sie Bauen oder Kaufen möchten. Eine Zweitmeinung schadet nicht, im Gegenteil, eine richtige Sicht auf die Lage kann Sie vor langfristigen Kosten und Problemen bewahren.

Ein Beispiel: Sie wollen ein Grundstück kaufen und darauf bauen, haben aber wenig bis gar keine Erfahrung mit dem Thema. Lassen Sie sich beim Grundstückskauf beraten: Ist der Kaufpreis angemessen? Welche zusätzlichen Kosten erwarten mich? Welche Ämter und Behörden sind zuständig und was muss hier beachtet werden?

Auch den Bau Ihres Hauses können Sie von einem Profi begleiten lassen. Bausachverständige sorgen für die Qualitätssicherung im Bauwesen. Auf Wunsch werden Sie von Entwurf bis Fertigstellung begleitet. Außerdem werden eventuelle Mängel im Rahmen von Baustellenterminen genau protokolliert. Damit sind Sie auf der sicheren Seite und können eventuelle Baufehler nachweisen.

Fazit zur Veranstaltung

Der Abend hat uns viel Spaß gemacht und wir haben guten Zuspruch bekommen. Obwohl die Beteilungung nicht so groß war, hat die Veranstaltung trotzdem ein tolles Potenzial. Deshalb planen wir, eine Veranstaltungsreihe rund um das Thema Immobilien aufzubauen. Ziel soll es sein, vielen Menschen bei Ihren persönlichen Fragen zum Thema Immobilien zu helfen. Aktuell stecken wir bereits in der Planung zum nächsten Infoabend. Wir freuen uns auf Ihren Besuch.

In eigener Sache

Sie haben Fragen zum Thema oder kennen jemanden der ein Problem mit einer Immobilie hat? Sie wollen eine Immobilie kaufen oder verkaufen und suchen jemanden der Sie berät? Wir unterstützen Sie. Sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne.

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Der Traum vom eigenen Heim

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Jeder träumt ihn mindestens einmal im Leben. Viele träumen ihn täglich. Den Traum von den eigenen vier Wänden. Gleichbedeutend mit mehr Freiheit und Unabhängigkeit, suchen viele Menschen darin auch Sicherheit und den nächsten Schritt im Leben.

Tagtäglich erleben wir Einzelschicksale, die einem unter die Haut gehen. Familien die oft jahrelang auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie sind. Dieser Weg ist steinig und die Gründe ihn zu gehen sind oft gleich. Die eigene Wohnung ist zu klein geworden, die Kinder sollen einen Garten haben, der Eigentümer hat Eigenbedarf angemeldet, man möchte endlich raus aus der Miete und etwas für die Altersvorsorge tun.

Die Realität auf dem Immobilienmarkt ist hart. Die wenigen Angebote sind häufig überteuert, die realistischen Angebote sind sehr gefragt. Meist sind bezahlbare Angebote auch mit hohen zusätzlichen Investitionen verbunden. So müsste für Instandsetzungen oftmals so viel Geld aufgebracht werden, dass ein Kauf für Viele nicht darstellbar ist.

Diese Umstände gehen auch uns nah und wir versuchen diesen Kunden mit unserer ganzen Erfahrung zu helfen. Als Immobilienmakler vertreten wir die Interessen beider Seiten. Unsere Dienstleistung gilt Kaufinteressenten und Eigentümern. Dieser Fakt wird in der öffentlichen Wahrnehmung oftmals verdrängt. Die Meinung über Immobilienmakler und Hausverwaltungen ist eher schlecht. Das resultiert aus den schlechten Erfahrungen, die viele Leute gemacht haben, aus Erzählungen, aber auch aus Halbwissen und Spekulationen über die Branche. Teil unserer täglichen Arbeit ist der Kampf gegen eben diese Vorurteile. Nicht alle Makler/innen sind gleich und ein Blick hinter die Kulissen lohnt sich.

Wir werben für einen Wechsel der Perspektive. Wer kann es Verkäufern verdenken, dass sie die aktuelle Marktsituation für sich nutzen? Wer würde es selbst nicht so tun? Niemand hat Geld zu verschenken. Die aktuelle Situation ist schwierig. Es ist mittlerweile ein Glücksfall geworden, wenn Suchende eine bezahlbare Immobilie ergattern, die Ihren Vorstellungen entspricht. Häufig lernen wir Familien kennen, die sich bereits viele Male für eine Immobilie entschieden haben, jedoch am Ende nicht den Zuschlag erhalten. Auf diesen Menschen lastet eine hohe emotionale Anspannung. – Verliert man irgendwann die Hoffnung überhaupt eine Immobilie zu finden? Kann man sich einen Kauf in den nächsten Jahren überhaupt noch leisten? Steigen die Zinsen? Steigen die Immobilienpreise weiter? Das sind die Fragen mit denen sich Kaufinteressenten aktuell befassen müssen.

Wir möchten den Suchenden ein paar Tipps geben, die dabei helfen können, einen Vorteil gegenüber anderen Interessenten zu erlangen:

  • Zeigen Sie Entschlossenheit bei der Entscheidung.
  • Ihr finanzieller Rahmen sollte exakt definiert und von einem Finanzberater geprüft sein.
  • Zeigen Sie einem Makler oder einem Verkäufer transparent auf, dass die Finanzierung des Vorhabens sichergestellt ist (z.B: Eigenkapitalnachweis erbringen, berufliche Verhältnisse offen legen, etc.).
  • Schreiben Sie eine emotionale Bewerbung! Selten erhalten wir mit dem Kaufangebot ein ausführliches Anschreiben mit einem Foto der Familie. Denken Sie immer daran, dass Verkäufer sich nicht immer nach der Höhe des Kaufpreises entscheiden. Oftmals ist eine Entscheidung auch sehr emotional getroffen.
  • Verlassen Sie Ihre Vorstellungen und erweitern Sie Ihren Suchradius!

Gerade zum Thema „Suchradius erweitern“ möchten wir aus unserer Erfahrung berichten: Im November 2018 erhielten wir den Auftrag eine wunderschöne Immobilie in Wünsdorf, einem Ortsteil der Gemeinde Zossen zu verkaufen. Es handelte sich um ein ganz besonderes Objekt, welches vor allem durch seine Größe überzeugte. Dort finden sogar zwei Familien Platz, auch ein Generationenwohnen wäre möglich. Einige Reaktionen auf das Objekt betrafen die Lage: „Wer kennt schon Wühnsdorf? Das ist doch ganz weit weg…“. Die Käufer sahen das anders. Sie waren nach längerer, vergeblicher Suche auf unser Angebot gestoßen. Das Anwesen hat ein 1.500m² großes Grundstück, ca. 280m² Wohnfläche und insgesamt 10 Zimmer. Genügend Platz für eine wachsende Familie. Unbezahlbar? Falsch! Das Objekt wurde zu einem Preis von 365.000,00 € angeboten. Die Käufer waren schnell entschlossen und kauften es.

Sicher erleben wir oft den verständlichen Einwand, dass der Weg zur Arbeit zu weit ist und damit ein Kauf außerhalb nicht in Frage kommt. Doch beschäftigen Kunden sich genauer mit diversen Gemeinden im Speckgürtel um Berlin, so erlangen sie häufig interessante Erkenntnisse. Das Haus in Wünsdorf zum Beispiel liegt nur 5 Gehminuten vom Regionalbahnhof entfernt. Von dort aus erreicht man den Bahnhof Berlin-Südkreuz in 45 Minuten Fahrtzeit. Ganz ohne lästiges Umsteigen. Viele Menschen, die direkt in Berlin wohnen, brauchen länger zur Arbeit.

Entgegen weit verbreiteter Aussagen, empfehlen wir nicht auf Druck in das Wohneigentum zu gehen. Lebt man in einem guten Umfeld, in einer schönen Wohnung zur Miete, kann man sich vielleicht auch mit dem Gedanken anfreunden dort wohnen zu bleiben. Es sei denn man „muss“, dann ist die Situation eine andere. Man sollte sich stets fragen, ob man die Suche nach den eigenen vier Wänden entspannt angeht? Oft haben Suchende keinen unmittelbaren Einfluss darauf, ob Sie eine Immobilie auch wirklich bekommen. Im Gespräch mit Kunden erleben wir täglich, wie es an den Nerven zehren kann bei einer Suche in Eigenregie immer und immer wieder enttäuscht zu werden. Hier sollte man sich emotional distanzieren und versuchen, die Immobiliensuche gelassener anzugehen. Frei nach dem Motto: „Wenn sich etwas ergibt, dann ist das gut. Wenn nicht, dann ist das so“. Wenn Sie die Möglichkeit dazu haben, gehen Sie die Suche nach dem eigenen Haus entspannter an.

Als Immobilienmakler beraten wir Eigentümer und Suchende. Außerdem helfen wir bei offenen Fragen rund um das Thema Immobilien. Egal ob Eigentümer, Angehörige oder Suchende, jeder hat ein individuelles Problem. Gemeinsam arbeiten wir an einer Lösung für dieses Problem. Sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gern.

Probleme & Lösungen

Was wirklich zählt…

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Bei einer Wohnungsbesichtigung in Berlin-Friedrichshagen lernten wir ein junges Paar kennen. Die angebotene Eigentumswohnung wäre für die Eltern des Paares interessant gewesen, da diese ihr mittlerweile zu groß gewordenes Haus in Berlin-Mahlsdorf schweren Herzens aufgeben mussten. Die Idee war, in die Nähe der Kinder zu ziehen und hier auch ein Wohngebiet mit besserer Infrastruktur vorzufinden. Leider wurde aus dem Kauf der Wohnung nichts. Doch die Kommunikation war so persönlich und angenehm, dass der Kontakt zu dem Paar danach weiterhin Bestand hielt.

Die Lage der Eltern beschäftigte uns und wir wollten helfen. Wir blieben dran und vereinbarten ein persönliches Treffen mit dem Sohn im Haus der Eltern. Das Schicksal des Paares traf uns sehr. Durch den Vertrauensvorschuss, den wir durch den Sohn erhalten hatten, redete das Paar sehr offen über alles:

Knapp 10 Jahre zuvor hatten sich die Beiden entschlossen, ihr großes Haus in Berlin-Biesdorf aufzugeben und einen altersgerechten Bungalow für den Lebensabend zu errichten. Eben dieses Haus in dem Sie jetzt leben. Leider erschwerte immer wiederkehrende Krankheit den Alltag zunehmend. Vor allem durch die anfallende Gartenpflege war das Haus zu einer großen Belastung geworden.

Die Familie berichtete, dass sie mittlerweile seit fast neun Monaten erfolglos versucht hatte, die Immobilie über einen anderen Makler zu verkaufen. Dieser blieb allerdings erfolglos und man trennte sich am Ende sogar unter besonders unschönen Umständen. Kurz vor Ablauf des Auftrags präsentierte der Makler plötzlich einen Kaufinteressenten und suchte nun ungewöhnlich schnell den Kaufvertragsabschluss. Die Eigentümerfamilie jedoch ist eher vorsichtig, immerhin geht es um sehr viel Geld. Das Ehepaar hatte sich sein Leben lang weitergebildet und ist stets sehr wissbegierig. So kam es, dass sie mehr über den besagten Interessenten wissen wollten. Der Makler teilte mit, dass es sich um ein älteres Ehepaar handelt. Dieses könne den Kauf des Hauses nicht komplett aus eigenen Mitteln begleichen und wolle einen Teil über die Bank finanzieren. Dies sei jedoch nur „eine reine Formsache“ und „man könne den Kaufvertrag bereits bedenkenlos abschließen“. Die Eigentümer hatten in den Medien jedoch etwas zu der Bankenregulierung gehört. „Basel II und Basel III“ waren Begriffe, die sie schon einmal irgendwo gehört hatten. Nach genauerer Recherche stellte sich heraus, dass es sich um Reformen handelte, welche die Schwächen der bisherigen Bankenregulierung beheben sollten. Die Eigentümer erfuhren, dass es nun schwieriger für ältere Kaufinteressenten war, einen Kredit bei der Bank zu erhalten. Die Verbindlichkeit gegenüber der Bank müssten bis zur Rente getilgt sein bzw. müssten die Tilgung im Rentenalter beispielsweise durch eine Pensionszahlung oder Rentenzahlungen abgesichert sein.

Diesen Punkt sprachen die Verkäufer nun beim besagten Makler an, der sich mit der 2013 in Kraft getretenen Regelung augenscheinlich wenig bis gar nicht auskannte. Er müsse sich zunächst erkundigen. Schließlich kam die Rückmeldung des Maklers, dass die Verkäufer damit Recht hätten und dass es im besagten Fall tatsächlich zu Problemen führen könnte. Hier kam nun die Vermutung, dass der Makler von der Regelung wusste und dennoch so schnell wie möglich einen Kaufabschluss bewirken wollte, um vor Ablauf seines Auftrags noch seine Provision zu sichern. Es ist schwer zu sagen was passiert wär, hätte man einen Kaufvertrag ohne verbindliche Kreditzusage der Bank abgeschlossen. In solchen Fällen kommt es häufig zu einer Rückabwicklung des Vertrages, in deren Folge es durchaus zu Schadensersatzansprüchen kommen kann. Auf jeden Fall hätte man viel Zeit und Nerven verloren. Das Vertrauensverhältnis zu dem Makler war gebrochen.

Die Eigentümer hatten nun eine sehr schlechte Meinung gegenüber der Immobilienbranche und den Maklern. Umso schwerer war es für uns, das Paar davon zu überzeugen, dass andere Unternehmen vertrauensvoller arbeiten. Doch aufgrund des schlechten Eindrucks, verursacht durch das Erlebte, konnten wir uns noch nicht über eine Beauftragung einigen. Verblieben sind wir so, dass wir die Immobilie zunächst ausschließlich einem internen Kundenstamm aus unserem Netzwerk anbieten. Ohne damit an die breite Öffentlichkeit zu gehen. So konnten wir mehrere Interessenten generieren. In diesem Prozess lernten die Eigentümer unsere Arbeitsweise genauer kennen und waren von der Art und Weise der Kommunikation sehr angetan. Dies führte zu der schriftlichen Beauftragung zum Verkauf des Hauses. Nach zwei Wochen führten wir die ersten Besichtigungen mit geprüften Kaufinteressenten durch. Insgesamt kam es zu acht Besichtigungen, von denen vier Interessenten in die Endverhandlungen traten.

Am Ende setzte sich ein sehr freundliches, junges Pärchen durch. Der Kreditvertrag lag vor dem Beurkundungstermin vor, sodass alle ganz entspannt den Kaufvertrag unterzeichnen konnten. Die Immobilie war nach anderthalb Monaten erfolgreich verkauft worden. Zwischenzeitlich wurde auch eine passende Wohnung für das Verkäuferehepaar gefunden. Wir begleiteten den gesamten Prozess bis hin zur Schlüsselübergabe.

Dieser Fall zeigt, welche Gefahren beim Verkauf von Immobilien auftreten können. Die Wahl des richtigen Ansprechpartners hat hohe Bedeutung. Am Ende des Tages geht es nicht darum, sich öffentlich schön darzustellen. Es geht nicht um den schnellen Profit. Es geht darum eine nachhaltige Lösung für das Problem der Kunden zu finden. Es geht um Erfahrung. Es geht darum zu helfen und es geht um Vertrauen. Denn das ist was wirklich zählt…

Haus & Boden

Was ist Hausgeld?

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Als Hausgeld werden monatliche Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer an den Verwalter des Hauses zu zahlen haben. Das Hausgeld ist also wie eine Art Nebenkostenabrechnung für Eigentümer. Es beinhaltet Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Ausgaben für die Verwaltung des Gebäudes. Wer eine Wohnung kaufen möchte, beachtet meist nur den Kaufpreis. Doch zukünftige Eigentümer sollten das Hausgeld nicht vergessen. Wir haben zusammengefasst, worauf Sie beim Thema Hausgeld achten müssen.

Wie wird das Hausgeld ermittelt?

Im Rahmen eines Wirtschaftsplans stellt der Hausverwalter die Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr gegenüber. Die Instandhaltungsrücklage und das Hausgeld werden berechnet. Im Wirtschaftsplan wird berücksichtigt, welche Instandsetzungen und Modernisierungen in den kommenden Jahren anstehen. Der Wirtschaftsplan enthält also alle veranschlagten Kosten und die geplante Rücklage. Dann stimmen, im Rahmen einer Eigentümerversammlung, alle Eigentümer/innen über den Wirtschaftsplan ab. Ist nichts anderes vereinbart, reicht hier die einfache Mehrheit zur Beschlussfassung aus.

Welche Kosten stecken im Hausgeld?

Das Hausgeld beinhaltet folgende Kosten:

  • Verwaltungskosten,
  • Instandhaltungsrücklage (Zuführung und laufende),
  • Betriebskosten (Hausstrom, Wohngebäudeversicherung, Heizkosten, Abfallentsorgung, Reinigungskosten, Hausmeister)

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt u.a. den Verteilungsschlüssel, wie gemeinschaftliche Kosten auf die etwaigen Eigentümer umgelegt werden. Unter §16 regelt das Gesetz die Verteilung der Nutzen, Lasten und Kosten einer Eigentümergemeinschaft. Im Kern entscheidet der Miteigentumsanteil. Wobei Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden müssen. Innerhalb einer Teilungserklärung können für die einzelnen Kostenfaktoren auch andere Verteilungsschlüssel festgelegt werden.

Die im Gebäude anfallenden Betriebskosten beinhalten alle Kosten, welche durch die gemeinschaftliche Nutzung des Eigentums entstehen. Als Eigentümer/in einer Wohnung können Sie Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Manche Kosten sind jedoch nicht umlagefähig und müssen vom Eigentümer getragen werden. Dazu gehören zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage und die Kosten für die Verwaltung. Hier ist eine Umlage auf den Mieter nicht erlaubt.

Was sollten Anleger beachten?

Für Anleger spielt das Hausgeld eine wichtige Rolle. Auch wenn es zunächst niedrig erscheint, müssen ein paar Punkte beachtet werden. Vor jedem Kauf gilt es, Baujahr und Zustand des Gebäudes genau zu erfassen. Fallen Mängel auf oder ist das Gebäude in einem schlechten Zustand, könnten in naher Zukunft Kosten für Reparaturen entstehen. Prüfen Sie vor dem Erwerb die Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den letzten Jahren. Hier erhalten Sie Einblick in geplante Modernisierungen und Instandsetzungen. Außerdem erfahren Sie, ob Maßnahmen in der Vergangenheit wie geplant durchgeführt wurden. Ist das nicht der Fall, könnten in den kommenden Jahren hohe Kosten entstehen, die Sie vor einem Kauf vielleicht nicht mit eingeplant hatten.

Auf Nummer sicher gehen

Wir beraten unsere Kunden beim Verkauf und Kauf von Eigentumswohnungen in Berlin und Brandenburg. Ziel ist es, das individuelle Problem des Kunden zu erkennen und gemeinsam eine Lösung zu finden. Gern beraten wir Sie bei offenen Fragen rund um den Verkauf und Kauf von Immobilien. Machen Sie sich Ihr eigenes Bild von unserer Dienstleistung und sprechen Sie uns an. Denn wir wissen: Das Vertrauen zählt!

Dieser Artikel dient zu Ihrer Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.

Haus & Boden

Bodenrichtwerte & Grundstückspreise in Berlin

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Was ist ein Bodenrichtwert?

Als Bodenrichtwert bezeichnet man den durchschnittlichen Wert für einen Quadratmeter an (un)bebautem Boden. Bodenrichtwerte werden als Hilfswert für die Wertermittlung von Immobilien genutzt. Bodenrichtwerte gelten stets für bestimmte Gebiete, sogenannte Bodenrichtwertzonen.

Zu beachten ist, dass der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Verkäufen ist. Dieser gilt für die gesamte Richtwertzone, egal ob das Haus an der Hauptstraße oder am Waldrand liegt. Die Richtwerte berücksichtigen also nicht die individuellen Eigenschaften einzelner Grundstücke. Auch die vorhandene Bebauung kann sich positiv oder negativ auf den Wert des Grundstücks auswirken. Daher müssen bei der Wertermittlung immer die individuellen Eigenschaften vor Ort beachtet werden.

ellen Eigenschaften einzelner Grundstücke. Auch die vorhandene Bebauung kann sich positiv oder negativ auf den Wert des Grundstücks auswirken. Daher müssen bei der Wertermittlung immer die individuellen Eigenschaften vor Ort beachtet werden.

Wie werden Bodenrichtwerte ermittelt?

Im Grunde ist der Bodenrichtwert ein Durchschnittswert, der aus tatsächlichen Verkaufspreisen von Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Als Grundlage dienen hier die sogenannten amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellt werden.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin erstellt die Bodenrichtwerte jährlich regelmäßig im Januar. Die Richtwerte werden auf Basis der bei der Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlungen ermittelt.

Entwicklung der Bodenrichtwerte in Berlin

Die weltoffene und tolerante Lebensart der Hauptstadt ist zu einem Markenzeichen geworden. Berlin ist beliebt. So führen niedrige Zinsen und die jährlich steigende Zahl an Zugezogenen weiter zu steigenden Mieten und steigenden Immobilienpreisen. Berlin boomt und diese Veränderung ist am Immobilienmarkt zu spüren.

Vor allem beliebte (Szene-)Bezirke hatten diese Entwicklung zuerst bemerkt. Stadtteile wie Prenzlauer Berg oder Friedrichshain-Kreuzberg verzeichneten in den letzten 10 Jahren eine immense Steigerung der Miet- und Kaufpreise von Immobilien. Was im Straßenjargon als Yuppisierung bekannt ist, verändert die Strukturen der Viertel nachhaltig. Vor allem eine gesteigerte Attraktivität zugunsten zahlungskräftiger Eigentümer und Mieter und deren anschließender Zuzug beeinflusst diese Entwicklung.

Randbezirke sind immer beliebter

Steigenden Mieten im Zentrum der Stadt fördern zunehmend eine Verdrängung in die Randbezirke. Vor allem junge Familien wollen ihre Wohnung zur Miete gegen ein Einfamilienhaus mit Garten eintauschen. Beliebt sind zum Beispiel Stadtteile wie Treptow-Köpenick, Pankow, Biesdorf, Mahlsdorf, Müggelheim und Bohnsdorf.

Vergleicht man hier die Entwicklung der Richtwerte, fällt sofort auf, dass die Grundstückspreise weiterhin stark ansteigen. Dazu ein Beispiel:

Wohnt man beispielsweise in der Summter Straße in Berlin-Mahlsdorf, konnte man in den letzten Jahren eine deutliche Steigerung beobachten. Der Richtwert lag hier in 2013 bei 110€/m². In 5 Jahren ist der Bodenrichtwert auf 300€/m² (2018) angestiegen. Ab 2019 liegt der Richtwert hier sogar bei 360€/m². Die tatsächlichen Verkaufspreise (Marktpreise) liegen sogar meist noch weit über diesem Richtwert.

Junge mit Lupe durchsucht eine Wiese.
Es gibt hunderte Bodenrichtwertzonen. Will man wissen was für die eigene Adresse gilt, sollte man genauer hinsehen.

Bodenrichtwerte 2019 in Berlin auf einen Blick

In Berlin gibt es zahlreiche Bodenrichtwertzonen. Manchmal verläuft eine einzelne Straße durch mehrere Zonen mit verschiedenen Werten. Hier finden Sie eine Auflistung nach Bezirken. Wenn Sie den genauen Richtwert für Ihre Adresse erfahren wollen, rufen Sie uns unter 030/ 65 66 020 an. Wir geben Ihnen gern Auskunft.

Richtwerte in Treptow-Köpenick

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017100,00€ / m²430,00€ / m²
2018120,00€ / m² 520,00€ / m²
2019140,00€ / m² 620,00€ / m²

Richtwerte in Marzahn-Hellersdorf

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017150,00€ / m²260,00€ / m²
2018180,00€ / m² 370,00€ / m²
2019220,00€ / m² 460,00€ / m²

Richtwerte in Pankow

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017130,00€ / m²600,00€ / m²
2018170,00€ / m² 660,00€ / m²
2019200,00€ / m² 800,00€ / m²

Richtwerte in Lichtenberg

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017180,00€ / m²370,00€ / m²
2018220,00€ / m² 540,00€ / m²
2019260,00€ / m² 650,00€ / m²

Richtwerte in Neukölln

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017200,00€ / m²520,00€ / m²
2018220,00€ / m² 600,00€ / m²
2019260,00€ / m² 800,00€ / m²

Richtwerte in Tempelhof-Schöneberg

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017200,00€ / m²850,00€ / m²
2018220,00€ / m² 1000,00€ / m²
2019260,00€ / m² 1300,00€ / m²

Richtwerte in Mitte

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017220,00€ / m²2000,00€ / m²
2018260,00€ / m² 2100,00€ / m²
2019310,00€ / m² 2500,00€ / m²

Richtwerte in Reinickendorf

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017160,00€ / m²510,00€ / m²
2018180,00€ / m² 600,00€ / m²
2019200,00€ / m² 660,00€ / m²

Richtwerte in Spandau

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017160,00€ / m²490,00€ / m²
2018180,00€ / m² 540,00€ / m²
2019220,00€ / m² 640,00€ / m²

Richtwerte in Charlottenburg-Wilmersdorf

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017420,00€ / m²2100,00€ / m²
2018500,00€ / m² 2200,00€ / m²
2019600,00€ / m² 2600,00€ / m²

Richtwerte in Steglitz-Zehlendorf

Jahrniedrigster Werthöchster Wert
2017200,00€ / m²2100,00€ / m²
2018220,00€ / m² 2200,00€ / m²
2019260,00€ / m² 2600,00€ / m²

*Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte BerlinAlle Angaben ohne Gewähr

Was ist mein Grundstück wert?

Sollten Sie Fragen zu den Bodenrichtwerten haben, oder den genauen Richtwert für Ihre Adresse wissen wollen, rufen Sie uns an. Wir bewerten Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich. Kostenlos auch dann, wenn Sie uns nicht mit der Vermittlung beauftragen.

Herr Michael Werner ist seit über 10 Jahren Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. Gern beantwortet er Ihre Fragen rund um das Thema Immobilien. Spreche Sie uns an, wir helfen Ihnen gern.

Für Interessierte und Profis…

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin veröffentlicht monatliche Analysen der Preisentwicklung auf bestimmten Berliner Immobilienmärkten. Aufgrund der Verfügbarkeit entsprechender Verkaufsfälle kann derzeit über unbebaute Grundstücke für den Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus (offene Bauweise bis GFZ 0,6) monatlich berichtet werden.

In den Monaten März bis Mai werden keine Marktreports herausgegeben, da die Betrachtungszeiträume jeweils über den Jahreswechsel gehen und somit die unterschiedliche Bodenrichtwertjahrgänge einen Vergleich verhindern.

Hier können Sie die Reports runterladen:

Ad hoc Marktreport Jahrgang 2019

Ad hoc Marktreport Jahrgang 2018

Ad hoc Marktreport Jahrgang 2017

Ad hoc Marktreport Jahrgang 2016

Ad hoc Marktreport Jahrgang 2015

Ad hoc Marktreport Jahrgang 2014

Ad hoc Marktreport Jahrgang 2013

Allgemein

Kita bekommt Baumhaus

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Die Idee

Anfang 2018 entstand die Idee, ein soziales Projekt in unserer Region umzusetzen. Schnell war klar, die Unterstützung soll einer Kita in der Region zugutekommen. „Wir wollen den Kindern in unserem Bezirk eine große Freude machen„. Direkt vor unserer Haustür in Berlin-Köpenick liegt die Kita Knirpsenbude. In Abstimmung mit der Kita-Leitung entstand die Idee, den Kindern ein einzigartiges Baumhaus zu bauen. Dieser Gedanke wurde von den Verantwortlichen sofort unterstützt und damit war das Projekt Kita-Baumhaus geboren.

Umsetzung

Für Planung und Umsetzung haben wir die Firma Dachkonzept Ihle ins Boot geholt. Als Projektleiter und umsetzende Kraft hat sich der Zimmermann Armin sofort angeboten. Im Sommer 2018 kamen die ersten technischen Zeichnungen für das Kita-Baumhaus und die Umsetzung wurde in unserem Büro geplant und diskutiert. Nachdem alle Formalitäten erledigt waren, konnte der Bau beginnen. Seitdem wurde wochenlang gesichert, gesägt, gebohrt, gehämmert und gestrichen. Sogar in seiner Freizeit und am Wochenende hat Zimmermann Armin Hand angelegt, um im Zeitplan zu bleiben.

Je mehr der Bau fortgeschritten war, desto aufgeregter und neugieriger waren die Kinder. (und wir natürlich auch) Ende November war das Baumhaus endlich fertig und bereit zur Abnahme durch den TÜV. Nachdem alle Zweifel beseitigt waren und das Baumhaus freigegeben war, gab es einen Termin für die Eröffnung. Der 6. Dezember 2018.

Die Eröffnung

Am Eröffnungstag pünktlich um 10:30 Uhr versammelten sich über 80 Kinder und ihre Erzieher an dem Baumhaus und warteten gespannt darauf, dass der Zugang geöffnet wird. Zunächst dankte die Leiterin der Kita Knirpsenbude allen Beteiligten und die Kinder hatten zum Dank ein paar schöne Geschenke für Zimmermann Armin und Herrn Werner. Dann wurde die symbolische Schleife durchgeschnitten und der Zugang war frei. Sofort stürmten die Kinder auf das Baumhaus und erfreuten sich sehr an ihrem neuen Platz zum Spielen. Es war eine gelungene Eröffnung die für alle Beteiligten sehr emotional war.

Vielen Dank!

Wir möchten uns auf diesem Wege nochmals herzlich bei der Kita-Leitung und ihrem Träger der Pfefferwerk Stadtkultur gGmbH bedanken. Das Kita-Baumhaus war ein tolles Projekt, dass uns allen sehr ans Herz gewachsen ist. Außerdem danken wir der Firma Dachkonzept Ihle für die Planung und Umsetzung. Vor allem Zimmermann Armin hat seinen Schneid als echter Zimmermann und Freund bewiesen. Als Familienunternehmen ist es unser Ziel, noch mehr Verantwortung für unsere Region zu übernehmen und wir hoffen, dass uns das hier gelungen ist. Wir hoffen auch auf weiterhin gute Zusammenarbeit mit der Kita Knirpsenbude und wünschen viel Spaß mit dem Baumhaus. Es macht viel Spaß, Kindern eine Freude zu machen. Denn wir dürfen nicht vergessen: Kinder sind unsere Zukunft!

Interessieren Sie sich für spannende Inhalte rund um das Thema Immobilien? Dann laden wir Sie ein, unseren Blog zu besuchen. Hier finden Sie regelmäßig neue Inhalte zu Themen wie Immobilien-Recht, Immobilienkauf und -verkauf, Eigentum, Digitalisierung und mehr. Gern beantworten wir Ihnen Ihre offenen Fragen zum Thema. Zögern Sie nicht und sprechen Sie uns an. Gemeinsam finden wir eine Lösung für Ihr persönliches Immobilien-Problem. Denn wir wissen: Das Vertrauen zählt!

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